大家知道，西方二百多年的城市化進(jìn)程基本上與工業(yè)化同頻合拍，已進(jìn)入成熟和基本停滯的階段，而中國的城市化進(jìn)程才剛剛起步，所面臨的環(huán)境顯然要復(fù)雜得多。首先，中國的城市化水平滯后于工業(yè)化的步伐。中國目前的工業(yè)化水平大概有50%，但城市化水平只有34%。

在這種情況下，偏偏又遇到了信息化的浪潮，也就是說，中國的城市化不僅會以工業(yè)化為主導(dǎo)力量，同時在局部地區(qū)，更面臨著后工業(yè)化時代的機遇和挑戰(zhàn)。其次，中國龐大的農(nóng)業(yè)人口基數(shù)，使困擾政府已久的“三農(nóng)”問題遲遲得不到解決?，F(xiàn)在終于明白，要想徹底解決“三農(nóng)”問題，必須與城市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌起來考慮，單純就農(nóng)村而論農(nóng)村是行不通的。其三，盡管中國真正意義上的城市化才剛剛開始，但已置身于全球經(jīng)濟(jì)一體化和對外開放的背景下，城市的發(fā)展不僅依靠自身力量，還受到諸多外力和因素的影響。正是這種種不同的背景交織在一起，中國的城市化發(fā)展增加了更多的變數(shù)，必須綜合考慮國情和時代的特殊要求。因此，經(jīng)營城市的模式和道路也遠(yuǎn)比人們想象得更為復(fù)雜和靈活。在中國特色的城市化和經(jīng)營城市的過程中，還有兩條主線必須引起人們足夠的重視。

第一，以房地產(chǎn)業(yè)為依托的土地經(jīng)營和城市開發(fā)還將有30年的黃金發(fā)展期。時下，流行一種“房地產(chǎn)泡沫說”，意思是說中國房地產(chǎn)目前出現(xiàn)了泡沫繁榮，不久將會對國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。

這個說法對，也不對。從狹義地產(chǎn)，也就是住宅地產(chǎn)的角度來看，這個結(jié)論是有道理的。

2003年的廣州正處于房地產(chǎn)低迷時期，這種低迷2004年上半年輪到深圳，下半年是上海，2005年就可能到北京。由于房地產(chǎn)利潤較高，吸引了大批投資者進(jìn)入，尤其是在高端產(chǎn)品上，必然會造成供需的不平衡，導(dǎo)致住宅空置率過高，但投資卻不斷加大，最后催生出了泡沫。

但從廣義地產(chǎn)，也就是泛地產(chǎn)的角度來講，中國的房地產(chǎn)市場正是“小荷才露尖尖角”。

所謂泛地產(chǎn)，是指住宅與教育、體育、旅游、休閑、度假、文化等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的地產(chǎn)形態(tài)，將在未來成為中國房地產(chǎn)的主流。這方面的空間還很大。

從這個意義上講，“房地產(chǎn)泡沫說”是有問題的。那么“30年”的數(shù)字從何而來呢？根據(jù)聯(lián)合國的一項統(tǒng)計資料表明，當(dāng)一個國家和地區(qū)人均GDP達(dá)到800～1 000美元時，房地產(chǎn)進(jìn)入起步階段；人均GDP在1 300～8 000美元，房地產(chǎn)進(jìn)入快速上升階段；人均GDP在8 000～1 3萬美元時，房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)階段；人均GDP在1 3萬美元以上時，房地產(chǎn)進(jìn)入萎縮階段。目前中國的人均GDP也就是1 000美元，要想達(dá)到8 000美元，至少還需30年的時間，因此廣義的房地產(chǎn)業(yè)還將有30年的黃金發(fā)展期。這30年，也將是中國的城市化速度最快、波及面最廣的時間。

因此，城市經(jīng)營在很大程度上會和以土地經(jīng)營為核心的城市開發(fā)攪在一起，共振出許多新的課題與領(lǐng)域。第二，在中國的城市化過程中，服務(wù)業(yè)將成為推進(jìn)中國城市化進(jìn)程的主力軍，也將為今后的城市經(jīng)營提供更廣闊的空間和思路。美國著名未來學(xué)家托夫勒早在上個世紀(jì)70年代的著作《第三次浪潮》中就曾預(yù)言：服務(wù)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）將取代工業(yè)成為未來世界的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

從世界范圍來看，自20世紀(jì)50年代起，第三產(chǎn)業(yè)開始成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在產(chǎn)值比重和就業(yè)比重上超過農(nóng)業(yè)和工業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)之和。

發(fā)達(dá)國家第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值比重從20世紀(jì)60年代的45%～55%一直上升到1995年的65%～75%。從中國目前的狀況看，據(jù)有關(guān)方面測算，截止到2002年上半年，我國第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到40%，增長空間巨大。

第三產(chǎn)業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融、物流、信息服務(wù)等，將極大地促進(jìn)我國的城市化發(fā)展。以上海為例，早在1992年，上海就提出了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的“三二一”發(fā)展戰(zhàn)略，即以第三產(chǎn)業(yè)為主體，帶動第二產(chǎn)業(yè)，再提高第一產(chǎn)業(yè)。因此大力發(fā)展金融服務(wù)、商貿(mào)流通、休閑娛樂、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)，再整合清理第二產(chǎn)業(yè)，將大部分的第二產(chǎn)業(yè)都搬離市區(qū)，只留下汽車、鋼鐵等重要的工業(yè)?，F(xiàn)在上海的城市建設(shè)在全國首屈一指，成為公認(rèn)的“經(jīng)濟(jì)首都”，信息流、物流、資金流、人才流、科技流匯聚到一起，極大地帶動了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。上海的例子說明，一個地區(qū)和城市的經(jīng)濟(jì)并不一定非要按照傳統(tǒng)的“一二三”的產(chǎn)業(yè)順序來發(fā)展，在一些地區(qū)和城市，完全可以因地制宜地考慮跨越式的發(fā)展。

在未來的城市發(fā)展中，服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略地位和作用不可小看。