時(shí)間快進(jìn)到20世紀(jì)90年代及21世紀(jì)初。嬰兒潮一代年齡增加，對(duì)住房的需求大幅上漲。首先，他們對(duì)首套房子的需求在80年代末至90年代初達(dá)到峰值。孩子們稍大一些的時(shí)候，他們會(huì)賣(mài)掉首套房產(chǎn)，換一所更大的房子。這一購(gòu)買(mǎi)高峰出現(xiàn)在2005~2006年。不過(guò)，根據(jù)正常人口趨勢(shì)周期來(lái)看，其出現(xiàn)時(shí)間應(yīng)該更早一些，大概在2003年左右。峰值推遲出現(xiàn)的原因包括信貸易得、再融資及經(jīng)濟(jì)持續(xù)增強(qiáng)。再融資的最大動(dòng)力來(lái)自需要獲得更多資金，用于孩子的教育支出。普通收入家庭首次能夠承受過(guò)去少數(shù)富裕家庭才負(fù)擔(dān)得起的消費(fèi)：當(dāng)私立學(xué)?；虼髮W(xué)教育費(fèi)用增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)快過(guò)醫(yī)療費(fèi)用時(shí)，能把孩子送去接受一流教育。

同時(shí)，日益增長(zhǎng)的需求、不斷下調(diào)的利率和唾手可得的信貸，共同把房產(chǎn)價(jià)格推向一個(gè)又一個(gè)新高。作為抵押貸款擔(dān)保品的房屋本身，其價(jià)值也隨上漲的需求與下降的利率一起穩(wěn)步上升。鑒于沒(méi)有明顯風(fēng)險(xiǎn)，放貸方似乎都在不停地印鈔票。借貸人還錢(qián)，放貸方可以吃進(jìn)利息。借貸人不還錢(qián)，放貸方還可以沒(méi)收用于抵押的房產(chǎn)，也足夠抵消所欠貸款。瞧瞧！一個(gè)毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)就這樣發(fā)展壯大！穩(wěn)健合規(guī)的貸款市場(chǎng)已經(jīng)很大，但隨著房?jī)r(jià)攀升、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始超車(chē)，整個(gè)世界開(kāi)始被超額貸款、次級(jí)貸款、次優(yōu)級(jí)貸款、可調(diào)整利率抵押貸款、可選性可調(diào)整利率抵押貸款左右。這樣的轉(zhuǎn)變不同于此前的任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)—前所未有！就算在“咆哮的20年代”的泡沫繁榮中，較富裕家庭所能獲得的抵押貸款額度最多也只有擔(dān)保品價(jià)格的50%，而且貸款期限通常不超過(guò)5年。目前，中國(guó)等新興市場(chǎng)國(guó)家的貸款政策也還是如此！

第二次世界大戰(zhàn)后出臺(tái)的創(chuàng)新性《軍人安置法案》、低利率以及五六十年代嬰兒潮一代的迅速成長(zhǎng)，使美國(guó)家庭住房擁有率在六七十年代一直維持在60%左右。如圖3–6所示，這一數(shù)值在80年代開(kāi)始變化，越來(lái)越多的人由租房轉(zhuǎn)向買(mǎi)房。這種變化非常合理：嬰兒潮一代向30歲邁進(jìn)，紛紛成家立業(yè)。特別是1986年以后，結(jié)婚人數(shù)大量增加。

美國(guó)擁有住房家庭比例在20世紀(jì)90年代持續(xù)上升，進(jìn)入自我強(qiáng)化循環(huán)。擁有住房的家庭不僅安頓下來(lái)，而且開(kāi)始進(jìn)行投資。無(wú)論是近期（90年代）還是此前更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)（第二次世界大戰(zhàn)后），此類(lèi)投資價(jià)值都是只升不降。住房購(gòu)買(mǎi)不是隨便的一種投資，而是舉債投資。假設(shè)首付2萬(wàn)美元，抵押貸款8萬(wàn)美元，購(gòu)進(jìn)了一處價(jià)值10萬(wàn)美元的房產(chǎn)。若兩年后以11萬(wàn)美元將房產(chǎn)出售，即房產(chǎn)增值了1萬(wàn)美元或上漲了10%。但從投資角度看，首付的2萬(wàn)美元產(chǎn)生了50%的收益。這就是舉債投資的引人之處。問(wèn)題在于，舉債投資升值誘惑是以資質(zhì)合格的借貸人數(shù)量不斷縮小為代價(jià)的。隨著住房擁有率不斷提高，符合合規(guī)貸款條件的人數(shù)必然越來(lái)越少。所以，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始分擔(dān)更多戲份，迎合公眾需要，為他們提供多種貸款途徑，以便購(gòu)買(mǎi)住房。