2010年4月8日，人們被一則可能征收房產(chǎn)保有稅的消息震驚，而房產(chǎn)保有稅征稅試點(diǎn)地區(qū)可能在京、滬、深、渝四個(gè)城市。受此消息影響，當(dāng)日地產(chǎn)股全線深度下挫。

當(dāng)日傍晚，上海市住房保障和房屋管理局在其官方網(wǎng)站表示：“房管部門雖不是稅收征管的主管部門,但如果政策出臺(tái),我們會(huì)積極配合貫徹落實(shí)好。”據(jù)了解，目前上海市房管局確實(shí)正在進(jìn)行房產(chǎn)保有稅相關(guān)征收方式的研究。而政府征收住房保有稅的目的也很清楚，打擊投機(jī)，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

房產(chǎn)保有稅實(shí)際上是物業(yè)稅的變種，兩者的不同之處在于物業(yè)稅不但涉及房產(chǎn)還關(guān)系到地產(chǎn)，目前中國(guó)的土地政策是一次性收取70年的使用費(fèi)，購(gòu)買者并不擁有土地所有權(quán)，如果針對(duì)土地征收稅費(fèi)則存在制度缺陷；兩者的相同之處在于，它們都是針對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，繞開物業(yè)稅涉及的土地環(huán)節(jié)，只針對(duì)房產(chǎn)環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)，使得政策能夠更加快速便利地出臺(tái)，是政策研究和制定者的意圖所在。

稅收是政府的行政手段，也是調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的方法之一，不過(guò)，從以往的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐看，單靠提高稅負(fù)、增加稅種并不能控制房?jī)r(jià)，反倒可能引發(fā)市場(chǎng)報(bào)復(fù)性的上漲。這次由物業(yè)稅演變來(lái)的房產(chǎn)保有稅恐怕也不會(huì)例外。

首先，不論是物業(yè)稅還是房產(chǎn)保有稅，調(diào)控房?jī)r(jià)的根本原理在于提高持有成本、抑制消費(fèi)，而這并非中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格連年飛漲的根本原因所在。

在我看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格多年來(lái)持續(xù)上漲的根本原因，其一是強(qiáng)大的需求；其二是政府多度的依賴土地財(cái)政；其三是寬松的貨幣政策；其四是保障性住房的供應(yīng)不足。

目前樓市消費(fèi)的主力是改善性和投資性需求，提高保有環(huán)節(jié)成本，對(duì)于前者，壓縮的是選擇面，并不影響其購(gòu)買決策；對(duì)于后者，降低的是收益率，在投資客普遍以房?jī)r(jià)上漲為關(guān)注焦點(diǎn)的現(xiàn)在，即便是按照國(guó)外的通行做法，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的1%征收房產(chǎn)保有稅，和每年兩位數(shù)增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)相比，依然難擋投資者的購(gòu)買步伐。

如果加大持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，或者僅針對(duì)大戶型和豪宅征稅，那么，就算有資金被從大戶型和豪宅市場(chǎng)擠出，去向也可能是流入非高額征收的房源，從而推高該部分房屋的售價(jià)，這可能與政策制定的初衷不符。

其次，不論是物業(yè)稅還是房產(chǎn)保有稅，現(xiàn)在推出既不合理，條件也不成熟，如果為推而推，就難免落入做秀的窠臼。

從制度角度來(lái)看，如何確定房屋和土地的權(quán)屬是首要問(wèn)題。土地權(quán)屬歸國(guó)家所有，在國(guó)家所有的土地上的建筑卻歸個(gè)人所有，如何協(xié)調(diào)兩者之間的關(guān)系，是問(wèn)題的關(guān)鍵所在。

再者，按照我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)稅政策，地方政府沒有財(cái)稅立法權(quán)，須報(bào)國(guó)務(wù)院，經(jīng)人大批準(zhǔn)后才能實(shí)施。這樣的話，房產(chǎn)保有稅雖然由上海提出，但若實(shí)施必然會(huì)是全國(guó)性的稅法，如此一來(lái)，其涉及面就非常廣泛，比如評(píng)估方法、確定權(quán)屬、稅基和稅率的確定等。

最重要的是，不論是物業(yè)稅還是房產(chǎn)保有稅，都有可能提高綜合稅賦，目前，總體上看我國(guó)的總稅賦是比較高的，本來(lái)在內(nèi)需不足的時(shí)候，應(yīng)該減稅以刺激消費(fèi)，而不是增稅。如果能夠清理房地產(chǎn)稅費(fèi)，做到推出物業(yè)稅或房產(chǎn)保有稅而不增加總的稅負(fù)，也不失為選擇之一，但要想實(shí)現(xiàn)，看來(lái)比較困難。

最后，不論是物業(yè)稅還是房產(chǎn)保有稅，就算出臺(tái)，要想其發(fā)揮作用，落到實(shí)處，執(zhí)行到位是關(guān)鍵，從以往相關(guān)政策的執(zhí)行情況看，人們的擔(dān)憂并非沒有根據(jù)。

2010年4月8日，針對(duì)上海傳出的擬征收房產(chǎn)保有稅這一消息，我在微博上寫道：“上海擬開征的住房保有稅，從方案到論證到上報(bào)到批準(zhǔn)到試行到實(shí)行，路漫漫其修遠(yuǎn)兮，最終是不是做秀還需觀察，目前市場(chǎng)的過(guò)度反應(yīng)不過(guò)是因?yàn)椋孩俣囗?xiàng)政策的累加效應(yīng)；②進(jìn)一步嚴(yán)厲調(diào)控預(yù)期加強(qiáng)；③目前的房?jī)r(jià)確實(shí)處在高位的共識(shí)?！?/p>

我之所以這么認(rèn)為，實(shí)在是因?yàn)橄?lái)得過(guò)于突然，又是在中央媒體數(shù)次評(píng)論房地產(chǎn)業(yè)的背景之下，很難不讓人產(chǎn)生“應(yīng)景”和“做秀”的聯(lián)想。如果僅僅是“做秀”也還罷了，浪費(fèi)的不過(guò)是感情，如果此事當(dāng)真，政策出臺(tái)，對(duì)其執(zhí)行情況就不能不令人擔(dān)憂。

房產(chǎn)租金稅的征收無(wú)疑是最好的例子，為鼓勵(lì)個(gè)人出租住房，2008年財(cái)政部曾規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。而上海市的政策更優(yōu)惠，僅對(duì)個(gè)人出租住房按5%的稅率征收一項(xiàng)綜合稅。

即便如此，除非是承租者自身的需要，比如由單位代為支付租金，需要提供發(fā)票報(bào)銷的，幾乎絕大多數(shù)房屋出租者是不會(huì)主動(dòng)納稅的，而相關(guān)部門對(duì)此也幾乎是不聞不問(wèn)。由此，我們就有充分的理由質(zhì)疑，如果相對(duì)簡(jiǎn)單的租賃稅征收數(shù)十年至今執(zhí)行情況只是差強(qiáng)人意，又怎確保其他稅種的執(zhí)行效果呢？