做生意確實(shí)得敢冒險(xiǎn)，吳晶就屬于敢冒險(xiǎn)的人。她拿下土地后，對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行分割外包，招了五六個(gè)掛名的小建筑商，門市、房屋剛建起來，就抵押給了擔(dān)保公司，拆借高利貸。對(duì)建筑商的工程款，也沒什么高招，就是拖欠。整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的資金，就是房子沒蓋好提前預(yù)售融資一部分，高利貸借一部分，工程款拖欠一部分，才把小區(qū)建了起來。

偉龍房地產(chǎn)掛牌成立后，覃大偉和嚴(yán)子龍都對(duì)我寄予很高的厚望。覃大偉很少過問公司的事情，決策上的事，都是我通過電話和他溝通。而嚴(yán)子龍?jiān)跊Q策上，對(duì)我也是言聽計(jì)從。

整個(gè)偉龍地產(chǎn)，其實(shí)相當(dāng)于就是我的，我一個(gè)人說了算，基本上我怎么想，就怎么做。嚴(yán)子龍很少能提出什么不同意見，所以每項(xiàng)決策都非常容易達(dá)成共識(shí)。

一個(gè)很淺顯的道理，看似容易，往往沒那容易。公司的每項(xiàng)決定基本上用不了幾分鐘就能成形，但接下來是四處碰壁。

偉龍地產(chǎn)面臨的最大問題是缺乏房地產(chǎn)方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，懂得最多的是我，但全是從書上學(xué)來的，拿到現(xiàn)實(shí)中去應(yīng)用，發(fā)現(xiàn)很多地方格格不入。我知道該找政府要土地，可是怎么找、怎么要，一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)都沒有。嚴(yán)子龍也因?yàn)橥恋氐氖虑檎疫^一些政府工作人員，但效果明顯不大。

早年在深化公司的時(shí)候，看過賴三毛、庭有才，甚至深化置業(yè)拿地，都是靠融資找政府拿地，再抵押融資，空手套白狼，完成原始資金積累。但事實(shí)上這一招早已過時(shí)，余秀秀說得很對(duì)，房地產(chǎn)經(jīng)過多年不斷地調(diào)控，已經(jīng)相對(duì)規(guī)范，不可能再這么做。

從書上了解到的，開發(fā)商拿土地，主要有三個(gè)途徑。

第一個(gè)是“招拍掛”?，F(xiàn)在發(fā)達(dá)城市特別是一二線城市，都是通過這種方式出讓土地的，想要通過這個(gè)途徑拿地，就得有錢。毫無避諱地講，“招拍掛”其實(shí)就是政府增加財(cái)政收入的手段之一，許多天價(jià)“地王”，都是在“招拍掛”的形式下產(chǎn)生的，是有錢人玩的游戲。

第二個(gè)是定向掛牌。這個(gè)在不發(fā)達(dá)城市較為多見，特別是北方，走招商引資路線，事先通過與政府溝通，做好公關(guān)，然后再掛牌程序，獲得土地的開發(fā)權(quán)。

第三個(gè)是合作開發(fā)。與有一些有土地的人或者單位，談妥合作利益分配條件，在此基礎(chǔ)上開發(fā)房子，共同受益。

在小縣城待了有一段時(shí)間，情況也有些了解，對(duì)偉龍地產(chǎn)這種小公司而言，只有走第二、第三兩種途徑。

進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，是一種探索，也是對(duì)自己以前一切意識(shí)空想的否定。在沒進(jìn)入這個(gè)行業(yè)之前，我很多的想法都是不切實(shí)際的，蓋房子不是我想象中的那么容易。

我原本把行業(yè)結(jié)構(gòu)比喻成一個(gè)金字塔，房地產(chǎn)是塔尖，而建材商、建筑商都在塔尖下。但嚴(yán)格來說，房地產(chǎn)還不算塔尖，坐在塔尖的人，應(yīng)該是政府。

開發(fā)商想做生意，就必須拿土地，而土地的所有者是國(guó)家，政府就是國(guó)家權(quán)力的行使者，開發(fā)商要土地，更多的只能依靠政府，在一級(jí)市場(chǎng)上獲得土地。

市場(chǎng)價(jià)格是由供需條件決定的，任何的炒作只能在短期內(nèi)作用一時(shí)，無法支撐市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)。房?jī)r(jià)不斷地上漲，根源就在土地，偉龍地產(chǎn)一開始也在土地問題上到處碰壁。

通過我的觀察，中國(guó)已經(jīng)沒有嚴(yán)格意義上的貧困縣，不論大江南北，到處都充斥著資本財(cái)團(tuán)的影子?？梢哉f，資本的泛濫，讓土地成為搶手貨，土地更加緊缺，而政府也在土地項(xiàng)目上大發(fā)橫財(cái)。

我剛到小縣城的時(shí)候，許多棚戶區(qū)都在進(jìn)行改造，大面積的拆遷致使縣城的房源出現(xiàn)緊張，房?jī)r(jià)從每平方米一千七八百塊開始上漲，到偉龍地產(chǎn)成立后，每平方米漲到了兩千塊左右。這種上漲我認(rèn)為是正常的，也是可以接受的。供求不平衡直接推動(dòng)房租上漲，房租上漲又直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，這是非常容易理解的。但后來小縣城的房?jī)r(jià)上漲，就有點(diǎn)不可理喻了。

偉龍地產(chǎn)沒拿地前，因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)，大家都保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，我也是。相比于覃大偉和嚴(yán)子龍，我是摔倒過的人，每走一步都要格外謹(jǐn)慎，別說摔，就算坐地上都坐不起，所以只能一步一個(gè)腳印，掃雷似的摸索前進(jìn)。

嚴(yán)子龍的建議是，找個(gè)有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人或者小公司合作，拿塊地搞共同開發(fā)。我認(rèn)為投石問路也是比較好的辦法，一來可以通過共同開發(fā)學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，二來能夠熟悉政府關(guān)系門路，為將來獨(dú)立開發(fā)奠定基礎(chǔ)。大家都覺得這個(gè)辦法可行。