今天的中國，高房價已經成為最大的社會問題，房子情結像魔咒一樣侵蝕著都市人的思想。人們在談到房地產時，用的最多的詞匯竟然是: 貪婪、暴利、瘋狂、潛規(guī)則、扭曲、背離、憤怒、腐敗……

我們似乎又回到了魯迅先生在《燈下漫筆》中描繪的那個奴性十足的時代，只不過這是一個“房吃人”的時代。我們中的很多人極容易變成房子的奴隸，而且成為奴隸之后還萬分歡喜；更有甚者，我們中的許多人是希望變成房奴而不能。有房子，這已經成為當今都市女性擇偶的第一條件，而房奴、蟻族、蝸居成了當代城市年輕人的主要生活方式。對于那些希望通過擁有房產來獲取城市社會身份認同的年輕人而言，房子成為最難以逾越的荊棘屏障。

在房地產的另一面，房子儼然成了與股票、黃金一樣的投資品，逐步成為富人間轉移財富的豪華游戲……如今，在北京、上海這樣的一線城市里，房地產無可爭議地處在一個由不斷膨脹的泡沫堆砌的市場中，這里已經成了投資者的樂園，開發(fā)商、政府、熱錢、基金你來我往，無不踴躍。

這場房地產泡沫，由中央政府、地方政府、利益集團和低收入居民之間的多方利益博弈推動，在這場圍繞房子的博弈中明顯形成了截然對立的兩方陣營: 一方是中央政府和社會大眾，而另一方陣營，不光有炒房客、炒房團、開發(fā)商，還有銀行、熱錢和地方政府。

代序表面上看，我們的房地產市場是一個自由市場，高房價是由供需關系不均衡造成的。可事實上房價畸高、調控失效的背后是由一些不太正常的原因造成的，深層次的原因包括保障性住房缺失、開放型房地產金融體系、房屋持有成本低以及壟斷性的賣地體制等。因此，我們的房地產市場的問題實際上要比我國香港地區(qū)以及日本、美國、英國等國家的問題復雜得多。從這個角度講，理解中國房地產的本質，就是理解中國經濟的本質。

深入剖析造成中國房地產上述怪現(xiàn)狀的根源，可以找出的原因至少有以下五點。

原因一: 重視商品房建設而忽略保障性住房建設，使得“民生”讓位于“增長”。

1998年，我國取消了以實物分房為主的住房體制，開始“以經濟適用房為主體、商品房為補充”的房改，拉開了中國房地產市場化的序幕。2003年8月31日，國務院18號文首次明確“以商品房為主的”房地產行業(yè)成為國民經濟的支柱產業(yè)。

當我們重新反思自1998年以來的房地產發(fā)展道路，可以清楚地發(fā)現(xiàn)，正是在“民生讓位于增長”這樣的大背景，使得我們的城市化走上了一條非常危險的單行道。重視發(fā)展商品房而忽略保障房建設，使得房地產成為中國經濟增長的重要動力來源，其較長的產業(yè)鏈更是帶動了相關產業(yè)的發(fā)展。但這些政策在提高城市住房自有率的同時，忽略了保障性住房建設，使得絕大多數(shù)低收入者無力承擔高昂的商品房價格，城市的新進入者已經不可能成為買房的主力，不僅僅是農民工，就連大學生也不得不進入城中村。

原因二: 房地產開發(fā)的“香港模式”畸形發(fā)展，期房銷售制度加劇了行業(yè)暴利。

房地產開發(fā)領域有兩種模式: 香港模式和美國模式。香港模式的核心在于，樓盤以項目開發(fā)為組織形式，在整個開發(fā)流程中，從購買土地、房屋建造到銷售管理都由一家房地產商獨立完成。而美國模式則完全不同，整個開發(fā)的每個環(huán)節(jié)完全由獨立的機構運行，投資人通常是非常有經驗的房地產基金、退休基金或者退伍軍人基金，房屋建造則是由專門的建筑商完成，物業(yè)管理則由專門的物業(yè)公司來完成。

國內的房地產開發(fā)則完全借鑒了香港模式，在整個開發(fā)流程中，從購買土地、房屋建造到銷售管理都由一家房地產商獨立完成。從本質上說，我國的房地產行業(yè)是一個特殊的行業(yè)，既不是建筑業(yè)，也不是貿易業(yè)，僅僅是建筑業(yè)的中間商。但就是這樣一個國外的微利行業(yè)，在我們國內竟然成了暴利行業(yè)，甚至一度成為國家的支柱行業(yè)。因此，我們認真分析會發(fā)現(xiàn)，房地產開發(fā)的香港模式是國內房地產行業(yè)暴利的根源。

原因三: 以抵押貸款為基礎的開放型住房金融體系，使得住房杠桿化進一步增大。

住房金融體系按照資金運行方式可以劃分為兩種: 開放型和內生型。內生型的住房金融體系房價漲幅有限，但相應的GDP增速也相對緩慢；相反，以抵押貸款為主的開放型住房金融體系，使得房子在金融系統(tǒng)的幫助下放大了杠桿功能，這在很大程度上刺激了經濟的增長，但卻不可避免地忽略了民生。

隨著分房制度的終止和按揭制度的改革，我國住房消費進入了快速增長期，以抵押貸款為基礎的開放型住房金融體系使得“美國老太太”的故事在中國成為現(xiàn)實。從某種意義上說，這也促成了商業(yè)銀行成為中國最大的“房東”。

從房地產金融的角度看，房價泡沫出現(xiàn)的重要原因往往是金融機構對房地產過度信貸支持，而信貸快速收縮又會導致房地產泡沫破滅。綜觀歷次房地產泡沫，房地產價格波動引發(fā)的最大可能就是金融體系的崩盤。

原因四: 城鄉(xiāng)二元土地所有權結構、招拍掛的土地轉讓機制和地方政府“餓地策略”一同推高了土地價格。

目前，中國的地價已經是所有主要經濟體中最高的了。深入分析中國土地現(xiàn)狀后可以發(fā)現(xiàn)，我國城市建設用地資源并不稀缺，但土地數(shù)量農村多、城市少，在城鄉(xiāng)二元土地所有權結構下，地方政府控制著土地的轉讓權，而土地出讓收入又是政府的重要財政收入來源。

因此，當前土地價格高昂的三個根本原因是: 中國城鄉(xiāng)二元的土地所有權結構、經營性用地招拍掛出讓方式以及出讓收益全部歸地方支配的收益分配制度。招拍掛的市場化出讓方式客觀上加劇了土地爭奪的激烈程度，推升了土地價格。土地出讓收入全部繳入地方國庫的收益分配體制客觀上加大了地方政府提升土地收益的積極性，是土地供應“餓地策略”低供應、高價格市場格局的根本原因之一。土地特性、土地制度和政策決定了地價走勢，因此在房價不斷攀升的同時，壟斷性的土地出讓制度又推升了地價。

原因五: 游資、熱錢增加了住房市場的投機需求，加劇了短缺條件下住房市場分配的不均衡。

在目前中國城市化水平并不高的條件下，住房作為消費品仍然處于供給不足的狀態(tài)，這必然使得住房成為大量資本追逐的投資品。而當炒房客、游資、熱錢紛紛涌入房地產市場后，增加了住房市場的投機需求，其結果就是城市中的住房價格與大多數(shù)普通社會成員的實際所能承受的程度脫節(jié)，住房成為有房階層之間財富轉移的游戲，這樣就更加劇了短缺條件下住房市場分配的不均衡。