房地產(chǎn)項目運作最常用的套路就是，企業(yè)用貨幣資金先投資土地使用權(quán)，再購買相應(yīng)商品和勞動力，最終擁有土地使用權(quán)和其所承載的商品房，通過銷售商品房，實現(xiàn)土地投資收益和商品房銷售收入。漸漸地，房地產(chǎn)開發(fā)公司都會發(fā)現(xiàn)，在城市化過程中首先增值的是房子，更加增值的是土地，這就好比面包坊里，隨著面包的漲價，面粉的價格會漲得更高，漸漸地那些面包坊會轉(zhuǎn)而儲備面粉。

事實上，當我們翻開眾多開發(fā)商的“賬簿”時會發(fā)現(xiàn)，越來越多的公司依靠儲備土地獲得公司主要資金來源。這樣的公司的典型模式是，通常先拿到土地的使用權(quán)，然后用土地使用權(quán)作為抵押從銀行融資，拿到錢以后再用這些資金去購買土地，于是，房地產(chǎn)公司的新模式就是: 囤地升值。

當然，這樣的擴張模式也不是無限制的，“地產(chǎn)駭客”孫宏斌從發(fā)跡到隕落就是最好的說明。1994年，孫宏斌靠代理二手房銷售起家，在天津成立了順馳銷售公司，憑著對天津市場的敏感，孫宏斌短短數(shù)年間迅速崛起，順馳也很快在天津確立龍頭老大的地位。2002年前后，順馳在天津開發(fā)的房地產(chǎn)住宅項目，已占天津市場的30%～40%。

這時候的順馳仍然是一家傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，使用的也還是“空手套白狼”的把戲，前期拿地主要靠關(guān)系，不實質(zhì)性地付出真金白銀，維護其資金鏈才是為順馳保駕護航的關(guān)鍵。這期間，孫宏斌逐漸懂得了依靠金融支持和社會資源獲取土地，并通過囤地升值的房地產(chǎn)生存之道站穩(wěn)腳跟。

在天津的成功給了孫宏斌足夠的底氣，順馳開始了進軍全國的腳步，先后在北京、上海、無錫、蘇州等城市近乎瘋狂地“圈地”。2003年，順馳以9.05億元天價奪得當年北京“地王”大興黃村項目，超過底價一倍、超過對手2億元的價格，讓順馳立馬在北京地產(chǎn)界“聲名大噪”。在北京“地王”大興黃村項目競投過程中，順馳表現(xiàn)出先拿地、后算賬的典型風格。事實上，順馳是在拿未來房地產(chǎn)高速增長的預(yù)期作為賭注，先期才敢那樣投入，這在其他房地產(chǎn)企業(yè)看來無異于豪賭。然而，正是這樣無所畏懼地盲目擴張，為順馳日后的覆滅埋下了隱患。

2003 年央行121號文件對開發(fā)商的自有資金作出了明確限制，順馳的擴張之路由此開始遭受挫折，世易時移，固守“看家本領(lǐng)”的孫宏斌漸漸感覺到吃力。與此同時，在順馳全國化擴張的同時，天津本土市場幾近失守，原本為順馳提供滾滾現(xiàn)金流的天津市場，那時已沒有在售項目，順馳在天津的市場份額也跌破5%。最終，曾經(jīng)意氣一時的“地產(chǎn)駭客”孫宏斌，不得不匆匆退出地產(chǎn)舞臺。

從市場的角度分析，開發(fā)商囤地是完全正確的，正如企業(yè)存儲原材料以降低未來產(chǎn)品的成本一樣，開發(fā)商也可以選擇在土地低價的時候進行囤積?？墒?，“囤地策略”必須有充足的資金鏈作為保證，而不分時節(jié)地盲目擴張就會是順馳這樣的結(jié)局。對此，王石曾經(jīng)評價說:“如果把握好節(jié)奏，順馳能夠成為一家非常優(yōu)秀的公司。但兩年過去了，它卻要為盲目擴張造就的奇跡付出代價?！?/p>

當然，如果我們認真去分析房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債表就會很清晰地發(fā)現(xiàn)，半數(shù)以上的開發(fā)商的價值都是靠土地升值而獲得的。在房地產(chǎn)圈內(nèi)已經(jīng)形成這樣的共識: 通過造房子本身獲得的利潤已經(jīng)很小了，甚至是不怎么賺錢的。