房?jī)r(jià)迅速上漲并高企，是過(guò)去幾年來(lái)，最為突出的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)現(xiàn)象。無(wú)數(shù)中產(chǎn)階級(jí)成為“房奴”，而無(wú)數(shù)青年還在迫切地希望成為“房奴”，因?yàn)檠劭粗績(jī)r(jià)在迅猛上漲，今年你不買，兩年、五年、十年以后你更買不起了。人們不能不問(wèn)：房?jī)r(jià)為什么漲得這么快？中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么這么高，超過(guò)諸多發(fā)達(dá)國(guó)家？略加分析即可確定，房?jī)r(jià)高漲并不是自然現(xiàn)象，而是帶有強(qiáng)烈的人為色彩，是不合理的土地制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度與同樣不合理的貨幣政策造成的。

高房?jī)r(jià)的形成機(jī)制

高房?jī)r(jià)再次成為眾矢之的，那么，是誰(shuí)制造了高房?jī)r(jià)？各方展開(kāi)了一場(chǎng)數(shù)據(jù)大戰(zhàn)，紛紛用自己的數(shù)據(jù)來(lái)摘清自己，把責(zé)任推給別人：

國(guó)土資源部公布了全國(guó)620個(gè)調(diào)查項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，其中北京的21個(gè)項(xiàng)目中，地價(jià)占房?jī)r(jià)的最高比例為51.36%，最低為14.33%，平均為25%。全國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例平均為23.2%。言外之意是，高房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制造的，是其瘋狂追逐利潤(rùn)的產(chǎn)物。

參加這620個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本調(diào)查的中國(guó)地質(zhì)勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所將這一意思說(shuō)得明明白白：開(kāi)發(fā)商的建安成本、管理成本、銷售成本最高不會(huì)超過(guò)30%，加之稅費(fèi)成本10%和平均土地成本23.2%，即便算上增值稅，流向政府的也不會(huì)超過(guò)40%。開(kāi)發(fā)商最終的直接利潤(rùn)應(yīng)該在40%左右。所以，房?jī)r(jià)之所以高，完全是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商心太黑。

開(kāi)發(fā)商卻不同意這種說(shuō)法。積極充當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代言人的任志強(qiáng)一直強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商其實(shí)是在為政府打工。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)查顯示地價(jià)房?jī)r(jià)比高達(dá)58.2%，認(rèn)為地價(jià)推高了房?jī)r(jià)。鄭州一位開(kāi)發(fā)商則通過(guò)央視公開(kāi)了一份房地產(chǎn)成本清單：樓面地價(jià)占到售價(jià)的40%，建安成本占30%。該開(kāi)發(fā)商特別強(qiáng)調(diào)，各級(jí)行政部門的稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的20%，收費(fèi)項(xiàng)目至少30項(xiàng)，且存在重復(fù)征收、變相征收現(xiàn)象。結(jié)論是：房?jī)r(jià)之所以高，主要是因?yàn)檎濆X。

說(shuō)實(shí)在話，一個(gè)行業(yè)與政府如此公開(kāi)地以數(shù)據(jù)論證對(duì)方對(duì)一件大家覺(jué)得不那么好的事情的責(zé)任，在中國(guó)還是很新鮮的，也是一件好事。也許，隨著這場(chǎng)數(shù)據(jù)戰(zhàn)逐漸升級(jí)，人們應(yīng)當(dāng)能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政—商關(guān)系現(xiàn)狀有更清楚的認(rèn)識(shí)。

不過(guò)，要弄清誰(shuí)對(duì)高房?jī)r(jià)承擔(dān)責(zé)任，其實(shí)用不著如此大動(dòng)干戈。事實(shí)上，雙方如此引用數(shù)據(jù)，說(shuō)明雙方都沒(méi)有理解經(jīng)濟(jì)行為的內(nèi)在邏輯，沒(méi)有理解價(jià)格的形成機(jī)制。開(kāi)發(fā)商大談地價(jià)數(shù)據(jù)，隱含了這樣一個(gè)預(yù)設(shè)：房?jī)r(jià)是由生產(chǎn)它的成本——這其中很重要的一部分是地價(jià)——決定的。政府揭露開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率數(shù)據(jù)隱含了這樣的預(yù)設(shè)：利潤(rùn)可以決定房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商可以隨心所欲地獲取高利潤(rùn)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理不支持這兩個(gè)預(yù)設(shè)。首先，應(yīng)當(dāng)假定，市場(chǎng)活動(dòng)的各方主體都具有正常的理性，具體地說(shuō)，購(gòu)房者不是傻子，怎么可能無(wú)緣無(wú)故地讓開(kāi)發(fā)商賺取高利潤(rùn)率？其次，價(jià)格也不可能由成本來(lái)決定。如果是這樣的話，那采購(gòu)了價(jià)格最高的原料的最傻的采購(gòu)經(jīng)理，豈不是可以為企業(yè)帶來(lái)最大利潤(rùn)？

要弄清高房?jī)r(jià)的責(zé)任，需要了解價(jià)格的形成機(jī)制。簡(jiǎn)單地說(shuō)，一棟房屋的價(jià)格既不完全是由生產(chǎn)它的成本決定的，也不完全是由供需決定的。從某種程度上說(shuō)，在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)上，價(jià)格決定供需，價(jià)格也決定成本。當(dāng)然，更準(zhǔn)確地說(shuō)，價(jià)格是由交易雙方關(guān)于市場(chǎng)情勢(shì)的預(yù)期所決定的。