起伏波動將是未來幾年房地產(chǎn)市場的主要特征

要說政府對高房價的調(diào)控，2004年前后算是最為猛烈的，上海高官還為此丟了烏紗帽，結(jié)果怎樣就不需贅言了。就從2004年算起，到2008年的樓市調(diào)整，政府出臺一系列刺激政策，2009年行情反轉(zhuǎn)，房價創(chuàng)出新高。進(jìn)入2010年，無論從輿論到政策，針對高房價的調(diào)控又轟轟烈烈地拉開了序幕。

不過，我們要問的是，短短數(shù)年間，針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控一浪高過一浪，氣勢也一次比一次猛烈，為何不見房價下降，反而越調(diào)越高呢？2009年，全國住宅銷售均價達(dá)4600元/平方米，比2008年均價上漲了1000元/平方米，更是成為住房制度改革以來漲幅最高的一年。

其實(shí)，只要稍作梳理就不難發(fā)現(xiàn)，雖然政府對高房價的調(diào)控每次都力度很大，但當(dāng)房地產(chǎn)行情稍現(xiàn)不好，從地方到中央很快就會轉(zhuǎn)變態(tài)度。

2010年，兩會第一次提出房地產(chǎn)不但要講經(jīng)濟(jì)更要講民生，在顧及民生的前提下政府時刻會保持對高房價的批判和適度控制，但由于房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)越來越密不可分，房地產(chǎn)市場波動對宏觀經(jīng)濟(jì)造成的影響，又促使政府不得不出手扶持。

房價高和市場波動頻繁的現(xiàn)象由來已久。資金市場缺乏競爭、金融市場沒有足夠豐富的投資渠道是造成房地產(chǎn)市場問題的根本原因。1997年中國經(jīng)濟(jì)面臨極大困境，為拉動內(nèi)需，1998年國務(wù)院出臺政策，正式取消福利房分配，拉開中國地產(chǎn)黃金十年的序幕。從福利分房到市場化分配，更多的人能夠通過消費(fèi)來自由選擇和購買住房的同時，也造成了房價偏高、很多低收入者“望房興嘆”買不起房的問題。相對于需求總量而言，緊俏的經(jīng)濟(jì)適用房也因?yàn)樘N(yùn)藏“超值錢景”而不時陷入權(quán)謀紛爭，因而被輿論所詬病。

其實(shí)，這樣的情況在房價上漲的初期，一切都還來得及補(bǔ)救，只要那時政府下決心大力建設(shè)保障房，下決心加大規(guī)范市場的力度，也不至于出現(xiàn)今天惡性循環(huán)的局面?，F(xiàn)在的情況是，房地產(chǎn)貨幣化特征已經(jīng)十分明顯，高房價已經(jīng)成為連接宏觀經(jīng)濟(jì)核心臟器的腫瘤，留著是禍害，割了則危害生命。

其次，在制度性缺陷和政策干預(yù)的市場中，依靠市場自身理性的調(diào)整，幾乎不可能，因此，在這樣起伏波動、上下輪回中，我們一定要做好迎接最壞可能的心理準(zhǔn)備。

道理其實(shí)很簡單，政府打擊高房價已有好多年，每一次的目標(biāo)都是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，但房價整體長期偏高的問題一直存在于房地產(chǎn)商與各級政府及民眾的博弈過程中。要改變房價居高不下的狀況，就要標(biāo)本兼治。

但要觸及房地產(chǎn)的根本，就要涉及政策環(huán)境、土地制度、監(jiān)管力度等一系列的措施和方法，而這些都不是在短期內(nèi)能發(fā)生180度大轉(zhuǎn)彎的。

要隨時做好迎接房地產(chǎn)市場最壞表現(xiàn)的準(zhǔn)備

既然短期內(nèi)不大可能發(fā)生質(zhì)的改變，那么，對于中長期的市場，我們就有理由表示擔(dān)憂，甚至很大的可能是，如果房價深度回調(diào)的話，其原因絕不會發(fā)生于行業(yè)內(nèi)部。

首先，基于對中國宏觀經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂是一些規(guī)律性的，其一就是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長30年，何時向下回調(diào)，2008年可能是一個觸發(fā)點(diǎn)，但靠一劑猛藥止住了。2010年初，中央又開始密集調(diào)控，但我們都知道，在2009年9月份的時候，樓市成交量便已萎縮嚴(yán)重，一直到2009年12月份年底前后，為趕政策末班車，市場才又有一輪像樣的成交。

但為何調(diào)控政策到2010年1月份才密集出臺，這時候的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始自發(fā)調(diào)整，如果再加上中央政策調(diào)整，就是雪上加霜，市場必然會反應(yīng)過度，如果出現(xiàn)未來三四個月房地產(chǎn)交易持續(xù)萎縮，中央又會趕快出臺政策暖一暖。那為什么不在2009年六七月份就出政策呢？我們明明知道幾十萬億的流動性，會把房價抬起來，為什么不在一開始之初就多留一些調(diào)整空間？

其次是中國宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性的問題，現(xiàn)在中國已經(jīng)是全球第三大經(jīng)濟(jì)體，這么大的經(jīng)濟(jì)體的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是什么呢？ 中國現(xiàn)在還存在著貧富差距、結(jié)構(gòu)失衡、產(chǎn)能過剩等問題，股市規(guī)模小，吸納流動性有限，國內(nèi)國外的熱錢沒處去，最后就都涌到了房地產(chǎn)市場。那未來幾年錢會有更好的地方可去嗎？筆者看還是沒去處。

最后就是行業(yè)整合的問題，任何行業(yè)的發(fā)展都會出現(xiàn)分裂和整合。和王石一樣，筆者原來也認(rèn)為2008年的樓市調(diào)整會觸發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的大整合，當(dāng)時幾萬家公司會倒閉少則幾百家多則幾千家，但是最后發(fā)現(xiàn)充其量只倒了上百家。

在市場調(diào)整最大的時候，萬科的確也收購了幾家公司，但時間不長，一切就又改變了。有數(shù)據(jù)說北京在2008年度消失了25%的房地產(chǎn)企業(yè)，但是現(xiàn)在估計又增加了25%還多，而房地產(chǎn)企業(yè)的為數(shù)眾多、良莠不齊，會導(dǎo)致資金使用的效率低下。一個不可更改的基本趨勢和規(guī)律是，在未來的幾年中，不管是主動的還是被動的，必將會淘汰一大批中小房地產(chǎn)企業(yè)，在某個觸發(fā)點(diǎn)里會死掉一大批，有的是慢慢死去，有的是因?yàn)楸l(fā)事件而死去。

而值得我們冷靜思考的是，這個觸發(fā)點(diǎn)什么時候會發(fā)生？

房價回歸理性，也許有可能，前提是中央對所有保障房的規(guī)劃都落到實(shí)處，妥善地解決一大部分普通老百姓買不起房的問題，或同時讓針對高收入群體的房地產(chǎn)項(xiàng)目更多元化、更有吸引力并充滿生機(jī)活力。