美國(guó)是唯一未在第二次世界大戰(zhàn)中發(fā)生大規(guī)模本土戰(zhàn)爭(zhēng)的國(guó)家，因此其住房建設(shè)政策和情況都不同于其他“二戰(zhàn)”后需對(duì)城市進(jìn)行重建的國(guó)家。美國(guó)的土地資源、人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況均在住房建設(shè)上處于全球領(lǐng)先地位。研究美國(guó)的住房發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展具有極其重要的意義。

20世紀(jì)60年代末美國(guó)成套住宅總套數(shù)已大于城市居民總戶數(shù)，已具備了為每戶居民提供一套以上成套住宅的條件。20世紀(jì)70年代美國(guó)就提出了“每個(gè)房間的使用率超過一個(gè)人為過度擁擠”的公眾住房標(biāo)準(zhǔn)。20世紀(jì)90年代初美國(guó)人均居住面積已大于48平方米，套均建筑面積大于175平方米，住房消費(fèi)滿意度大于70%，戶均擁有2套以上成套住宅的比例大于居民總戶數(shù)的10%。可以說美國(guó)的住房消費(fèi)水平已處于全世界的領(lǐng)先地位。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段時(shí)，一般都認(rèn)為在人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過2 500美元后，大多數(shù)國(guó)家已將解決住房問題的重心，從擴(kuò)大住房面積的增量轉(zhuǎn)移到了提高住房的質(zhì)量上（包括合理的住房面積、合理的住房功能、優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境、現(xiàn)代化的設(shè)施條件等）。住房開始變成實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值、體現(xiàn)富裕、進(jìn)行社交活動(dòng)和豐富居住生活的場(chǎng)所，同時(shí)成為家庭財(cái)富的重要組成部分。而人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過3 500美元的國(guó)家則開始擁有第二套消費(fèi)性度假住所。當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均居住面積大于25~35平方米時(shí)，這個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)就從高速增長(zhǎng)期進(jìn)入了調(diào)整期，成為以拆除、更新舊有建筑和滿足新增家庭為主的非支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均居住面積大于35~45平方米時(shí)，這個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)就進(jìn)入了“夕陽”行列。幾乎所有國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策都以這樣一種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律來防止房地產(chǎn)和住宅建設(shè)的過熱發(fā)展。中國(guó)也有人擔(dān)心目前住宅建設(shè)的高速發(fā)展?fàn)顩r，并且提出了防止過熱的預(yù)警。而美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況卻給了我們另一種啟示。

1997~2000年美國(guó)住房的銷售額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的13%~17%，其中2000年現(xiàn)有住房的銷售額占到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的14%。新建房屋和舊房屋的銷售合計(jì)每年的銷售額可達(dá)到14 000億美元。其中1997~2000年每年新竣工住房160萬套，相當(dāng)于價(jià)值3 250億美元。商業(yè)房地產(chǎn)和民用房地產(chǎn)的銷售以及相關(guān)的花費(fèi)約占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的20%。毫無疑問，雖然美國(guó)的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和人均居住面積都在全球處于領(lǐng)先地位，但房地產(chǎn)業(yè)仍然是美國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

1986年美國(guó)已有63.8%的家庭擁有高質(zhì)量的私人住房。在持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過程中，雖然城市外來家庭和新增家庭不斷增加，但2000年已有67%以上的人口擁有了自己的房屋。近幾年新的購房者增加的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1997年之前。在2000年購房的全部家庭中有42%的家庭是第一次購房。這是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家中更新原有住房需求的新的購房特點(diǎn)。

根據(jù)網(wǎng)上公布的資料可以對(duì)比出如下情況：

美國(guó)地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)

表1–1?美國(guó)地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)表

1997年    1998年    1999年

住宅         11.78%     15.10%     12.00%

辦公         17.89%     19.66%     11.91%

從表1–1可以看出，美國(guó)房地產(chǎn)租務(wù)市場(chǎng)的投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，并不因房屋的建設(shè)數(shù)量而影響投資的回報(bào)，市場(chǎng)的需求是決定建筑增長(zhǎng)的基本條件。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求及價(jià)格

美國(guó)每套新建住宅的面積中位數(shù)為1 685平方英尺（約156.5平方米），平均每套面積數(shù)為160~180平方米（大面積住房總量高于小面積住房總量），全年生產(chǎn)住宅竣工量約為2.46億~2.5億平方米，大于我國(guó)2000年1.8億平方米的住宅商品房竣工總量。1999年美國(guó)房屋的存量為1.12億套，其建筑總量約為170億~200億平方米，其中61%為產(chǎn)權(quán)人（所有者）自用，30%為租用者使用，8%為空置房（空置房約為900萬套，約1.3億~1.5億平方米），其中部分空置房為所有者擁有的第二套住房。住房平均銷售價(jià)格并不因?yàn)橛锌罩枚艿接绊?，價(jià)格的上漲速度均高于通貨膨脹率。2001年美國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑使住宅銷售價(jià)格略有下降，但仍高于1999年的水平。美國(guó)2000年低價(jià)位住宅的總量（指低于價(jià)格中位數(shù)的套數(shù)）約為50%，高價(jià)位住宅總量（指高于價(jià)格中位數(shù)的套數(shù)）約為50%。連續(xù)幾年平均每年以2%的速度從低價(jià)位向高價(jià)位偏移。

我國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)有住宅總量約80億平方米，僅相當(dāng)于美國(guó)住宅總量的45%左右。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查總隊(duì)2000年4月公布的調(diào)查結(jié)果計(jì)算，上海、北京和天津的戶均使用面積分別為30平方米、38平方米、38平方米。全國(guó)住宅套均建筑面積不足60平方米（第二次住房普查資料中“八五”期間新建住宅平均每套為67平方米，“九五”期間新建住宅每套面積略有提高，1995年新建住宅套均面積平均為75平方米，1999年新建住宅套均面積平均為77.8平方米）。我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)人均居住面積僅為10.3平方米，不足美國(guó)人均居住面積的1/4。整個(gè)“九五”期間竣工住宅4億~5億平方米，約合550萬套，僅相當(dāng)于美國(guó)5年竣工780萬套的70%。僅僅在2000年我國(guó)住宅竣工的套數(shù)約為210萬套，超過了美國(guó)約160萬套的數(shù)量，但由于平均戶型面積只有90平方米左右，總的住宅竣工量仍低于美國(guó)的住宅竣工面積總量。

我國(guó)目前城鎮(zhèn)住宅的建設(shè)發(fā)展速度同美國(guó)相比還有極大的差距。我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口約3.89億，居住人口大于2.5億，而美國(guó)全國(guó)的人口約為2.7億，與我國(guó)城鎮(zhèn)人口總量相差1.2億，約等于我國(guó)城市居住人口，但至今其住房市場(chǎng)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中所占的比例。