資料來源: 《中國統(tǒng)計年鑒2010》，中國國際金融有限公司(簡稱中金公司)。

圖3-2表明了2001—2009年間，房價增長率與地價增長率的關系。從圖中可知，只有在2006年，房價增長率高于地價增長率，其余年份中，地價上漲的幅度都高于房價的上漲輻度，特別是在2008年，即使房價出現了零增長，地價增長也保持在了10%的增長率。因此，僅僅從數據統(tǒng)計上看，開發(fā)商的囤地觀念的確是正確的。

開發(fā)商究竟囤了多少地呢？限于數據條件，我們無法準確計算開發(fā)商囤地的規(guī)模，但根據2007年《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》顯示，從1998年到2007年，全國累計囤地規(guī)模在10億平方米以上，可供開發(fā)3年左右。

不僅如此，在地價不斷上升的市場中，“倒賣土地”已經成為另一種名正言順的開發(fā)模式?！?1世紀經濟報道》2010年1月7日刊登了一篇名為《“煮地”揭秘: 一個地皮掮客的套地空手道》的文章，為我們講述了“煮地模式”的玄機。周家明(化名)是一名“土地公關經理”。這位30多歲的男子，開名車，穿名牌，他的身份也被稱做“地皮掮客”，住在上海徐家匯的一座老式洋房里，低調地處于“隱居”狀態(tài)。按周家明自己的話說，他并不是一名投資者，而是一名“土地公關”經理，而他的主要任務是幫助老板成功拿地，緊緊盯住銀行高管和政府官員，拿來一塊又一塊等待轉手套利的土地。從政府對土地立項到成功拿地、轉手、退場，當然這樣嫻熟的操作需要深諳土地供應鏈上的各個環(huán)節(jié)。

這樣一個轉手賺進100%的利潤是很平常的！2009年初以來土地融資的“公關”明顯輕松了，而且轉手周期縮短，一般拿地后不出半年就可轉手。比方說在上海，我們有塊地是2009年上半年拿到手的，從拿到到轉手不到半年，利潤卻達到了100%。就一個轉手，自己不需要多少花費，但利潤卻是驚人的，這也是高房價背后一個淺顯卻很但殘酷的現實，房地產市場真正的暴利是在土地環(huán)節(jié)。其實我們公司也有開發(fā)資格，但我們一般不愿意參與開發(fā)。因為與地皮生意相比，房產開發(fā)的利潤已經非常透明了。

在獲知某個區(qū)域有項目將立項后，我們就會展開公關。很多項目在立項的過程中，土地還沒公開招投標，我們就已經在內部拿下了相應的地塊。因此，我們“煮地”的概念與別的開發(fā)商囤地是不一樣的。煮地，指的是從一塊不能上市交易的土地，到合法入市的過程——這是一個連貫的程序，最終它能夠使得一塊毛地變成“地王”。事實上，無論是“囤地”還是“煮地”，其背后的邏輯都是一樣的。在房價上漲時，土地使用價格也會隨之升高，開發(fā)商就會獲益；然而當房價受到波動時，土地使用價格也會下降，那么房地產開發(fā)商的融資抵押品價格就會急劇下降，開發(fā)商資金鏈就會面臨壓力，也就面臨了真正的考驗。很多開發(fā)商希望通過建立與資本市場的橋梁來為其項目滾動輸血，這樣的做法同樣會受到挑戰(zhàn)，上海曾經的首富周正毅就是最好的例子。

只有小學文化程度的周正毅，靠開“阿毛燉品”飯店起家，在2003年成為“上海首富”。他的發(fā)跡秘訣也很簡單，用銀行抵押貸款收購爛尾樓，通過上市公司來套現，將風險轉嫁給銀行。周正毅憑借旗下4家上市公司，在證券市場和房地產行業(yè)之間構筑“圈地—借貸—圈錢”資金鏈，并不斷使得資金雪球越滾越大。但最終東窗事發(fā)，周正毅因涉嫌虛報注冊資本和操縱證券交易價格被定罪，正說明了這樣“跑馬圈地”、“大干快上”的模式是不可能持久的。

從1998年開始到現在，由于城市化進程不斷推進，土地資源稀缺，房子的供需矛盾始終存在，因此開發(fā)商的日子從來沒有難過過……房地產業(yè)真正的危機還沒有出現，但這并不意味著沒有泡沫，只是泡沫沒有破滅而已。如果不能直面這道坎，不能實實在在地追求“健康財富”，那么，倒下的不會只是周正毅一個人。