目前我國城鎮(zhèn)商品住宅的空置量為7 000萬平方米（全部商品房空置量約為1億平方米），約占全國城鎮(zhèn)住宅總量的0.8%，與美國相比僅為其空置住宅總量的1/10，遠遠不應成為對市場造成不利影響的因素。其中的重大差別在于，我國的空置房大量占用的是國有和銀行的資金，而美國則主要是私人投資。從美國房價的增長情況看，空置房的多少并不影響市場的購買，其空置仍屬于市場正常庫存和周轉的可控范圍。美國是沒有期房銷售的，所有的銷售都是在現房階段進行，因而不能以我國的空置統(tǒng)計方式來類比。我國的統(tǒng)計中也不應將未能在期房時進行銷售的已竣工房屋統(tǒng)計為空置，這種空置應理解為現房銷售中的正常庫存。如果新生產的總量和市場中的需求相適應，這種空置就能得到有效解決。真正的空置是那些多年無法銷售的房屋，美國每年房地產的銷售套數僅為竣工套數的55%。美國的自建自用住宅總量較大，全國竣工的住宅套數中有相當一部分不是作為商品房銷售的。因此，不能用竣工和銷售直接作對比。現有資料中缺少這方面的統(tǒng)計，但可以用房地產所占國內生產總值的比重和市場對價格的反映來理解，美國的房地產仍處于正常的、平穩(wěn)的發(fā)展階段。

美國平均家庭收入及住房支出情況

表1–2?美國平均家庭收入及住房支出情況表????（單位：美元）

收入區(qū)間         區(qū)間平均數     每月住房支出比例         平均支出數

A       0~17 196 9 940        20% 1 988

B       17 196~40 816          24 430      30% 7 329

C       40 816~79 375          50 000      30% 15 000

D      79 375~142 021       63 555      15% 9 533

E       142 021以上   135 401    5%    6 770

美國最低收入的A類居民以租用政府的廉租房為主，其法律規(guī)定最少繳納家庭收入中的20%用于支付房租，其余部分由政府補貼。而我國公有住房租金的補貼條件使低收入者用于租房的支出低于家庭收入的20%（租房支出應包括：房租、水電費以及保險費）。

美國B類收入的居民大多購買中低價值的住房。C類收入的居民大多購買中等以上的住房或租用相應的住房。

假如將中國的收入按相應的情況分類（按北京計算）：

表1–3?中國家庭收入與住房支出情況表??????（單位：元）

收入區(qū)間         區(qū)間平均數     月收入水平/戶        住房分類         月支付比例

<A    <1.2萬     8 000        670  補貼租公房     低于10%

A       1.2萬~3.2萬  2.16萬     1 800        房改房     低于20%

B       3.2萬~4萬      3.6萬       3 000        經濟適用房     低于30%

C       4萬~8萬          6萬 5 000        每平方米4 000~

6 000元的商品房   低于30%

從上表可以看出，中國現有的平均家庭住房支出水平低于美國的同類可比情況。北京目前家庭年收入6萬元以下者可以購買經濟適用房，同時還有相當一部分人可以獲得住房補貼的貨幣分配。如果按中國已經連續(xù)多年保持的城鎮(zhèn)人均收入每年遞增5%~7%計算，每隔10年可以提高一類收入線。只要中國的城鎮(zhèn)家庭能保持合理的住房支出比例，中國的住房市場將遠遠高于目前的增長水平。

美國現有住房的平均出租水平為：

表1–4?美國現有住房租金與成本表???????（單位：美元）

住宅間數（間）     租金（月均）         買方成本（月均）

1~2  446  173

3~4  549  334

5~6  656  509

由此可見，租金水平是促使大量家庭購房和投資出租住房的重要因素。

美國的購房服務

早在20世紀初期，美國就通過城市規(guī)劃來制止不規(guī)范的土地開發(fā)，以免威脅到環(huán)境的整潔和社區(qū)的吸引力。最早成立的美國全國房地產業(yè)協(xié)會（NAR）至今已有76萬會員，向全美提供包括房地產開發(fā)、稅收、技術、融資、增長管理、銷售等各個領域的服務，其道德標準要求經紀人承擔的責任義務要高于各州立法的規(guī)定。