西直門內(nèi)地區(qū)的房價約為每平方米9 500元，該地區(qū)的土地出讓金為每平方米830元，每公頃居民約為200~250戶，每戶各種拆遷費用（按老拆遷法）約為40萬元（含貨幣補償、房屋補償、搬家拆除房屋、拉渣土等），平均每平方米土地的費用約為0.8萬~1萬元，當?shù)氐貐^(qū)房屋建設(shè)的容積率約為1.8~2.0，相等于每平方米建筑的土地成本已達到4 000~5 500元。按照市規(guī)劃局規(guī)定，住宅中應(yīng)按12%的比例（或千人指標比例）配學(xué)校、托幼和商業(yè)；另配人防、自行車庫和汽車庫，其中自行車庫按每戶1.7輛、汽車庫按30%~100%的比例配置；集中綠地不少于人均1平方米，總數(shù)不少于占地的30%；代市政拆遷用地（道路、管線用地）約為總用地的20%；拆遷成本需被分攤。市政工程費用（包括管線費用、變電室、開閉站、調(diào)節(jié)站、熱力站、鍋爐房，有的還有變電站、模塊局）約為每平方米400~600元。還有居委會、公廁、垃圾樓、泵房、物業(yè)管理用房等分攤的公用面積。低標準建安費用約為多層1 200~1 400元，高層1 600~1 800元，各種其他費用約106項，各種稅約7~10項，稅費約占總價的8%~15%（不含利潤所得稅）。僅按大項列支，可以從表2–3中看出，房價之中所占比例最大的部分是政府直接收取和政府政策規(guī)定必須支付的成本和費用（包括優(yōu)惠的福利性拆遷政策中的成本支付）。

表2–3?西直門內(nèi)地區(qū)項目費用表

序號         項目         費用標準         百分比（%） 備注

1       銷售價     每平方米10 000元         100 

2       出讓金     每平方米830元     8.3   內(nèi)銷住宅地價一般小于10%

3       拆遷費     每平方米3 500~5 500元        35~55       容積率高低影響比例，容積率大于3的地區(qū)成本下降

（續(xù)表）

序號         項目         費用標準         百分比（%） 備注

4       市政工程         每平方米300~600元     3~6  部分地區(qū)大于每平方米1 000元

5       商業(yè)教育         千人指標商業(yè)5%，教育7% 12     部分小區(qū)小于此標準，商業(yè)5%，有部分收入，教育為無償

6       人防         法規(guī)（異地補償每平方米1 000元）  3       多層區(qū)減少，高層區(qū)增加

7       車庫等     包括管理、用房、居委會等         3       高層多利用地下室

8       綠地         每平方米40+12+20元（公園費每平方米40元、綠地每平方米12元、綠地土建每平方米20元） 0.5~1        

9       電站         每平方米50~100元       0.5~1        每千伏安1 200元

10     建安工程         多層1 200~1 400元

高層1 800~2 000元        13~20       不含裝修及設(shè)備

11     各種費用         規(guī)劃、設(shè)計、勘察、測量、預(yù)算、招投標、審批、監(jiān)理、竣工、報裝、查圖、咨詢等     7.36 高時占10%，其中約50%為政府收費

12     銷售費用         銷售價的1%~3%    1~3  樣板房、廣告費、銷售員工資等

13     買賣稅費         印花稅、契稅、手續(xù)費、公證費、律師費等（在銷售價之外）     6.6   分別由買賣雙方承擔

14     營業(yè)稅     5%~5.5% 5.5   合資5%

15     利息         按工期三年平均50%值計     2~4  融資成本大多比例高于5%

16     管理費     總額的1%~2%         1~2  人員工資、辦公費用等，團體預(yù)售好的可能減少

17     利潤                   5~10        

18     所得稅     利潤額的33%          33     占總額的3%~10%左右

另外可再看下面征用土地的開發(fā)建設(shè)情況（表2–4）：

表2–4?京通新城項目費用表

序號         項目         費用標準         百分比（%） 備注

1       銷售價     每平方米4 469元  100.0       

2       出讓金     每平方米366元     8.2   加營業(yè)稅和利息大于15%

3       拆遷費     每平方米10元       0.2   新征用地中拆遷少

4       征地費     每平方米60元       1.3  

5       市政工程         每平方米290元     6.5   新建區(qū)市政比例提高

（續(xù)表）

序號         項目         費用標準         百分比（%） 備注

6       商業(yè)教育         每平方米130元     2.9   （未含有收益的商業(yè)和外銷公寓的教育配套）

7       人防         每平方米93元       2.1  

8       車庫等配套用房     每平方米89元       2.0  

9       綠地         每平方米19元       0.4  

10     電站         每平方米29元       0.6   用電權(quán)/電貼費

11     建安工程         每平方米1 701元  38.1

12     規(guī)劃設(shè)計等     每平方米54元       1.2   規(guī)劃、設(shè)計、勘察、預(yù)算、審批、招投標、監(jiān)理、咨詢等

13     銷售費用         每平方米80元       1.8  

14     買賣稅費         每平方米21元       0.5   印花稅/手續(xù)費/律師費等

15     營業(yè)稅     每平方米248元     5.5  

16     利息         每平方米522元     11.7 （主要為出讓金事先繳納的利息）

17     管理費     每平方米45元       1.0  

18     其他         每平方米44元       1.0   物業(yè)啟動資金/不可預(yù)見費等

19     利潤         每平方米504元     11.3

20     所得稅     每平方米166元     3.7  

注：表中政府收益約占35%~40%。

在舊城改造和新區(qū)開發(fā)建設(shè)的兩張表格中，我們可以清楚地看出房價高低的決定性因素是土地的成本。由于地理位置的不同造成了房價高低的主要差別，裝修和俱樂部等特殊項目的比重是個別項目的特點和個別價格的差別問題。