現(xiàn)實往往就是這么殘酷，一起上京趕考，有人金榜題名，有人名落孫山，有人甚至連考場也未進得，幾家歡樂幾家愁，這也是市場經(jīng)濟的真實寫照，而房地產(chǎn)市場中同樣的一幕發(fā)生在上海董家渡外灘。

2008年10月，記者約筆者談上海董家渡外灘，回想當年，華潤置地、泛海建設、華浙集團分食董家渡外灘――這個上海城市規(guī)劃中最大的濱江聚居區(qū)超級蛋糕，作為“上海浦江兩岸綜合開發(fā)”世紀工程重要組成部分，今天看來以2002年的介入時間，可謂占盡地利、天時。那時他們真如赴京趕考的學子，意氣風發(fā)，摩拳擦掌，想在這方黃金寶地大展拳腳意圖收獲耀眼的功名。

然而，轉(zhuǎn)眼八年就要過去，各方的境遇卻大相徑庭。

最早出手的華潤置地無疑笑得最為燦爛。占地6萬平方米，總建筑面積20余萬平方米的上海灘花園，目前一期10萬平方米已全部結(jié)束，還有新家灣城的橡樹灣項目，華潤置地在上海的項目幾乎全把價格賣在最高點，算是大獲全勝。

相比之下，華浙集團的運氣就差很多。由于浙江華浙母公司浙江國信控股的重組，影響了公司在董家渡的開發(fā)進程。2005年，綠城集團入主拿下項目公司51%的股權(quán)，成為項目的實際控制人，但是，此時項目周邊房價飛漲，項目動遷的最佳時機已經(jīng)錯過，只能采取邊拆邊建慢慢推進的策略，直到2008年年中項目才得以動工，不過，就在2008年年初，綠城仍在放話要多拿土地、多開發(fā)，包括新江灣城地王在內(nèi)的很多項目，地價都拿在了高位，多拿地容易，只要有錢，多開發(fā)就未必那么簡單。

如題所言，在董家渡外灘項目中最痛苦的莫過于泛海建設。當初拿地時的成本雖然只有3000多元/平方米，要啟動項目完成動遷的成本卻需資甚巨，更由于出手過慢，隨著房價的暴漲，尤其是有上海灘花園在當時以4?2萬元的售價提供給動遷居民作為參考，提高了動遷價格期望值，動遷成本和動遷難度隨之提高，泛海建設雖兩次提請增發(fā)融資但都告失敗，最終導致項目陷入動遷的泥潭，動遷組先后進入5次歷時8年，期間上海房地產(chǎn)市場也歷經(jīng)兩次輪回，項目仍然啟動無望。

如今，項目不但要面對更大的拆遷成本，更嚴重的是還面臨無法按期完成項目拆遷并獲得土地規(guī)劃證，并在規(guī)定的時間內(nèi)開工建設，政府已可將地塊收回的壓力。

一樣的市場，不一樣的策略，造就不一樣的結(jié)果，從泛海建設其他幾個城市項目同樣陷入動遷泥潭的情況來看，公司的運作決策一定存在失誤之處，但上海董家渡外灘項目的發(fā)展演變，更多的是在國際經(jīng)濟危機蔓延，中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的大背景下，市場整合的一個驗證，中國房地產(chǎn)市場的一個縮影。