它們進入的方式，一是直接收購地產(chǎn)物業(yè)。

如摩根士丹利2005年4月出資4億收購富力集團在北京的一座寫字樓，6月出資8.5億收購上海廣場4萬平方米商業(yè)用房，9月又出資9000萬美元收購上海世貿(mào)大廈，32億收購上海明天廣場；麥格理2005年7月出資38億收購杭州等9城市的購物中心，8億元收購上海新茂大廈，9月又以4億收購上海城市酒店公寓；高盛8.9億元購入上海百騰大廈；DIFA2005年8月7.2億收購上海華獅中心。

二是入股或合資。如華平投資與陽光100、富力地產(chǎn)、浙江綠城、北京融科開展合作，累計出資10億美元；美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結成戰(zhàn)略合作伙伴關系；瑞星思達與中信合資投資山東地產(chǎn)項目。據(jù)商務部數(shù)據(jù)，2005年房地產(chǎn)業(yè)外資合作項目2119項，合同金額194億美元，當年實際利用54.18億美元。

三是注資。如RREEF向珠?！爸兄樯铣恰弊≌椖孔⑷?.25億美元；軟銀亞洲和凱雷投資聯(lián)合向順馳注資4500萬美元；麥格理、花旗等也都在尋找好項目投資。

四是獨資。如凱德置地在北京設立開發(fā)企業(yè)，2005年上半年投資達78億人民幣。

五是進入中國的外資銀行開展房貸業(yè)務。如東亞銀行北京分行2005年業(yè)務量中，房貸已占30%；永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開展了房貸業(yè)務?；ㄆ煦y行也于2006年開始介入房貸。

除了投資機構，海外游資即熱錢也紛紛涌入。熱錢主要是賭人民幣升值，它們從各種渠道入境后，相當數(shù)量進入房地產(chǎn)市場，謀求雙重套利。

熱錢短期套利的特性，決定了其大多涌入中高檔住宅市場。這一輪調(diào)控之前，上海、北京等中高檔房地產(chǎn)市場，主要是國內(nèi)熱錢如溫州炒房團、山西煤老板炒房團之類興風作浪，炒買炒賣之間，不斷推高房價。調(diào)控之后，部分國內(nèi)熱錢轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他產(chǎn)業(yè)，但境外熱錢卻跟進來了，大大增加了中高端市場的購買力，以更大的手筆呼風喚雨、推波助瀾，房價自然越來越高。有買房的就有為其建房的，任志強說他不為窮人建房，只為富人建房，其實是來自于他真實的市場感受。中高檔住宅暴利多多，誰還為老百姓建低檔房呢？普通住宅供不應求，價格也就眼看著一天天高起來，高到老百姓無法承受，自然就是民怨沸騰。據(jù)零點公司2006年調(diào)查，太原商品房的購買者中80%是非本市居民，北京、大連是60%，鄭州是55%，該調(diào)查據(jù)此判斷，中國的房地產(chǎn)業(yè)基本上是被投機資金操縱了。

短期套利的資金，往往是打一槍換一個地方，來得快去得也快。今天房市好，蜂擁而入；明天股市熱，又作鳥獸散。聚散之間，留下無窮的后患。假使有一天，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的境內(nèi)熱錢加境外熱錢全部撤出，留下那么多高檔住宅，誰來居住、誰來消費呢？恐怕就會出現(xiàn)當年海南、北海的局面。

境內(nèi)的熱錢，還算“肉爛在鍋里”，境外的熱錢則更難以控制，中國不是它們的家，遲早是要走的。它們主要目的是賭人民幣升值，暫時寄宿在房市、股市，順便撈一把，將來一旦在匯市得手，連本帶利都要撤出。而且熱錢極其敏感，稍有風吹草動，就會立即反應，來去無蹤。