沉重的反思

在美國，由于人們接受高質(zhì)量教育的機(jī)會不均等，導(dǎo)致社會收入分配不均，從而加大了擴(kuò)大住房信貸的政治壓力。由此產(chǎn)生的斷層線嚴(yán)重扭曲了美國金融領(lǐng)域的信貸業(yè)務(wù)。擴(kuò)大住房貸款途徑，提高住房自有率是解決不平等問題最方便、最受歡迎，也是最快捷的途徑。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，政府借助它們在大蕭條時期為解決房屋貸款危機(jī)而創(chuàng)辦的金融機(jī)構(gòu)和組織。具有諷刺意味的是，這些組織如今反而成了此次房地產(chǎn)災(zāi)難的助推器。

我并不是要指責(zé)政治家們的動機(jī)?？肆诸D政府想讓窮人也能買得起房，布什政府想提高住房自有率，這些動機(jī)都是值得稱頌的。它們在集中精力為貧困者排憂解難的同時，也在為根本性措施的奏效爭取時間。但是政府的意圖和最終的結(jié)果可能會背道而馳，尤其是當(dāng)私人部門在其中扮演中間人的角色時。對那些耐不住性子的政客來說，越多似乎總是越好。任何政府政策工具都有其局限，在小范圍內(nèi)奏效的做法，一旦大面積推廣，尤其是在短時間內(nèi)大面積推廣，就可能演變成一場噩夢。對低收入者住房貸款給予一定的扶持，不僅能使各方受益，而且也不會引起私人部門過于激烈的反應(yīng)。但是大規(guī)模的扶持政策卻可能扭曲房價和私人部門的動機(jī)。更進(jìn)一步說，私人部門的目標(biāo)和政府的目標(biāo)并不一致，通常政策的制定都沒有將這個差異考慮在內(nèi)。于是就出現(xiàn)了人們不愿意看到的嚴(yán)重后果。

歷屆政府都接連對房利美和房地美施壓，迫使它們支持低收入者貸款。由于“兩房”過去的業(yè)務(wù)主要是針對優(yōu)級貸款的，它們沒有發(fā)放和購買次級貸款的直接渠道，也就無法達(dá)到政府規(guī)定的指標(biāo)。所以在資金最充足的幾年中，它們購買了次級資產(chǎn)擔(dān)保證券，但并沒有根據(jù)風(fēng)險的上升對自身進(jìn)行調(diào)整以適應(yīng)這種風(fēng)險。而且，承擔(dān)這些風(fēng)險所帶來的早期回報頗為豐厚。初期較低的違約率讓房利美和房地美的膽子更大，而它們軟弱且易受政治影響的監(jiān)管者幾乎沒有限制這種冒險行為。同時，銀行的經(jīng)紀(jì)人獲悉有人愿意購買這些次級資產(chǎn)擔(dān)保證券，而且什么都不問，出手相當(dāng)痛快，于是他們就開始迅速地發(fā)放貸款，根本不審核借款人的信用，信貸的質(zhì)量自然會跟著下降。但是在剛開始的一段時期，問題被上漲的房價和較低的違約率掩蓋了起來—寬松的信貸自己蒙住了自己的眼睛—直到房價停止上漲，違約便如山洪暴發(fā)。