中國(guó)老年科技工作者協(xié)會(huì)國(guó)土資源分會(huì)土地與環(huán)境專業(yè)委員會(huì)主任　鄭振源

2000年以來(lái)中國(guó)人均GDP超過(guò)1000美元，社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，由吃穿轉(zhuǎn)向住行。城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，近十年來(lái)，城鎮(zhèn)人口平均每年增加2100萬(wàn)人，再加上居住條件改善、農(nóng)民工市民化的需求，住房需求無(wú)疑是最大的內(nèi)需，住房建設(shè)無(wú)疑是最大的民生工程，以住房為消費(fèi)終端的產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展無(wú)疑是擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?/p>

但是，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不是這個(gè)樣子。

經(jīng)過(guò)十年興旺發(fā)展，2011年全國(guó)存量房的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到7.19倍，京滬深等一線城市更接近20倍，遠(yuǎn)超國(guó)際3～5倍的合理水平，廣大城鎮(zhèn)居民（包括非戶籍居民）買不起房。近兩年的調(diào)控，抑制了房?jī)r(jià)的瘋漲，卻也一度造成銷售量下降、市場(chǎng)疲軟，商品房開(kāi)發(fā)投資增速和新開(kāi)工面積下降，產(chǎn)業(yè)萎縮，并沖擊關(guān)聯(lián)行業(yè)，拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)卻沒(méi)有回歸到與居民收入水平相適應(yīng)的合理水平，廣大居民仍然買不起房，沒(méi)有起到擴(kuò)內(nèi)需、保民生的作用。

中國(guó)需要一個(gè)有活力的、健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，源源不斷地為不同收入水平的居民提供不同檔次的商品房、租賃房，滿足他們的住房需求，以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)。

房?jī)r(jià)要回歸合理，唯有降低土地和稅費(fèi)成本

房?jī)r(jià)高漲的原因，政府認(rèn)為是投資、投機(jī)性住房需求炒起來(lái)的，因而采取了限貸、限購(gòu)的調(diào)控措施。實(shí)施兩年，固然抑制了投資、投機(jī)房的需求，但同時(shí)也造成房?jī)r(jià)下行的市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)房者持幣觀望，成交量下降，市場(chǎng)萎縮。房子賣不掉，就阻斷了房地產(chǎn)商的資金鏈，一些房地產(chǎn)商退出市場(chǎng)，一些有實(shí)力的降價(jià)，以價(jià)換量。甫一降價(jià)，有支付能力的住房剛需就入市購(gòu)房，使市場(chǎng)轉(zhuǎn)旺；市場(chǎng)一旺，房?jī)r(jià)又漲。政府一再聲言調(diào)控不放松，有的地方甚至加上限價(jià)、限利潤(rùn)的措施，使房?jī)r(jià)不能漲得太多。但是，房?jī)r(jià)也不能壓得太低，低到把開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)全壓掉，開(kāi)發(fā)商就要退出市場(chǎng)；低于開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商就要賠本破產(chǎn)，銀行壞賬就要增加。所以，現(xiàn)在的調(diào)控措施只能在開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)幅度內(nèi)，來(lái)回博弈，不可能使房?jī)r(jià)回歸到與居民收入水平相適應(yīng)的合理水平，也就是說(shuō)，不能形成有活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房?jī)r(jià)是由土地成本、稅費(fèi)成本、建安成本（含前期工程費(fèi)用、綠化和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、管理銷售費(fèi)用等）和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)四部分組成的。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)必須保持在社會(huì)平均利潤(rùn)率之上，否則就沒(méi)人愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。建安成本，在目前工資在漲、建材工料也要漲的情況下，沒(méi)有多大降價(jià)的空間。所以，要使房?jī)r(jià)回歸到與居民收入水平相適應(yīng)的合理水平，唯有降低土地和稅費(fèi)成本一途。