2008年11月12日牛刀先生大作《上海房價將以20%的降幅領(lǐng)跌一線城市》赫然躍入眼簾。我想是兩個原因吸引我閱讀此文，首先是該文談?wù)摰氖巧虾７績r，我本人和我的公司都在上海，再就是20%這個不容置疑的數(shù)字。不過閱讀之后，立刻有不可抑制的沖動要就文中相關(guān)觀點，與牛刀先生商榷一番。

商榷的前提：從文中得知，談?wù)撋虾７績r是牛刀先生的第一次，并且是應(yīng)諸多網(wǎng)友的要求，也是對談?wù)撘粋€城市房價走勢應(yīng)該具備的條件和慎重態(tài)度作了充分說明：“要真正評論一個城市的房價，必須對這個城市有足夠的了解，包括宏觀經(jīng)濟、樓市規(guī)模、居民購買力、樓市歷史沿革、社會狀態(tài)、居住文化等?！?/p>

在這樣的說明之后，牛刀先生進一步交代：“我本人只是在上海的時間多一點而已，其實常年在北京、深圳等地穿梭?！?/p>

不常在上海的牛刀先生做出“上海房價領(lǐng)跌一線城市”的結(jié)論是和三地朋友侃大山侃來的：“這三個城市都有許多朋友，閑暇之時，經(jīng)常聚在一起談房論市，猶如武林華山論劍，因此我取其精華，去其糟粕，從一個視角來談?wù)勆虾?。?dāng)然，不談不知道，一談嚇一跳，橫論豎比，上海房價走向讓人心涼一截……”

既然有這個前提，筆者當(dāng)然不會再從數(shù)據(jù)和論證等方面和牛刀先生探討，僅就文論文，就觀點論觀點，牛刀先生從和朋友侃的角度出發(fā)，筆者從自己從事職業(yè)第一線的角度出發(fā)。

為什么上海房價一直比較堅挺

“從一線城市來講，房價的上漲都是相似的，而下降卻各有各的不同。上海有三個方面和一線其他城市相似，有兩個方面不同。三個相似的方面是，一是產(chǎn)業(yè)資本大量流入樓市，推高了房價，和珠三角一樣，許多中小企業(yè)把流動資金用來炒樓；二是熱錢活動猖獗，這方面上海比北京、深圳、廣州更厲害；三是長三角購買力涌入上海，也就是異地投資炒樓活動規(guī)模龐大?！?/p>

按照牛刀先生的觀點，上海以及一線城市房價上漲的原因，雖然有三個方面，但可以概括為一個字：炒。

固然，在前期房價加速上漲的過程中，投機炒作是非常重要的原因之一。但在談?wù)摲績r上漲時如果忽視強大的剛性需求和供給相對不足的供求失衡，忽視供給結(jié)構(gòu)不合理，忽視房價高企與居民收入脫節(jié)等基本事實，即使不說不科學(xué)，起碼是可以說很不全面。

況且，即便是在牛刀先生談?wù)摰娜齻€方面里，很多內(nèi)容也值得商榷，比如產(chǎn)業(yè)資本的概念、熱錢的概念，尤其是第三點，說長三角的購買力涌入上海是推高上海房價的一個方面，筆者以為也不準(zhǔn)確。實際上有數(shù)據(jù)顯示，上海的市外購買需求占到總需求的50%以上，這一數(shù)據(jù)，北京是35%，范圍決不限于長三角，而是覆蓋整個中國的。

此番房價回調(diào)的原因

按照牛刀先生文中觀點，“產(chǎn)業(yè)資本和國際熱錢陸續(xù)退出樓市，形成了樓市資金的大量失血”，由此“不動產(chǎn)價值開始重估，房價不斷回歸理性”。

雖然牛刀先生文中也提及2007年“9?27新政”（對已利用貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1?1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%）和2008年美國金融危機，不過一筆帶過，顯然牛刀先生并不認為這也是導(dǎo)致此番房價調(diào)整的重要原因。我說房價近年來快速上漲的推手是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡使產(chǎn)業(yè)資本（主要指國內(nèi)）進入樓市、人民幣升值和通貨膨脹以及由此而引發(fā)國外的產(chǎn)業(yè)和金融資本進入、開發(fā)商捂盤和投機炒作。