5、房地產(chǎn)調(diào)控政策為何成效甚微？熱錢在背后作祟

自2010年4月份的“新國(guó)十條”逐步落實(shí)以來(lái)，各地銀行信貸緊縮和稅收調(diào)整政策使得中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)融資渠道收窄。

2010年1月-8月，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)資金部分呈逐月下降趨勢(shì)，資金規(guī)模由年初的3189億元降至8月份的2816億元，占房地產(chǎn)企業(yè)總資金來(lái)源的比重也由60%降至50%左右。而與此同時(shí)，熱錢在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部資金來(lái)源中的規(guī)模卻在不斷擴(kuò)大，從年初的單月增長(zhǎng)23億元到8月份的67億元。2010年前8個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中熱錢的規(guī)模達(dá)到369億元。如果僅計(jì)算外商直接投資和境內(nèi)企業(yè)海外融資兩項(xiàng)，2010年上半年進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的熱錢金額至少達(dá)182億美元，相當(dāng)于上半年直接投資凈流入額的1/2。

·房地產(chǎn)調(diào)控，熱錢卻逆勢(shì)而入

在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求一定程度上加速了熱錢通過(guò)私募及各種隱蔽渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在人民幣升值預(yù)期日漸增強(qiáng)的情況下，流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱錢可以通過(guò)參與炒高房屋資產(chǎn)價(jià)格獲取資產(chǎn)升值與套匯的雙重收益。

2010年中資地產(chǎn)公司在海外市場(chǎng)共銷售68億美元債券，創(chuàng)自1999年有記錄以來(lái)最高。盡管成本較高，國(guó)內(nèi)房企仍選擇大規(guī)模海外融資，一方面反映了受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，企業(yè)自身資金鏈緊張不得已而為之；另一方面也說(shuō)明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍看好后市。

通過(guò)私募股權(quán)基金投資房地產(chǎn)行業(yè)。在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求一定程度上加速了熱錢通過(guò)私募進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2010年4月，金地集團(tuán)與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)合作發(fā)起房地產(chǎn)基金，首期募集簽約金額約1億美元；6月，中國(guó)海外興業(yè)聯(lián)手HarmonyChina房地產(chǎn)基金共同投資西安、青島、沈陽(yáng)的三個(gè)項(xiàng)目，總價(jià)12億港元；7月，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司通過(guò)向摩根士丹利出售旗下冠金公司30%股權(quán)獲得52.8億元融資。

從國(guó)家外匯管理局2010年7月發(fā)布的熱錢專項(xiàng)排查行動(dòng)結(jié)果來(lái)看，2010年2月份以來(lái)，通過(guò)各種形式流入中國(guó)的熱錢規(guī)模至少達(dá)73.5億美元，樓市是這部分熱錢的一個(gè)主要去向。近來(lái)有跡象表明，熱錢在加速購(gòu)買境內(nèi)房產(chǎn)，尤其是別墅等高端住宅。2010年8月上海市別墅交易中境外人士購(gòu)買比例達(dá)12.6%，較上半年增加3.3個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)60%。境外人士購(gòu)買的二手別墅均價(jià)達(dá)到4.8274萬(wàn)元/平方米，是上海市二手別墅均價(jià)的2倍。

由于私募股權(quán)投資的私密性及熱錢的隱蔽性，我們很難獲得其投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的具體金額，而且熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅是參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)，更有一部分資金以購(gòu)買中國(guó)境內(nèi)房產(chǎn)的形式入場(chǎng)。