2004年開始的宏觀調(diào)控政策一直持續(xù)到2007年的“9?27新政”出臺，政策的累加效應(yīng)才得以爆發(fā)式地顯現(xiàn)?！??27新政”在打擊投機(jī)炒房方面的效果十分明顯，但也為此后的房價調(diào)整埋下了伏筆。一方面“9?27新政”抑制了大量的投資需求，連對二次置業(yè)的改善性需求都有了一定抑制作用，這導(dǎo)致房價加速上揚的最重要力量基本瓦解；另一方面，股市的狂泄使得很多原本需要購房的人喪失購買力，通貨膨脹雖然推高房價但也抑制了消費，再加上美國次貸引發(fā)全球金融危機(jī)，原本就困難重重的中國外貿(mào)和制造業(yè)形勢更加嚴(yán)峻，隨著人們對未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期的逐漸轉(zhuǎn)變，房價終于從縮量進(jìn)入下降通道。

在這當(dāng)中，產(chǎn)業(yè)資本和國際熱錢的撤離當(dāng)然也是重要的因素，但其影響并不大。首先，國際產(chǎn)業(yè)資本不但撤出非常少，而且很多產(chǎn)業(yè)資本仍然在借樓市調(diào)整之機(jī)進(jìn)入中國，這方面的資料和數(shù)據(jù)隨處可以查到，一家跨國公司洽購我們的代理項目，至今已經(jīng)有三輪近半年的談判，涉及近15億元的金額，而上海樓市類似的產(chǎn)業(yè)資本收購案并不少見。

國際產(chǎn)業(yè)資本青睞中國市場的理由其實很簡單，首先以中國為代表的新興市場可能是未來全球的亮點所在，再者，相比于金融資本的靈活性，產(chǎn)業(yè)資本只能有賴于對某一市場的長期趨勢的判斷，越是低迷的時候反而越是長線布局的好時機(jī)。

即便是熱錢，在我看來當(dāng)時撤出中國樓市的數(shù)量也極有限，我們知道，政策原因使得外資持有中國的物業(yè)必須具有相當(dāng)長的時間，把這類資金稱之為熱錢這本身就值得商榷。某些外資轉(zhuǎn)讓其在上海的物業(yè)，有賣有買，并不值得大驚小怪，況且很多金融資本出售持有的中國物業(yè)，并不是看淡中國樓市，而是為解總部資金困局。

上海房價將以20%的降幅領(lǐng)跌一線城市？

這是牛刀先生文中結(jié)論性的觀點，按照牛刀先生的看法，主要有三個原因使得上海將以20%的降幅領(lǐng)跌一線城市。

“一是支撐上海高房價三股力量之一的國際熱錢，已經(jīng)逃得無影無蹤，連外資也處在逃無可逃的地步，摩根士丹利幾月前便已傳出將出售錦麟天地等樓盤，作價11億元，迄今無人問津。而當(dāng)時摩根士丹利買入時，價格為5億元?！?/p>

說“連外資也處在逃無可逃的地步”，我認(rèn)為這是過于夸張的。首先，摩根士丹利在上海擁有的物業(yè)價值過百億，其出售錦麟天地公寓和茂行世紀(jì)公園項目的原因，一則受美國總部影響，二則要整理手中資產(chǎn)，外資一向看好和喜好持有的大多是商業(yè)物業(yè)，摩根士丹利以當(dāng)時報價出售非商業(yè)類的物業(yè)，對于他們來說，既有高額利潤又可以增加現(xiàn)金流，緩解金融危機(jī)帶來的沖擊，這在企業(yè)是再正常不過的決策，不能說這是看淡上海樓市，更談不上出逃，甚至可以預(yù)測的是，一旦國際金融形勢好轉(zhuǎn)，擇機(jī)買入的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大幅拋售。

“二是上海的社會保障型住宅引發(fā)市場懸念，對普通住宅構(gòu)成下行壓力，這種壓力將在2009年加劇?！?/p>

這里牛刀先生所說的“社會保障型住宅”指的應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，筆者一直持經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的推出對商品房市場沖擊不大的觀點，首先，廉租房暫時可以不談，我們就談經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房面對的是低收入住房困難階層，房價高企，房價快速上漲本來就和低收入階層的關(guān)系不大，而經(jīng)濟(jì)適用房原本就是政府應(yīng)該對低收入階層補的課，但對于這么多年來積累的天量需求，恐怕短時間內(nèi)的成果難以顯現(xiàn)。