2011年2月16日?9搖新浪房產(chǎn)

在剛剛過(guò)去的春節(jié)假期中，在新“國(guó)八條”背景下的鎮(zhèn)江樓市表現(xiàn)如何呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策將對(duì)炒房現(xiàn)象起到明顯打壓作用，而對(duì)具有剛性需求的普通老百姓，影響則極為有限。在政策不斷升級(jí)、市場(chǎng)極為敏感的階段和時(shí)期，許多房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)調(diào)整銷售策略，搶占市場(chǎng)先機(jī)的企業(yè)也會(huì)越來(lái)越多。

新政后，鎮(zhèn)江樓市顯“清冷”

新“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅等樓市新政，成為人們走親訪友時(shí)談?wù)摰臒狳c(diǎn)話題，而央行在節(jié)假日的最后一天宣布加息，也使得樓市走向備受關(guān)注。

據(jù)了解，初一至初六，我市房產(chǎn)交易量為“零”。目前的樓市冷清是否是受到新“國(guó)八條”的沖擊呢？有業(yè)內(nèi)人士指出，不排除有這方面心理因素的影響，但春節(jié)期間樓市有其特殊性，不可作為判斷該措施效果的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。短期內(nèi)很難看出新“國(guó)八條”的效果。專家分析，由于政策調(diào)控力度逐步加碼，春節(jié)后，部分開發(fā)商或許會(huì)主動(dòng)通過(guò)打折優(yōu)惠等“以價(jià)換量”的方式吸引購(gòu)房者，以促進(jìn)成交。

新政后，購(gòu)房心理或?qū)⒈挥绊?/p>

開發(fā)商面對(duì)新出臺(tái)的樓市新政，還是有一些擔(dān)心。他們認(rèn)為，新政對(duì)于購(gòu)房者的心理影響會(huì)比較大，提高一成的首付比例，會(huì)讓他們重新計(jì)算購(gòu)房成本，購(gòu)房者的預(yù)期可能被干擾，影響購(gòu)買的速度，造成短期內(nèi)觀望的態(tài)度，可能會(huì)減少銷量，但價(jià)格還得再看。

購(gòu)房者王宏對(duì)筆者說(shuō)，他本來(lái)迫切想改善一下住房條件，但是看到新政策出臺(tái)后，現(xiàn)在不敢輕易出手購(gòu)房，主要是想著調(diào)控政策下來(lái)了房?jī)r(jià)也許會(huì)受到影響，再加上二套房的首付比例又提高了一成，這樣就意味著要多付出一些購(gòu)房成本，所以王先生決定暫時(shí)看看情況，并不急于出手購(gòu)房。

某樓盤銷售總監(jiān)表示，二套房首付比例提高對(duì)購(gòu)房者實(shí)際的影響并不是太大，但是在購(gòu)房心理層面上會(huì)產(chǎn)生一定的影響。因?yàn)檎{(diào)控會(huì)讓準(zhǔn)購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的期待，購(gòu)買第二套住房的購(gòu)房者或?qū)⒈弧罢`傷”。這一政策的出臺(tái)，很有可能會(huì)挫傷那些真正的剛需者購(gòu)房的積極性。

老投資客要“掉槍頭” ，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)ⅰ盁帷逼饋?lái)

新“國(guó)八條”將買房者投資住房資金成本提升，而商業(yè)地產(chǎn)首付只需50%。其次，新“國(guó)八條”明確住房限購(gòu)，而商業(yè)地產(chǎn)完全不受約束。

擁有了這些有利條件，一些有經(jīng)驗(yàn)的投資人員醞釀要“掉槍頭”。一位已經(jīng)擁有十幾年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的老投資客表示，他過(guò)去都是投資住房，但是當(dāng)前看來(lái)在如此嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，投資住房已經(jīng)無(wú)太大的“花頭”了，節(jié)后他就想去看一些店鋪。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)于老百姓而言相對(duì)陌生，成熟的投資市場(chǎng)尚未構(gòu)成。但是，隨著商業(yè)地產(chǎn)日益受到關(guān)注，具備實(shí)力的機(jī)構(gòu)投資者也會(huì)從住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向特別專業(yè)的商業(yè)領(lǐng)域。

一系列房產(chǎn)新政出臺(tái)后，由于商業(yè)地產(chǎn)完全不受限購(gòu)約束，且買商業(yè)地產(chǎn)只需五成首付，已經(jīng)有投資者“掉槍頭”投資商鋪。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2月份報(bào)價(jià)上漲的約14個(gè)項(xiàng)目中，酒店式公寓和商辦項(xiàng)目占三成以上，有的項(xiàng)目漲幅達(dá)到20%。

不過(guò)值得注意的是，大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲出現(xiàn)在1月份限購(gòu)、房產(chǎn)稅等政策出臺(tái)前，而非出臺(tái)后。而漲價(jià)的原因，除了部分項(xiàng)目更新?lián)Q代以外，借機(jī)炒作、吸引更多眼球和促進(jìn)下單也是可能的原因?！坝行潜P可能實(shí)際成交沒(méi)有漲價(jià)，卻叫著要漲，目的就是讓想買又被政策嚇到?jīng)]有下單的人快點(diǎn)交錢?！敝蟹啃欧治鰩熝ㄐ壅f(shuō)。

盡管已出現(xiàn)投資客“棄住投商”的現(xiàn)象，但我還是要提醒大家，商鋪換手率極低，轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中稅費(fèi)很高，通常上家需要繳納的稅費(fèi)占其利潤(rùn)的55%以上，因此絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長(zhǎng)期持有，通過(guò)收租獲取利潤(rùn)，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別。我不建議普通的投資客投資商業(yè)地產(chǎn)，尤其是從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的。商業(yè)地產(chǎn)有更高的專業(yè)性，要考慮它的定位、周邊人氣、對(duì)專業(yè)知識(shí)的要求也比住宅市場(chǎng)高很多。國(guó)家政策在住房上下大力氣，這也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)中從前本來(lái)就有些過(guò)剩的資本又集中在了商業(yè)地產(chǎn)。如此一來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)將很快過(guò)熱。要么無(wú)利可圖，要么在國(guó)家出臺(tái)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的新政策之前匆匆出手。

在我看來(lái)，所謂的“最后的晚餐”并不存在，不過(guò)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的必然結(jié)果。放眼望去，低利率、低價(jià)格、高質(zhì)量的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著實(shí)實(shí)在在的機(jī)會(huì)，我們不妨去美國(guó)看一看。