2．不同的產(chǎn)權性質(zhì)：居民與國家的不同關系

在住房改革前后，我國的住房經(jīng)歷了一個從“福利”到“商品”、從“公產(chǎn)”到“私產(chǎn)”、從“單位分房”到“個人購房”的轉(zhuǎn)變過程。在計劃經(jīng)濟體制下，我國實行住房公有制度，住房統(tǒng)一由國家和單位建造好后分配給職工來使用，收取一些象征性的租金，房屋的維修和管理也由房管部門和單位后勤來負責。在這種體制下，房屋屬于國家所有，職工只是租賃使用者，房管部門則代表國家來行使管理權，從而國家與居民之間體現(xiàn)為一種管理與被管理的關系。住房商品化改革之后，從總體上，房屋開始成為城市居民最大宗的私有財產(chǎn)，由此也就“第一次產(chǎn)生了1949年后的不動產(chǎn)私有者群體”25。住房私有產(chǎn)權

制度的確立，意味著國家與居民之間形成了一種新型的法律契約關系，居民作為一種權利主體具有了相應的獨立自主性。同時，房屋的管理和維修引入了專業(yè)化的物業(yè)公司，房屋管理者與居民之間的關系從先前的“管理者與被管理者”關系轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鰲l件下平等的合同主體關系。不過，需要指出的是，由于現(xiàn)階段我國房產(chǎn)物業(yè)法規(guī)的相對滯后和房地產(chǎn)商利益集團的強勢壟斷地位，物業(yè)管理在某種程度上仍然大量沿襲了計劃體制下的房屋管理習性，并沒有真正實現(xiàn)市場角色的有效轉(zhuǎn)換。換言之，房改后的物業(yè)管理領域既不是一種行政運作，也不是單純的市場/法律運作，而是一種復合式的“政治經(jīng)濟運作”26。此外，我國住房改革的階段性特征造成了在住房私有化總體趨勢下產(chǎn)權形態(tài)的分化，即使是私有產(chǎn)權內(nèi)部也存在完全產(chǎn)權、部分產(chǎn)權、有限產(chǎn)權之分，其所塑造的居民與國家之間的權利關系也有所不同；而且，隨著房價的迅猛增長，民眾普遍面臨住房困難的問題，具有福利保障性質(zhì)的住房應運而生，從而再造了市場經(jīng)濟條件下公有住房產(chǎn)權的獨特形態(tài)。

3．不同的居民組織：面對居住生活的多種制度安排

住房商品化改革，不僅極大地改善了城市居民的居住環(huán)境和條件，而且也開啟了新的居民組織生活形式，即促成了中國社會真正的民間自治組織—業(yè)主委員會—的誕生。業(yè)主委員會的出現(xiàn)，給中國城市基層社區(qū)注入了一股強勁的新鮮血液和活力，形成了居民委員會和業(yè)主委員會同時并存的基層群眾自治格局。雖然居委會和業(yè)委會都是基層群眾自治組織，但是兩者的權利基礎及其自治性質(zhì)卻截然不同。前者，依托于居民的居住權而產(chǎn)生，并有《城市居民委員會組織法》作為法律保障，但在實際運作過程中大多淪為基層政府權力的末梢，居民自治色彩大打折扣；后者，則來源于居民的房產(chǎn)權，并有《物權法》和《物業(yè)管理條例》作為法律保障，而且它是真正通過民選產(chǎn)生的，民主自治性質(zhì)十分鮮明。同時，值得指出的是，業(yè)委會的出現(xiàn)也帶來了居委會自身的深刻變革。一方面，為便于業(yè)委會的自治，業(yè)主開始積極參與居委會的選舉，不僅使得居委會的選舉過程更加依法和合法，而且有力推動了居委會向真正的自治組織“回歸”；另一方面，業(yè)委會的發(fā)展和壯大，實際上擠壓了居委會的生存空間，削弱了居委會的管制權威，也使得政府更加注重居委會人員素質(zhì)和工資待遇的提高。此外，雖然居委會和業(yè)委會都是由政府推動設立的，但政府對兩者的態(tài)度和認知卻迥然有別。一位政府主管官員曾形象地比喻道：居委會是政府的“親兒子”，業(yè)委會則是政府的“干兒子”。因而，也就不難發(fā)現(xiàn)，政府對于兩者的制度安排及對其支持、庇護和依靠的程度就大相徑庭了。一個鮮明表現(xiàn)就是，針對居委會的成立和換屆選舉，政府不僅成立專門的指導工作辦公室，而且給予專項經(jīng)費保障；而業(yè)委會的成立和換屆選舉，不僅沒有任何經(jīng)費來源和保障，而且即使業(yè)主千辛萬苦選出來之后，還常常遭受政府不予備案的難產(chǎn)。