偉龍地產(chǎn)和拆遷公司協(xié)定了拆遷方案，報縣政府批準。我參照過棚戶區(qū)的拆遷補償標準，也參照過其他開發(fā)公司的補償方案，和嚴子龍商量后，決定對配合拆遷的住戶獎勵再適當提高一些。

政府規(guī)定的拆遷補償標準是，四十五平方米以下的平房，開發(fā)企業(yè)按四十五平方米返遷或者現(xiàn)金補償；四十五平方米以上，按一比一的比例進行返遷或者現(xiàn)金補償；拆遷后，每月給予每戶不低于三百元的臨時安置補助。具體事宜，由開發(fā)企業(yè)和拆遷公司擬訂拆遷方案報縣政府批準。

我對比過其他幾家開發(fā)企業(yè)施行的拆遷方案，補償條件有所提升。除面積按規(guī)定返還，給足臨時安置補助外，拆遷戶能在規(guī)定時間內(nèi)搬走，有的是獎勵五千，有的是贈送兩平方米房子。

為盡量減少拆遷工作的阻力，偉龍地產(chǎn)的拆遷方案是，對愿意簽訂拆遷協(xié)議，按時搬走的拆遷戶，獎勵五千元，再贈送兩平方米房子，獎勵可以是現(xiàn)金，也可以加入返遷住房面積。

春節(jié)過后，氣溫開始有所回升。縣政府例行公事，做了動遷前的問卷調(diào)查，居民的態(tài)度很一致，補償足額愿意搬。

我原本提議趁現(xiàn)在天冷，住戶基本都在家，可以提前開始談拆遷，愿意的就簽訂協(xié)議。總工程師老伍建議別這樣做?；旧夏膲K土地動拆，都會遇到釘子戶，如果現(xiàn)在開始談，起碼得一個月后才能拆房子，那時候跟風的會越來越多，甚至已經(jīng)簽訂協(xié)議的都會停下來觀望。

老伍的意思是，動遷必須快，一旦開始，就簽一戶拆一戶，絕對不能拖延時間。拆遷這種事，碰到兩三戶釘子戶，那是很正常的事，就怕大部分人都成了釘子戶，那就麻煩了。

拿地的時候，我和嚴子龍還有覃大偉經(jīng)過反復深思熟慮，最后決定不走棚戶區(qū)優(yōu)惠政策。兩萬來平方米的土地，屬于三類用地，繳足了三百六十多萬的土地出讓金。

不走棚戶區(qū)政策，意味著可售面積增多，但開發(fā)成本也相應增加。老伍配合設計院拿出了報建方案，小區(qū)分A、B兩個區(qū)域，B區(qū)主要用于拆遷戶將來返遷，A區(qū)主要用于銷售，中間修一條路與主干道相連，兩邊可以多出近四千平方米的門市，這會成為項目利潤的保障。

報建初步方案是按2.0容積率設計，建筑面積能出到四萬三千平方米。對這個方案我心存一定憂慮，2.0容積率也屬于棚戶區(qū)范圍，而我們沒走棚戶區(qū)政策擔心上會時通不過。

老伍說花那么多錢買的地，容積率肯定要找政府爭取，如果按1.8，扣除返遷房，到時候根本沒剩多少房子可賣。我和嚴大龍事先找規(guī)劃局的領導溝通，領導給我們提了建議，最好不要在小區(qū)開道，上會不可能通過，但可以投機取巧，整成步行街或者建成臨街車庫，到時候可以當門市使用。

老伍之所以要進行分區(qū)設計，是出于利潤方面的考慮。如果不多出門市或者車庫，房子的均價就不上去，沒辦法確保盈利。再一個是把返遷戶和可售樓房分離，將來房子更好賣。返拆戶是物業(yè)管理中最頭疼的對象，把他們分流出去，可售樓盤的檔次自然能得到提升，說不定能賣個好價位。

一切準備就緒。進入三月份，氣溫緩慢回升，拆遷公司開始著手進行動遷準備。

雖然我從不敢把拆遷工作想得很容易，但拆遷的難度還是比我預料的要高出很多。

按照政府核準的拆遷方案，只有不到三分之一的拆遷戶在協(xié)議上簽了字，同意一個月內(nèi)搬出。拆遷公司也真像老伍預先說的那樣，搬一戶就拆一戶，拆遷工作正式拉開序幕。

一個不足二十六平方米的舊房子，有些拆遷戶開出的條件是，除了方案中的所有條件，還必須多給個車庫。假設剩下的拆遷戶都按這個標準來，公司利潤將大幅縮水，但起碼還能維持個平局。但事實遠非如此。

對偉龍地產(chǎn)這種沒有背景的小開發(fā)企業(yè)來說，拆遷無疑是很致命的一環(huán)。拆遷戶要的條件一個比一個高，一個比一個過火。就像網(wǎng)上發(fā)帖子的網(wǎng)友說的那樣，個個都想咬開發(fā)商一塊肉，都知道開發(fā)商有錢。

為了解決拆遷的問題，我又去找了礦務局的領導。既然土地是礦務局的，那很多居民應該是礦務局的職工，單位出面動員可能會有點希望。

礦務局給我的答復讓我心灰意冷，也覺得有些心寒。土地雖然是礦務局的，但房子建了許多年了，房子也多次轉(zhuǎn)手交易，現(xiàn)在的大多住戶都不是礦務局的人。