數(shù)年來(lái)只刮風(fēng)不下雨的物業(yè)稅，突然因國(guó)務(wù)院《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》的推出而“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”，這引來(lái)業(yè)界一片熱議。

在業(yè)界的熱議之中有一種觀點(diǎn)比較突出，即認(rèn)為物業(yè)稅的推出有利于抑制高企的房?jī)r(jià)，有些人甚至認(rèn)為房?jī)r(jià)將因此下降30%～50%，這真叫人擔(dān)心。

一般收入階層苦于房?jī)r(jià)高企不能安家置業(yè)而盼望房?jī)r(jià)下降的心情可以理解，他們不是業(yè)內(nèi)人士，就算一廂情愿也情有可原。但所謂的業(yè)內(nèi)專家如果也跟著一般見(jiàn)識(shí)地忽悠物業(yè)稅如救世神器，“倚天一出，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒”，物業(yè)稅一旦推出，高房?jī)r(jià)便頃刻土崩瓦解，那我們就不得不懷疑這些專家的見(jiàn)識(shí)水平了。

且不說(shuō)要推物業(yè)稅是個(gè)綜合工程，牽一發(fā)而動(dòng)全身，就算如市場(chǎng)所預(yù)期的近期推出物業(yè)稅，是否房?jī)r(jià)就會(huì)因此而大幅回調(diào)？在我看來(lái)情形可能未必如此。

我們知道，房?jī)r(jià)的變化歸根結(jié)底要看供求關(guān)系，從需求上來(lái)看，基本的判斷是強(qiáng)大的需求在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不可能發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程不過(guò)十多年時(shí)間，市場(chǎng)化發(fā)展之前數(shù)十年積累的需求和市場(chǎng)化發(fā)展十?dāng)?shù)年產(chǎn)生的新的需求，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到飽和的程度，再加上市場(chǎng)化十多年來(lái)政府在保障性住房供給上的不到位所導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性的供給矛盾，短時(shí)間內(nèi)根本不可能得到改善，因此在一定的時(shí)間段內(nèi)來(lái)看，只要所有的需求都在一個(gè)市場(chǎng)化的鍋里搶飯吃，房?jī)r(jià)就會(huì)持續(xù)上漲，而房?jī)r(jià)持續(xù)上漲又將給投資性的需求以正強(qiáng)化，而進(jìn)一步激發(fā)他們的投資熱情。在這樣的環(huán)境下房?jī)r(jià)要大幅下跌，是難上加難。

認(rèn)為物業(yè)稅推出會(huì)抑制房?jī)r(jià)者的理由無(wú)非是，物業(yè)稅的推出增加了房屋持有成本和降低開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，按照他們想當(dāng)然的推測(cè)，如此一來(lái)，供求關(guān)系將發(fā)生變化，炒房和投資者的持有需求被抑制，加上產(chǎn)品供給的價(jià)格下降，那么理所當(dāng)然的結(jié)果當(dāng)然是房?jī)r(jià)下降。

那么，我們就順著這兩個(gè)想當(dāng)然的理由來(lái)分析一下看實(shí)際情形是否真的會(huì)如此演變？

首先，物業(yè)稅的本質(zhì)實(shí)際上是一種稅制改革，即把開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)，其中標(biāo)志是否成功的關(guān)鍵點(diǎn)在于不增加老百姓稅費(fèi)支出，而總的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有發(fā)生變化。在這樣的情形下，對(duì)需求產(chǎn)生的是雙重刺激，即對(duì)中小型投資者的需求的確會(huì)有一定的抑制作用，但對(duì)剛性需求卻會(huì)有刺激和釋放的作用，因此總的需求并不會(huì)因此而發(fā)生大的變化。

為什么說(shuō)物業(yè)稅可能只會(huì)對(duì)中小型投資者的需求有一定的抑制作用呢？原因在于，在可以預(yù)見(jiàn)的物業(yè)稅征收方式中，對(duì)于持有多套房屋、大面積房屋、高價(jià)值房屋者征收的稅費(fèi)比例應(yīng)該遞增，相反則應(yīng)該遞減。但問(wèn)題是，實(shí)力強(qiáng)的購(gòu)房投資者的目的，除了保值外更重要的是增值，在投資渠道有限的中國(guó)，光是物業(yè)自身的升值收益已經(jīng)讓投資者感到無(wú)比滿足，只要這個(gè)趨勢(shì)不發(fā)生改變，這些人根本不會(huì)在乎增加的這些持有成本。

對(duì)高端的自用客戶――消費(fèi)豪宅的人而言更是如此。豪宅和一切奢侈品的消費(fèi)心理就在于不買最好的只買最貴的，越是別人消費(fèi)不起越是能吸引這個(gè)階層的人進(jìn)入，因此，他們對(duì)增加的持有成本的反應(yīng)只會(huì)更加遲鈍和麻木。

其次，生產(chǎn)成本下降并不必然意味著產(chǎn)品價(jià)格的下降，關(guān)鍵在于供求關(guān)系。在過(guò)去房產(chǎn)牛市期間，幾倍利潤(rùn)的樓盤比比皆是就是最好的說(shuō)明，只要需求強(qiáng)勁，價(jià)格就不會(huì)下降。相反，物業(yè)稅的推出成為高房?jī)r(jià)的推手也未可知。

最后，認(rèn)為推出物業(yè)稅能降低房?jī)r(jià)者的另一個(gè)判斷前提是，物業(yè)稅的推出和改革取得圓滿成功，達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期的目標(biāo)，但這也恰恰是值得擔(dān)憂之所在。且不說(shuō)要順利推出和成功實(shí)施物業(yè)稅需要做的千頭萬(wàn)緒的配合和準(zhǔn)備，單就這其中涉及的方方面面的利益再分配問(wèn)題的處理，就讓人有充分懷疑的理由。遠(yuǎn)的不說(shuō)，就說(shuō)近期才推出的燃油稅改革，目前看來(lái)很難說(shuō)達(dá)到了政策所想達(dá)到的目標(biāo)，更別說(shuō)比燃油稅改革復(fù)雜得多的物業(yè)稅了，如果無(wú)法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)而變作變相增加的稅收品種，那么物業(yè)稅就只可能成為房?jī)r(jià)上漲的推手。

所謂的專家，不只是指在某個(gè)行業(yè)吃了多少年的飯，更重要的是應(yīng)該認(rèn)識(shí)這個(gè)行業(yè)以及這個(gè)行業(yè)所處的宏觀環(huán)境，從而得出相對(duì)準(zhǔn)確的判斷。專家們的見(jiàn)識(shí)低不要緊，要緊的是專家的身邊還匯聚了大量的希望得到切實(shí)幫助的購(gòu)房者，如果那些盼著房?jī)r(jià)下降再出手的購(gòu)房者信了這樣的忽悠而錯(cuò)失購(gòu)房時(shí)機(jī)，那才是罪過(guò)。