上海新土地政策落實(shí)和實(shí)施，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響

這是毫不起眼的一條新聞：上海農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所揭牌，試行土地承包權(quán)場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)讓交易，推進(jìn)資本對(duì)接農(nóng)業(yè)。揭牌當(dāng)日，首批推出包括農(nóng)村企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)在內(nèi)的共140宗掛牌項(xiàng)目，共涉及金額3?54億元。

就是這么個(gè)容易被忽視的新聞報(bào)道，卻透露出重大的信息，標(biāo)志著上海農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革進(jìn)入了一個(gè)新階段，是上海借助上海國(guó)際金融中心建設(shè)動(dòng)力，探索利用金融要素市場(chǎng)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、資本化發(fā)展的一項(xiàng)重要?jiǎng)?chuàng)新舉措。也是上海對(duì)新土地政策的落實(shí)和執(zhí)行，在這方面同樣走在了全國(guó)前列。

新土地政策最根本的意義在于解放生產(chǎn)力，并劃時(shí)代地打破了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響重大而深遠(yuǎn)。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，一來(lái)，因新土地政策而推進(jìn)加速的城市化進(jìn)程將產(chǎn)生大量的新增住房需求；二來(lái)，因土地流轉(zhuǎn)而釋放的部分資金會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然進(jìn)入行業(yè)的資金量不會(huì)很大，但不可忽視聚沙成塔的累積效應(yīng)；三來(lái)，因?yàn)樾峦恋卣叨芤孀羁熳钪苯拥娜木€城市，因經(jīng)濟(jì)的受益而產(chǎn)生的改善性需求也將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生積極影響。

在上海新土地政策出臺(tái)后不久，天津也實(shí)行了宅基地?fù)Q商品房政策，即農(nóng)民自愿以其宅基地按置換標(biāo)準(zhǔn)換取小城鎮(zhèn)的一套住宅，節(jié)約下來(lái)的農(nóng)村土地整合出售，用土地收益彌補(bǔ)建設(shè)資金缺口，由此，天津就將有10萬(wàn)套住宅的置換量，由此而帶動(dòng)的房地產(chǎn)需求量可見一斑。

保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的政策突破已箭在弦上

2009年10月1日，新《保險(xiǎn)法》正式實(shí)施，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)和未上市股權(quán)的相關(guān)細(xì)則也將明確，有數(shù)據(jù)顯示，由此而釋放的資金規(guī)模或達(dá)2 000億元左右涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域。

但按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5%～10%的比例，資金規(guī)?？赡軙?huì)更大，一般來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)資金以追求穩(wěn)定安全的收益為第一投資原則，為此，商業(yè)物業(yè)將是其首選，而目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)整已近一年，處于底部區(qū)域，此時(shí)放行保險(xiǎn)資金，對(duì)資金安全來(lái)說(shuō)是個(gè)好的時(shí)機(jī)，對(duì)于商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)則是重大的利好。

目前的市場(chǎng)是住宅已經(jīng)由寒冷轉(zhuǎn)為過熱，但商業(yè)物業(yè)卻仍在冬季徘徊，如果因保險(xiǎn)資金的入市，商業(yè)物業(yè)大舉反彈或反轉(zhuǎn)，受商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，將使得目前的住宅市場(chǎng)獲得后續(xù)動(dòng)力，不排除再次回升的可能。