在金融危機(jī)發(fā)生前好幾年我就在問自己，為什么那么多人都認(rèn)為房價永遠(yuǎn)不會下跌。對我而言，1997~2006年房價的急速攀升已經(jīng)說明房價存在泡沫，泡沫總有破滅的一天，而其破滅之時房價必然劇烈下跌?，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中，從事抵押貸款業(yè)務(wù)的人幾乎都不相信這種情況會出現(xiàn)。我還詢問過幾個人：為什么他們認(rèn)為房價不會下跌。有的答案是，自從“大蕭條”之后房價從未下跌過?！按笫挆l”已經(jīng)是那么多年以前的事情了，看上去和現(xiàn)代業(yè)務(wù)根本沒什么關(guān)系。毋庸諱言，他們的想法都錯了。

這幾年產(chǎn)生的另一個謎題就是，為什么住房抵押貸款證券市場變得如此重要？為什么在20世紀(jì)70年代之前人們并沒有表現(xiàn)出對這個市場的需求呢？我們知道證券化專業(yè)人士是以抵押貸款為基石創(chuàng)造新的投資載體。但是，投資住房抵押貸款支持證券和投資持有抵押貸款協(xié)議的銀行的股票之間到底有什么本質(zhì)的區(qū)別呢？至少在房地美和房利美開始發(fā)行此類證券之前，股票投資是常見的投資形式。

證券化業(yè)務(wù)在世界范圍內(nèi)從來沒有真正受到大多數(shù)人的歡迎。美國的抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的興起很大程度上是由于美國政府對開展此項業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)給予了大力支持。但是，如果不像美國政府那樣通過房地美和房利美向這項業(yè)務(wù)輸送資金支持，抵押貸款證券化業(yè)務(wù)在其他地方是開展不起來的。

2007年危機(jī)爆發(fā)前，金融理論家在抵押貸款證券業(yè)務(wù)上找到了金融創(chuàng)新的明證。從抽象意義講，證券化后的抵押貸款解決了信息不對稱的問題，特別是一部分人總會投資于“蹩腳貨”的問題。對這個問題提出首個理論框架的是喬治·阿克洛夫，他指出，許多人拒絕購買二手貨，比如買二手車，人們擔(dān)心自己無法鑒別二手貨是不是存在重大缺陷，擔(dān)心自己花錢買的是個殘次品。出售者知道一件商品質(zhì)量的好與壞，但是購買者并不知情，他們需要花費(fèi)很大的精力探查，才有可能獲得一些信息?？偠灾?，根據(jù)阿克洛夫的理論，如果你認(rèn)定賣家想要賣給你的是劣質(zhì)商品，那么你肯定只會支付最低的價格。因此賣家都不會嘗試賣優(yōu)質(zhì)商品，市場也就變成了劣質(zhì)商品的集散地。這就是為什么人們傾向于將（至少自己認(rèn)為）質(zhì)量良好的舊車留在家里，而把不好用的車放到二手市場出售。所有這些行為共同構(gòu)成了一個惡性運(yùn)營的市場。