2. 市場銷售“前高后低”，整體穩(wěn)中有升

受調(diào)控政策和2012年同期增速較快影響，商品房銷售面積“前高后低”，呈逐月下降態(tài)勢。前10個(gè)月，房地產(chǎn)累計(jì)銷售11.08億平方米，同比增長20.8%，增速比年初下降了28.7個(gè)百分點(diǎn)。2013年全年，商品房銷售面積達(dá)到13萬平方米，比2012年同期增長17.3%。從銷售額看，前11個(gè)月，房地產(chǎn)累計(jì)銷售6.99萬億元，同比增長30.7%。

3. 房價(jià)上漲出現(xiàn)分化，漲幅遠(yuǎn)超居民收入

受人口密度大、就業(yè)機(jī)會(huì)多和供給相對不足等因素影響，一線城市房價(jià)漲幅明顯快于二、三線城市。前11個(gè)月，一線城市百城住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)同比上漲為22.77%，遠(yuǎn)高于二線城市9.7%和三線城市4.08%的漲幅。與此同時(shí)，房價(jià)漲幅和居民收入增速的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長6.8%，增速為2009年以來的歷史最低值。

4. 房地產(chǎn)資金來源充裕，非銀行機(jī)構(gòu)和個(gè)人按揭貢獻(xiàn)較大

在經(jīng)濟(jì)減速、實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏投資亮點(diǎn)的背景下，大量資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2013年前11個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)資金為10.9萬億元，同比增長27.6%，比2012年同期加快13.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款累計(jì)同比增長40%，比2012年同期加快27.8個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比增長40.9%，比2012年同期加快21.4個(gè)百分點(diǎn)，銀行金融機(jī)構(gòu)貸款累計(jì)同比增長30.9%，比2012年同期加快15.9個(gè)百分點(diǎn)。非銀行金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人按揭貸款的較快增長，是房地產(chǎn)開發(fā)資金保持充裕的重要原因。

5. 土地市場冷熱不均，一線城市地價(jià)上升明顯

受房地產(chǎn)銷售在各城市的表現(xiàn)不一致影響，土地市場也出現(xiàn)了分化。從成交量上看，2013年前11個(gè)月，40個(gè)大中城市成交土地7 821宗，與2012年同期下降4.1%。其中，一線城市成交土地925宗，同比增長3.1 %，二、三線城市的成交數(shù)量則出現(xiàn)了較大下跌，分別下降11.7%和8.7%。從成交價(jià)看，40個(gè)大中城市成交土地樓面均價(jià)為2 649元/平方米，較2012年同期上漲68.8%。其中，一線城市樓面均價(jià)為8 264元/平方米，較2012年同期上漲了100%；二線和三線城市較2012年同期分別上漲了29.2%和52%，一線城市地價(jià)上升速度明顯快于二、三線城市。

展望2014年，房地產(chǎn)市場走勢撲朔迷離。第一，城鎮(zhèn)化、改善住房需求釋放等中長期因素仍在發(fā)揮重要作用。第二，十八屆三中全會(huì)中的各項(xiàng)改革如房產(chǎn)稅擴(kuò)圍等對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生根本性影響。第三，貨幣政策走向、各地調(diào)控政策及十八屆三中全會(huì)改革推進(jìn)的力度將成為影響房地產(chǎn)短期走勢的關(guān)鍵因素。預(yù)計(jì)2014年，房地產(chǎn)市場將仍呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，但是增速會(huì)有所放緩，房地產(chǎn)價(jià)格上漲繼續(xù)分化，不排除房價(jià)下跌城市數(shù)目進(jìn)一步增加的情況。具體預(yù)測如下：