偉龍地產(chǎn)和拆遷公司協(xié)定了拆遷方案，報(bào)縣政府批準(zhǔn)。我參照過(guò)棚戶區(qū)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也參照過(guò)其他開(kāi)發(fā)公司的補(bǔ)償方案，和嚴(yán)子龍商量后，決定對(duì)配合拆遷的住戶獎(jiǎng)勵(lì)再適當(dāng)提高一些。

政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是，四十五平方米以下的平房，開(kāi)發(fā)企業(yè)按四十五平方米返遷或者現(xiàn)金補(bǔ)償；四十五平方米以上，按一比一的比例進(jìn)行返遷或者現(xiàn)金補(bǔ)償；拆遷后，每月給予每戶不低于三百元的臨時(shí)安置補(bǔ)助。具體事宜，由開(kāi)發(fā)企業(yè)和拆遷公司擬訂拆遷方案報(bào)縣政府批準(zhǔn)。

我對(duì)比過(guò)其他幾家開(kāi)發(fā)企業(yè)施行的拆遷方案，補(bǔ)償條件有所提升。除面積按規(guī)定返還，給足臨時(shí)安置補(bǔ)助外，拆遷戶能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬走，有的是獎(jiǎng)勵(lì)五千，有的是贈(zèng)送兩平方米房子。

為盡量減少拆遷工作的阻力，偉龍地產(chǎn)的拆遷方案是，對(duì)愿意簽訂拆遷協(xié)議，按時(shí)搬走的拆遷戶，獎(jiǎng)勵(lì)五千元，再贈(zèng)送兩平方米房子，獎(jiǎng)勵(lì)可以是現(xiàn)金，也可以加入返遷住房面積。

春節(jié)過(guò)后，氣溫開(kāi)始有所回升?？h政府例行公事，做了動(dòng)遷前的問(wèn)卷調(diào)查，居民的態(tài)度很一致，補(bǔ)償足額愿意搬。

我原本提議趁現(xiàn)在天冷，住戶基本都在家，可以提前開(kāi)始談拆遷，愿意的就簽訂協(xié)議?？偣こ處熇衔榻ㄗh別這樣做?；旧夏膲K土地動(dòng)拆，都會(huì)遇到釘子戶，如果現(xiàn)在開(kāi)始談，起碼得一個(gè)月后才能拆房子，那時(shí)候跟風(fēng)的會(huì)越來(lái)越多，甚至已經(jīng)簽訂協(xié)議的都會(huì)停下來(lái)觀望。

老伍的意思是，動(dòng)遷必須快，一旦開(kāi)始，就簽一戶拆一戶，絕對(duì)不能拖延時(shí)間。拆遷這種事，碰到兩三戶釘子戶，那是很正常的事，就怕大部分人都成了釘子戶，那就麻煩了。

拿地的時(shí)候，我和嚴(yán)子龍還有覃大偉經(jīng)過(guò)反復(fù)深思熟慮，最后決定不走棚戶區(qū)優(yōu)惠政策。兩萬(wàn)來(lái)平方米的土地，屬于三類用地，繳足了三百六十多萬(wàn)的土地出讓金。

不走棚戶區(qū)政策，意味著可售面積增多，但開(kāi)發(fā)成本也相應(yīng)增加。老伍配合設(shè)計(jì)院拿出了報(bào)建方案，小區(qū)分A、B兩個(gè)區(qū)域，B區(qū)主要用于拆遷戶將來(lái)返遷，A區(qū)主要用于銷售，中間修一條路與主干道相連，兩邊可以多出近四千平方米的門市，這會(huì)成為項(xiàng)目利潤(rùn)的保障。

報(bào)建初步方案是按2.0容積率設(shè)計(jì)，建筑面積能出到四萬(wàn)三千平方米。對(duì)這個(gè)方案我心存一定憂慮，2.0容積率也屬于棚戶區(qū)范圍，而我們沒(méi)走棚戶區(qū)政策擔(dān)心上會(huì)時(shí)通不過(guò)。

老伍說(shuō)花那么多錢買的地，容積率肯定要找政府爭(zhēng)取，如果按1.8，扣除返遷房，到時(shí)候根本沒(méi)剩多少房子可賣。我和嚴(yán)大龍事先找規(guī)劃局的領(lǐng)導(dǎo)溝通，領(lǐng)導(dǎo)給我們提了建議，最好不要在小區(qū)開(kāi)道，上會(huì)不可能通過(guò)，但可以投機(jī)取巧，整成步行街或者建成臨街車庫(kù)，到時(shí)候可以當(dāng)門市使用。

老伍之所以要進(jìn)行分區(qū)設(shè)計(jì)，是出于利潤(rùn)方面的考慮。如果不多出門市或者車庫(kù)，房子的均價(jià)就不上去，沒(méi)辦法確保盈利。再一個(gè)是把返遷戶和可售樓房分離，將來(lái)房子更好賣。返拆戶是物業(yè)管理中最頭疼的對(duì)象，把他們分流出去，可售樓盤的檔次自然能得到提升，說(shuō)不定能賣個(gè)好價(jià)位。

一切準(zhǔn)備就緒。進(jìn)入三月份，氣溫緩慢回升，拆遷公司開(kāi)始著手進(jìn)行動(dòng)遷準(zhǔn)備。

雖然我從不敢把拆遷工作想得很容易，但拆遷的難度還是比我預(yù)料的要高出很多。

按照政府核準(zhǔn)的拆遷方案，只有不到三分之一的拆遷戶在協(xié)議上簽了字，同意一個(gè)月內(nèi)搬出。拆遷公司也真像老伍預(yù)先說(shuō)的那樣，搬一戶就拆一戶，拆遷工作正式拉開(kāi)序幕。

一個(gè)不足二十六平方米的舊房子，有些拆遷戶開(kāi)出的條件是，除了方案中的所有條件，還必須多給個(gè)車庫(kù)。假設(shè)剩下的拆遷戶都按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)，公司利潤(rùn)將大幅縮水，但起碼還能維持個(gè)平局。但事實(shí)遠(yuǎn)非如此。

對(duì)偉龍地產(chǎn)這種沒(méi)有背景的小開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，拆遷無(wú)疑是很致命的一環(huán)。拆遷戶要的條件一個(gè)比一個(gè)高，一個(gè)比一個(gè)過(guò)火。就像網(wǎng)上發(fā)帖子的網(wǎng)友說(shuō)的那樣，個(gè)個(gè)都想咬開(kāi)發(fā)商一塊肉，都知道開(kāi)發(fā)商有錢。

為了解決拆遷的問(wèn)題，我又去找了礦務(wù)局的領(lǐng)導(dǎo)。既然土地是礦務(wù)局的，那很多居民應(yīng)該是礦務(wù)局的職工，單位出面動(dòng)員可能會(huì)有點(diǎn)希望。

礦務(wù)局給我的答復(fù)讓我心灰意冷，也覺(jué)得有些心寒。土地雖然是礦務(wù)局的，但房子建了許多年了，房子也多次轉(zhuǎn)手交易，現(xiàn)在的大多住戶都不是礦務(wù)局的人。