中國(guó)需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的徹底轉(zhuǎn)型

多年來，中國(guó)房地產(chǎn)像脫韁的野馬，能量之大使得其每每能夠輕易超越政府所設(shè)置的種種“障礙”而自由奔馳。中國(guó)政府在經(jīng)歷了種種挫折之后，最近終于出臺(tái)了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)甚至是行政措施，希望能夠控制住高居不下的房地產(chǎn)價(jià)格。但是，過去的經(jīng)驗(yàn)告訴人們，現(xiàn)在所采取的這些舉措盡管必要，但仍然屬于“控制”手段，而不能從根本上解決問題。如果不能建立一整套新的制度，搞不好一段時(shí)間之后，又會(huì)恢復(fù)到過去的老樣子。如果要有效解決房地產(chǎn)問題，必須在控制的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)的徹底轉(zhuǎn)型，規(guī)制和引導(dǎo)房地產(chǎn)走上可持續(xù)發(fā)展的方向。

之所以說轉(zhuǎn)型，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)改革絕對(duì)不是要回到過去：既不是回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，一切由政府分配，因?yàn)閲?guó)家分配制度不公平也不有效；也不是繼續(xù)在新自由主義主導(dǎo)下，完全由地方政府和開發(fā)商支配房地產(chǎn)市場(chǎng)。無論是政府完全主導(dǎo)的市場(chǎng)還是市場(chǎng)完全主導(dǎo)的市場(chǎng)，就房地產(chǎn)而言，都不可持續(xù)。中國(guó)需要一個(gè)新型的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是政府規(guī)制（而非控制）和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的市場(chǎng)，其目標(biāo)是可持續(xù)發(fā)展和有效實(shí)現(xiàn)人民應(yīng)有的居住權(quán)。

房地產(chǎn)泡沫也是社會(huì)泡沫

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治可持續(xù)發(fā)展的需要。在經(jīng)濟(jì)上說，如果房地產(chǎn)泡沫得不到遏制，人們擔(dān)憂中國(guó)會(huì)步日本和美國(guó)的后塵，演變成為經(jīng)濟(jì)或者金融泡沫。房地產(chǎn)泡沫也是社會(huì)泡沫。如果居民的居住權(quán)被剝奪，社會(huì)穩(wěn)定就會(huì)失去基礎(chǔ)。同時(shí)，房地產(chǎn)也不可避免地給政治帶來負(fù)面的影響。它不僅導(dǎo)致政府和人民之間的沖突，而且也在中央政府和地方政府之間制造了緊張關(guān)系。在越來越多的地方，因?yàn)檎疅o力解決好住房問題，居民對(duì)政府的抱怨越來越甚。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，各級(jí)政府和資本者一樣貪婪。當(dāng)政府成為房地產(chǎn)問題的一部分的時(shí)候，社會(huì)對(duì)政府的不滿自然可以理解。同時(shí)，在很多城市，土地財(cái)政已經(jīng)成為地方政府的命脈，地方政府瘋狂攫取當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源。因?yàn)槿纹谥?，地方官員往往抱著“我任后，哪怕洪水滔天”的心態(tài)，眼里只有眼前利益，而無長(zhǎng)遠(yuǎn)利益觀。經(jīng)常的情況是，幾屆政府就可以耗盡地方土地資源。人們不知道未來的政府“吃”什么。等到土地資源消耗完之后，地方政府和人民之間、中央與地方之間的沖突將在所難免。

問題已經(jīng)充分暴露出來，那么就要尋找解決問題的方式。中央政府現(xiàn)在出臺(tái)強(qiáng)有力的舉措來“控制”房地產(chǎn)市場(chǎng)，但這僅僅是第一步，是非常初步的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型還需要其他一系列的規(guī)制和政策的支持。中國(guó)該怎么做？國(guó)際和國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)同樣重要，中國(guó)既必須學(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，也要吸取負(fù)面的教訓(xùn)。

很顯然，中國(guó)首先要解決的是前些年遺留下來的一些問題，主要是少數(shù)投機(jī)者擁有了過多住房。政府要采取有效的經(jīng)濟(jì)政策和市場(chǎng)機(jī)制讓擁有大量房子的投機(jī)者把“多余”的住房返還給社會(huì)。在中國(guó)的社會(huì)環(huán)境中，一些人享受過度的住房權(quán)是以犧牲另外一些人的住房權(quán)為前提的。住房權(quán)是一個(gè)社會(huì)成員最基本的社會(huì)權(quán)利，應(yīng)當(dāng)具有最低限度的公平性。這方面，中國(guó)政府已經(jīng)開始采取一些希望會(huì)比較有效的措施，例如，提高第二套住房的首貸比例和停發(fā)購(gòu)第三套及以上住房的貸款等。

就住房來說，政府可考慮建立兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，即一個(gè)主要由政府規(guī)制的房地產(chǎn)主體市場(chǎng)和一個(gè)主要由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品房補(bǔ)充市場(chǎng)。由政府規(guī)制的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須成為主體市場(chǎng)，主要是考慮到中國(guó)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)因素（例如人口多和老齡化）以及住房是一種特殊的社會(huì)商品等。在很多年里，政府實(shí)施廉租房或者廉價(jià)房等政策，用心良苦，但其包含的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)理性是可以商榷的。基本上，這是一種幫助窮人的做法，市場(chǎng)非常小。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，這種政策長(zhǎng)遠(yuǎn)的結(jié)果很容易造成貧民窟。實(shí)際上，即使這個(gè)政策，在中國(guó)也早被濫用，因?yàn)槿藗儼l(fā)現(xiàn)，購(gòu)買廉價(jià)房的很多人來自富裕階層。

政府規(guī)制的房地產(chǎn)必須占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分。（在新加坡，這個(gè)市場(chǎng)占80%以上。）就是說，這個(gè)市場(chǎng)是面向社會(huì)大多數(shù)的，而不是像現(xiàn)在的廉價(jià)房，只針對(duì)窮人。這個(gè)市場(chǎng)主要是為了實(shí)現(xiàn)大多數(shù)社會(huì)成員的住房權(quán)。因此，政府必須引入有效的方法來控制購(gòu)房的數(shù)量?，F(xiàn)在正在施行的控制貸款的方法還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還必須在使用權(quán)方面作有效的限制。最基本的也是社會(huì)可以普遍認(rèn)同的，就是把“累進(jìn)稅制”的方法引入房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房越多，購(gòu)房者必須繳納越多的稅和費(fèi)。但考慮到中國(guó)收入高度分化、社會(huì)財(cái)富分配高度不均，總有一部分人可以購(gòu)買非常多的住房的情況，經(jīng)濟(jì)上的限制可能還不夠，可能要更進(jìn)一步，明確限制家庭或者個(gè)人購(gòu)房的數(shù)量。當(dāng)然，這個(gè)市場(chǎng)主要是滿足本國(guó)公民的需求。

但要清楚認(rèn)識(shí)到，政府規(guī)制并不是要回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)代。房地產(chǎn)是社會(huì)政策，但社會(huì)政策的實(shí)施要引入市場(chǎng)因素，市場(chǎng)仍然是配置和提供住房的最有效的機(jī)制。同時(shí)，政府規(guī)制也并不意味著“一刀切”。房地產(chǎn)市場(chǎng)要根據(jù)市場(chǎng)的需要提供適合各個(gè)社會(huì)群體收入水平的住房。在這些方面，中國(guó)可以從西方（如歐洲的一些國(guó)家）和亞洲（如新加坡）學(xué)到很多有用的經(jīng)驗(yàn)。