馮侖是一位耐人尋味的企業(yè)家。他并不像一個標準意義上的商人，而更像是一位社會活動家，喜歡談論宏觀經(jīng)濟、政策走向、社會民生，熱衷于商會與公益。馮侖的學問在這個層次的企業(yè)家圈子里也是頂呱呱的，除了陳東升，很少有他這樣懂學問的，一直讀到了博士，做到老總，體制內(nèi)外都混過，學界商界通吃，有文化，也低俗，前者叫正經(jīng)，后者叫正常。他有許多企業(yè)家之外的才能，這是他的魅力所在；馮侖還特逗，講段子的功夫了得。說企業(yè)間的合作關系他的形容是，“現(xiàn)在合伙人關系是夫妻關系，以前是前妻關系。前妻關系要注意兩個要點：關注、理解”；談土地儲備時說，“老婆多了不一定幸福，土地多了不一定賺錢”；談論各大城市樓市是，“北京市場像情人，上海的市場像小家碧玉似的良家婦女。情人有無限想象空間，小家碧玉讓你知道到什么地方停下來……”這些年，馮侖所到之處段子不斷，并廣為流傳。

他所創(chuàng)辦的萬通也很有趣，單論公司實力，萬通可能并不那么顯眼，但是“萬通系”卻是中國地產(chǎn)業(yè)令人刮目相看的群體。早先的6個合伙人，如今都是響當當?shù)睦习?，其中最出名的是潘石屹與易小迪，從萬通先后走出來過40多位老板，萬通是有“老板基因”的。

豬堅強

馮侖著名的理論不少，比如“未婚女青年推高房價”“35歲以下應禁止買房”……而他最著名的當屬“豬堅強”理論。在5?12汶川大地震中，一頭豬在廢墟中靠食木炭活了36天,它的堅強意志感動了無數(shù)人，也感動了馮侖。于是，在無錫舉辦的一場業(yè)內(nèi)論壇上，馮侖有了如下言論：面對當今的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，開發(fā)商開始想跑。有三個跑的姿態(tài)：一個是范跑跑，就是小的地產(chǎn)公司；第二個是譚千秋，巋然不動在地震中保護別人，是大型國企，他們沒有辦法跑，要保護這個市場；第三個叫豬堅強，由300斤餓到100斤，但是能夠堅持到生命的最后，等解放軍到來。而我們要找到自己的生存辦法，就是要變成豬堅強。

房地產(chǎn)問題住宅化，住宅問題道德化，道德問題去市場化

2009年2月9日，馮侖在中國企業(yè)家論壇第九屆亞布力年會上如是說：房地產(chǎn)問題住宅化，住宅問題道德化，道德問題去市場化。

首先，房地產(chǎn)問題住宅化，也就是把住宅等同于房地產(chǎn)。在中國，大概有2/3的房地產(chǎn)市場是住宅，1/3是非住宅，為什么會這樣呢？我們從全球經(jīng)驗來看，人均GDP在6 000美元以前，一個國家房地產(chǎn)市場的核心，也就是其主流產(chǎn)品還是解決居住問題，但即使是這樣，還是有一部分非住宅。而我們往往拿住宅市場來談房地產(chǎn)市場，所以導致了房地產(chǎn)問題住宅化。

第二，住宅問題道德化。住宅問題原本是一個簡單的居住保障問題，每一個城市的情況不一樣。這幾年，很多人的住房問題都解決了，自有的房子(產(chǎn)權房)比例在6成以上，人均住房已達30多平方米。但的確有少數(shù)貧困家庭存在住房難問題，如果把這些貧困家庭的問題放大變成全社會的問題，最后加以道德化，于是就變成天天在討論窮人、富人差距的問題了。

第三，道德問題去市場化。一旦問題被道德化了，大家就無以復加地去關注，最終形成道德問題去市場化?，F(xiàn)在很多政府供應房屋的量已經(jīng)超過低收入人群所需要的量，于是導致保障問題福利化，福利問題更是去市場化。去市場化導致的結果是我們的價格完全失真，定價的標準就不是簡單的供求關系了。比如說政府推出了大量的廉租房、經(jīng)濟適用房、兩限房、貼租房等，這些房子是由政府來主導定價，而不是市場主導定價。

黑心論

馮侖說，道德是在一個特定時期講對和不對的，該做和不該做的事情，也就是是非問題。涉及到道德問題，就麻煩了，最后大家就不能碰這件事情。把住宅問題道德化，結果在中國今天的社會情況下，任何人反對政府的一些具體政策，提出異議的時候都會遭到道德上的抨擊。他說，以開發(fā)商為代表，在道德上把開發(fā)商定位為黑心開發(fā)商。但是從房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率來看，只是網(wǎng)游行業(yè)利潤率的20%左右，網(wǎng)游行業(yè)的利潤率高達80%。在這種情況下，卻把一個叫高科技，一個叫做黑心開發(fā)商，就是把房地產(chǎn)市場的問題道德化。在道德化以后，很多事情就不能討論了。

國進民退論

房地產(chǎn)行業(yè)近年以來出現(xiàn)的國進民退現(xiàn)象，將讓市場交易制度從競爭向壟斷演變，使房價更加剛性。

馮侖說，如果市場不好，民營地產(chǎn)公司會以市場成本價或比成本價還低的價格賣掉，消費者可以期待經(jīng)濟不好時買點便宜的房子。如果是央企拿地，即使市場不好，成本在那兒，央企不會降到成本以下，承擔國有資產(chǎn)流失的責任。因此，在市場波動時，只有民營企業(yè)房價在波動，國有企業(yè)房價變成剛性價格，央企供應量越大，房產(chǎn)價格越來越剛性化，消費者得不到好處。馮侖認為，房地產(chǎn)業(yè)這種去市場化的現(xiàn)象進一步發(fā)展的后果會很嚴重，因為壟斷利益最終可能變成小團體的福利。

央企通過團購等形式，將房產(chǎn)變成了團體福利，這種分配不公的現(xiàn)象應該引起關注。最近引起爭論的中石油團購房事件就是很好的例子，這種現(xiàn)象不應該在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生。

雙軌論

未來十年，也許房市價格也會變成雙軌價格。就是在城市完全競爭的少數(shù)核心區(qū)，房地產(chǎn)價格完全要由市場來調(diào)節(jié)，這部分的價格可能是極高或極低，波動性會加大。但另一部分與保障基本居住相關的市場，政府是要嚴格來調(diào)控的，這部分房子的價格將會是一個緩慢的上升過程，而且是在不脫離城市發(fā)展GDP增長和人均收入增長的同時，保持在多數(shù)人能夠承受的一個區(qū)間內(nèi)。

馮侖在中國地產(chǎn)界是屬于少數(shù)幽默的那類，他總是幽默地通過各種巧妙的話語來詮釋地產(chǎn)界出現(xiàn)的問題，這是智慧使然，對于中國房產(chǎn)的解決之道，雙軌論道出了真理。