政策合力將推動(dòng)房?jī)r(jià)短期調(diào)整[1]

【導(dǎo)讀】2010年以來，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。為重塑調(diào)控的決心，防止房?jī)r(jià)在政策作用下出現(xiàn)反彈，行業(yè)調(diào)控政策有不斷加碼的態(tài)勢(shì)。在政策合力的推動(dòng)下，未來中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)何種走勢(shì)？筆者于2010年12月接受《金融時(shí)報(bào)》采訪，對(duì)房?jī)r(jià)短期、中長(zhǎng)期走勢(shì)分別提出自己的判斷。如今，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了有效遏制，但房?jī)r(jià)短期調(diào)整并未出現(xiàn)，如今中期預(yù)期、長(zhǎng)期供求因素正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。一旦房?jī)r(jià)向下，恐怕會(huì)超過很多人的預(yù)期。

預(yù)計(jì)調(diào)控政策兩年內(nèi)不會(huì)放松

記者：自90年代以來，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)就呈現(xiàn)不斷上漲態(tài)勢(shì)，但與此同時(shí)，政府也進(jìn)行了不同程度的調(diào)控。對(duì)于本輪調(diào)控政策，您如何看待？

滕泰：本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2009年12月，4月17日“新國(guó)十條”頒布，標(biāo)志著調(diào)控全面深入。本輪調(diào)控具有三個(gè)新的歷史背景：

第一個(gè)背景是居民預(yù)期難以扭轉(zhuǎn)。經(jīng)過1996年、2003年、2007年三輪調(diào)控之后，城市居民不僅認(rèn)識(shí)到中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期上漲的歷史規(guī)律，而且很多人都錯(cuò)誤地認(rèn)為本輪房地產(chǎn)調(diào)控跟前面三輪一樣具有短期性特點(diǎn)。因此盡管出臺(tái)了很多調(diào)控政策，居民購(gòu)房需求仍然保持旺盛。

第二個(gè)背景是中國(guó)房?jī)r(jià)問題已經(jīng)從一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題變成一個(gè)社會(huì)問題和政治問題。在人均收入接近4000美元的特定歷史階段，拉美的很多國(guó)家由于沒有解決好城市低收入居民的居住問題，結(jié)果造成大量貧民窟的出現(xiàn)和一系列發(fā)展問題。而新加坡、香港地區(qū)則依靠供租房等制度保持了良好的社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭。

第三個(gè)背景，政府最近幾年才認(rèn)識(shí)到“加大保障性住房建設(shè)才是解決城市中低收入者居民住房問題根本之道”，而保障性住房的大規(guī)模建設(shè)完成并形成現(xiàn)實(shí)供應(yīng)，需要較長(zhǎng)的時(shí)間。

以上三個(gè)背景決定了，本輪房地產(chǎn)調(diào)控不同以往，不僅調(diào)控的難度大，調(diào)控的力度大，而且可能要持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。為了防止前幾次房地產(chǎn)調(diào)控政策松動(dòng)后房?jī)r(jià)的大幅反彈的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策至少還要持續(xù)兩年以上，直到保障性住房建設(shè)真正見到成效、覆蓋范圍明顯擴(kuò)大。