在金融危機(jī)發(fā)生前好幾年我就在問自己,為什么那么多人都認(rèn)為房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌。對(duì)我而言,1997~2006年房?jī)r(jià)的急速攀升已經(jīng)說明房?jī)r(jià)存在泡沫,泡沫總有破滅的一天,而其破滅之時(shí)房?jī)r(jià)必然劇烈下跌?,F(xiàn)實(shí)當(dāng)中,從事抵押貸款業(yè)務(wù)的人幾乎都不相信這種情況會(huì)出現(xiàn)。我還詢問過幾個(gè)人:為什么他們認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌。有的答案是,自從“大蕭條”之后房?jī)r(jià)從未下跌過?!按笫挆l”已經(jīng)是那么多年以前的事情了,看上去和現(xiàn)代業(yè)務(wù)根本沒什么關(guān)系。毋庸諱言,他們的想法都錯(cuò)了。
這幾年產(chǎn)生的另一個(gè)謎題就是,為什么住房抵押貸款證券市場(chǎng)變得如此重要?為什么在20世紀(jì)70年代之前人們并沒有表現(xiàn)出對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的需求呢?我們知道證券化專業(yè)人士是以抵押貸款為基石創(chuàng)造新的投資載體。但是,投資住房抵押貸款支持證券和投資持有抵押貸款協(xié)議的銀行的股票之間到底有什么本質(zhì)的區(qū)別呢?至少在房地美和房利美開始發(fā)行此類證券之前,股票投資是常見的投資形式。
證券化業(yè)務(wù)在世界范圍內(nèi)從來沒有真正受到大多數(shù)人的歡迎。美國(guó)的抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的興起很大程度上是由于美國(guó)政府對(duì)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)給予了大力支持。但是,如果不像美國(guó)政府那樣通過房地美和房利美向這項(xiàng)業(yè)務(wù)輸送資金支持,抵押貸款證券化業(yè)務(wù)在其他地方是開展不起來的。
2007年危機(jī)爆發(fā)前,金融理論家在抵押貸款證券業(yè)務(wù)上找到了金融創(chuàng)新的明證。從抽象意義講,證券化后的抵押貸款解決了信息不對(duì)稱的問題,特別是一部分人總會(huì)投資于“蹩腳貨”的問題。對(duì)這個(gè)問題提出首個(gè)理論框架的是喬治·阿克洛夫,他指出,許多人拒絕購買二手貨,比如買二手車,人們擔(dān)心自己無法鑒別二手貨是不是存在重大缺陷,擔(dān)心自己花錢買的是個(gè)殘次品。出售者知道一件商品質(zhì)量的好與壞,但是購買者并不知情,他們需要花費(fèi)很大的精力探查,才有可能獲得一些信息。總而言之,根據(jù)阿克洛夫的理論,如果你認(rèn)定賣家想要賣給你的是劣質(zhì)商品,那么你肯定只會(huì)支付最低的價(jià)格。因此賣家都不會(huì)嘗試賣優(yōu)質(zhì)商品,市場(chǎng)也就變成了劣質(zhì)商品的集散地。這就是為什么人們傾向于將(至少自己認(rèn)為)質(zhì)量良好的舊車留在家里,而把不好用的車放到二手市場(chǎng)出售。所有這些行為共同構(gòu)成了一個(gè)惡性運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)。