嚴(yán)子龍的人緣較好，圈子里自然也有開發(fā)商，公司辦公的門市就是從一個(gè)小開發(fā)商手里買來的。這個(gè)開發(fā)商是女的，叫吳晶，快五十歲了，長得白白胖胖的，衣著裝扮也挺時(shí)髦，開著輛寶馬。

吳晶是五六年前來的小縣城，那時(shí)候招商引資的政策非常優(yōu)惠，很快便拿了一塊四萬來平方米的土地，建住宅小區(qū)?？偣舶巳f平方米的房子，有門市也有車庫，房子基本賣光了，她手里捂著大量的門市等待升值再出手。

聽嚴(yán)子龍講，吳晶當(dāng)時(shí)也是從建材行業(yè)轉(zhuǎn)行進(jìn)入房地產(chǎn)的，五六百萬起家，現(xiàn)在身家起碼有兩千萬以上。

一個(gè)女人拿著五百萬做房地產(chǎn)，是如何起家的？我特意從她身邊的人，包括辦公室主任、財(cái)務(wù)、律師，甚至建筑商、建材供貨商那里了解，然后整理出頭緒。吳晶的發(fā)家，其實(shí)靠的就是投機(jī)取巧、以小博大。

吳晶剛來小縣城時(shí)，城里基本全是平房，政府為了政績，研究制定了很優(yōu)惠的招商引資政策，特別是土地，現(xiàn)在看來是非常優(yōu)惠的。

當(dāng)時(shí)執(zhí)行的是“先征后返”的土地出讓政策。只要開發(fā)商肯來投資，按照政府規(guī)定繳納全部土地出讓金后，政府便給辦理國有土地使用證，進(jìn)入開發(fā)程序。這邊土地在開發(fā)，那邊出讓金會按照優(yōu)惠政策從其他途徑進(jìn)行返還，直到房子全部建好，可以返還80%。

吳晶擁有的四萬多平方米土地，當(dāng)時(shí)屬于比較大的住宅小區(qū)項(xiàng)目了，而且土地價(jià)格也便宜。也就是說，吳晶用五百萬拿下了土地，又通過優(yōu)惠政策退還四百萬，只用一百萬就完成了從建材商到開發(fā)商的角色轉(zhuǎn)變了。

對于吳晶的發(fā)家，可能很多人認(rèn)為簡直是暴利，但我不這么看。吳晶初來小縣城是2004年，那時(shí)候小縣城破破爛爛的，房價(jià)每平方米也就七八百塊錢，老百姓的買房意識不強(qiáng)。不少開發(fā)商是賠錢做生意的，要么樓建一半就跑路了，要么拿著房等著人來買，整個(gè)市場很不景氣。

做生意確實(shí)得敢冒險(xiǎn)，吳晶就屬于敢冒險(xiǎn)的人。她拿下土地后，對整個(gè)小區(qū)進(jìn)行分割外包，招了五六個(gè)掛名的小建筑商，門市、房屋剛建起來，就抵押給了擔(dān)保公司，拆借高利貸。對建筑商的工程款，也沒什么高招，就是拖欠。整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的資金，就是房子沒蓋好提前預(yù)售融資一部分，高利貸借一部分，工程款拖欠一部分，才把小區(qū)建了起來。

可以說吳晶是個(gè)運(yùn)氣好的開發(fā)商。她開發(fā)的項(xiàng)目，剛好趕上中國百年不遇的經(jīng)濟(jì)大繁榮，國家持續(xù)的西部大開發(fā)、振興東北的戰(zhàn)略使得小縣城的經(jīng)濟(jì)不斷向好，老百姓的經(jīng)濟(jì)收入增加了，改善住房的愿望也隨之升溫，房子越來越好賣。是大環(huán)境成就了吳晶，她當(dāng)年承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是很大的，留下爛尾樓跑路也說不準(zhǔn)。

在我看來，吳晶屬于那種沒有長遠(yuǎn)眼光的精明開發(fā)商，可能是女人的緣故，也可能是年齡因素。她本來打算清理完手里的門市后，就收手不干房地產(chǎn)了，出錢給她兒子在外地注冊一家貿(mào)易公司，做點(diǎn)小生意。

嚴(yán)子龍找到吳晶后，吳晶饒有興致。論及做事業(yè)的精明與魄力，和吳晶比起來，嚴(yán)子龍是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及對方的。

吳晶當(dāng)時(shí)就表態(tài)有興趣合作，用她的話說，是嚴(yán)子龍人好，合作起來放心。但說實(shí)話，吳晶對嚴(yán)子龍放心，可我對吳晶很不放心。吳晶給我的印象很不好，毫無長期發(fā)展的目光，一個(gè)五十歲的人干一票后可以隨時(shí)收手不干，但偉龍地產(chǎn)是要長期在這一行掙口飯吃的。

對吳晶不放心不是毫無根據(jù)的，首先是過于求穩(wěn)，穩(wěn)到十拿十穩(wěn)才肯花錢，這對做房地產(chǎn)的人而言是致命的。第二是只盯錢眼，愛算小賬，當(dāng)年分割外包的后遺癥現(xiàn)在差不多暴露無遺，建的房子三天兩頭漏水、下水道淤堵、電線短路等，開發(fā)的房子質(zhì)量問題很多，業(yè)主投訴不斷。

雖然對吳晶不放心，但嚴(yán)子龍的圈子里，就吳晶一人有合作意向。其他的開發(fā)商，要么不需要合作，要么已經(jīng)有了合作伙伴，目前都在做棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。而跟吳晶合作，如果在小縣城做，項(xiàng)目也只能是棚戶區(qū)改造。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，我當(dāng)時(shí)還未深入去了解，基本上都是聽嚴(yán)子龍講的，嚴(yán)子龍也是從朋友那聽來的?？偟那樾问桥飸魠^(qū)很火暴，所有人都垂涎三尺，不論阿貓阿狗都處心積慮想分一杯羹。

早年在深化工作，入股四季廣告公司的教訓(xùn)至今記憶猶新?！昂稀弊执_實(shí)不太好寫，所以在偉龍地產(chǎn)選擇合作伙伴的問題上，我比較慎重。

俗話說，隔行如隔山。我沒有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，也沒有其他人可供選擇，在這種情況下，嚴(yán)子龍認(rèn)定跟吳晶合作不成問題。說白了，嚴(yán)子龍根本不怕吳晶耍手段，認(rèn)為合作風(fēng)險(xiǎn)完全可控。

在合作問題上，我沒提出異議，主要原因是資本。我是公司小股東，二十萬資本金還是覃大偉私下照顧十五萬，所以偉龍地產(chǎn)將來的項(xiàng)目投資，還得靠覃大偉和嚴(yán)子龍，我根本沒有能力再拿出錢來。

嚴(yán)子龍打算跟吳晶合作，也是基于資本上的考慮，一來可以少走彎路直接獲取開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，二來可以分擔(dān)一半的資金壓力，一舉兩得的事情。

三人研究決定后，就開始著手與吳晶合作事宜的商談。沒談判前我和嚴(yán)子龍說了，吳晶不可能以她現(xiàn)有的公司做項(xiàng)目，也不可能用偉龍地產(chǎn)公司的名義做，唯一的可能是她會要求跟我們再注冊一家新的公司。

嚴(yán)子龍半信半疑地看著我，狐疑的眼神仿佛在說：“整得你跟諸葛亮似的！”

我知道嚴(yán)子龍對我缺乏信心，但在看人這方面我還是挺有自信的，做事情也學(xué)會了分析權(quán)衡利弊。沒談判前做好充分準(zhǔn)備，事實(shí)會為我說話。