壓抑不住的個性需求

自1980年4月鄧小平同志提出住房制度改革問題之后，1980年6月中共中央和國務院就宣布了我國將實行住房商品化改革，并開始了長達18年的房改探索。橫向來看，房改與其他商品物價改革、國有企業(yè)改革、金融改革、社會保障改革等制度改革相比卻顯得進展緩慢，延續(xù)時間過長，長期不能轉(zhuǎn)軌使有限的改革成果被迅猛發(fā)展的市場所吞噬。1980~1985年公房出售的試點工作失敗了，1986~1993年的租金改革再次受挫，1993年之后的《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994] 43號）目標尚未達到就終止了，福利分配制度并未從根本上消除，但已越來越明顯地向少數(shù)人轉(zhuǎn)移。房改并未將更多的城鎮(zhèn)居民從困境中解放出來，然而城鎮(zhèn)居民日益增長的消費欲望卻等不及房改去解決他們的住房問題。

自《房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法》頒布之后，房地產(chǎn)市場開始像雨后春筍般蓬勃發(fā)展，因而也打開了個人消費住房市場，特別是鄧小平南方談話之后隨著房地產(chǎn)市場整體的發(fā)展，個人購房的比例也在不斷提高。除北京市仍以國有資金的團體購房占主導地位以外，全國其他城市中都出現(xiàn)了以個人購房為主的活躍市場。從1986年居民個人開始進入房地產(chǎn)市場起至1992年鄧小平南方談話之前，個人住房的購買僅占全部住房銷售比例的30%以下，但在鄧小平南方談話之后，個人購房的比例持續(xù)上升，至1997年已占全部住房銷售的69%。在1993~1997年的5年之中，平均每年個人購房均在3 500萬平方米以上，約等于安居工程銷售量的10倍。1997年更是高達

5 233.72萬平方米，銷售金額超過1 400億元，占全國住房銷售總額的78%以上。這些數(shù)字充分說明支撐中國房地產(chǎn)市場的已經(jīng)是居民個人消費。同時1997年居民個人住房消費的總量已遠遠大于當年住房的空置面積數(shù)，并且在1997年之前，個人住房消費中依賴于公積金信貸和銀行信貸的購房比例低于10%。上述個人住房消費統(tǒng)計數(shù)字還不包括居民個人住房消費按國務院房改政策以房改價購房的面積和銷售額。

在全國城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高的同時，寄希望于房改政策和福利分房的多數(shù)居民已對這種無限期的漫長等待表示出了最大的失望。凡有能力和有可能依靠自己的勞動收入改善住房條件的居民，都積極地向市場進行探索。在市場化進程較快的城市，如深圳、廣州，居民個人的購房比例均已高達70%~80%。政策上起主導作用的不再是國家的房改政策而是地方政府的住房制度。1998年國務院宣布將停止實物分房的消息時，除了加大了各地單位搶最后一班車的突擊分房的購買之外，也對個人的消費市場產(chǎn)生了極大影響。北京市眾多的單位購買量雖仍在總銷售中占有約70%的主導地位，但很明顯個人的住房消費是在不斷上升的，1998年個人住房消費已達58億元，約150萬平方米新房。上海市個人的住房消費量上半年以每天平均277套的速度發(fā)展，并將這個發(fā)展速度延續(xù)到了年底。同時上海市以舊換新的個人住房消費比例已占以房改方法獲得舊房人數(shù)的50%以上。

從全國35個主要城市的房地產(chǎn)市場和個人住房消費情況對比中發(fā)現(xiàn)，凡是市場化進程快的地區(qū)，凡是對國家、政府、財政撥款分房依賴度低的地區(qū)，其個人住房情況都解決得較好。凡是商品化、市場化進程緩慢的地區(qū)，其個人住房消費的情況也相應較差。

在發(fā)達國家或地區(qū)中也并非所有的居民都具備個人住房消費的條件。美國、日本、英國、中國香港等國家和地區(qū)的城鎮(zhèn)居民個人住房消費的比例大都在50%~70%。目前在中國的部分城市當中，個人住房消費的比例甚至已達到或超過了發(fā)達國家的平均水平。這充分說明當中國的住房由政府控制向市場化改革時，其發(fā)展速度是飛快的。改革前幾十年未解決的問題，改革后十幾年就解決了相當大的比例，這也充分說明如果進一步加大改革的配套措施，靠市場化的方式中國完全可以解決城鎮(zhèn)中絕大多數(shù)居民的住房個性消費的問題。

短缺經(jīng)濟中的“發(fā)票雞蛋”

40歲以上的中老年人大都印象深刻地記得中國計劃經(jīng)濟下商品短缺供應時期的各種票證和專供，從糧、棉、布、油、糖到花生、瓜子都是憑票證供應的，因此也有了憑票證的雞蛋和高價雞蛋之說。那時凡是憑票證的按低價供應都是一種最低生活保證的特殊商品（商品的特殊性在于其沒有票證的專許權(quán)者是不能購買的），凡是不憑票證的按高價供應都是市場化的普通商品（固然由于短缺，有時既不能保證普通商品的供應，也不能保證特殊商品的供應）。改革開放之后，計劃經(jīng)濟開始向市場經(jīng)濟過渡，短缺商品開始向供過于求發(fā)展，后一輩的人們終于可以從票證約束的時代中解放出來了。