中國老年科技工作者協(xié)會國土資源分會土地與環(huán)境專業(yè)委員會主任　鄭振源

2000年以來中國人均GDP超過1000美元，社會消費結(jié)構(gòu)升級，由吃穿轉(zhuǎn)向住行。城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，近十年來，城鎮(zhèn)人口平均每年增加2100萬人，再加上居住條件改善、農(nóng)民工市民化的需求，住房需求無疑是最大的內(nèi)需，住房建設(shè)無疑是最大的民生工程，以住房為消費終端的產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展無疑是擴內(nèi)需、穩(wěn)增長的重要動力。

但是，如今的房地產(chǎn)市場卻不是這個樣子。

經(jīng)過十年興旺發(fā)展，2011年全國存量房的房價收入比達(dá)到7.19倍，京滬深等一線城市更接近20倍，遠(yuǎn)超國際3～5倍的合理水平，廣大城鎮(zhèn)居民（包括非戶籍居民）買不起房。近兩年的調(diào)控，抑制了房價的瘋漲，卻也一度造成銷售量下降、市場疲軟，商品房開發(fā)投資增速和新開工面積下降，產(chǎn)業(yè)萎縮，并沖擊關(guān)聯(lián)行業(yè)，拖累經(jīng)濟增長，而房價卻沒有回歸到與居民收入水平相適應(yīng)的合理水平，廣大居民仍然買不起房，沒有起到擴內(nèi)需、保民生的作用。

中國需要一個有活力的、健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場，源源不斷地為不同收入水平的居民提供不同檔次的商品房、租賃房，滿足他們的住房需求，以實現(xiàn)擴內(nèi)需、惠民生、穩(wěn)增長的目標(biāo)。

房價要回歸合理，唯有降低土地和稅費成本

房價高漲的原因，政府認(rèn)為是投資、投機性住房需求炒起來的，因而采取了限貸、限購的調(diào)控措施。實施兩年，固然抑制了投資、投機房的需求，但同時也造成房價下行的市場預(yù)期，購房者持幣觀望，成交量下降，市場萎縮。房子賣不掉，就阻斷了房地產(chǎn)商的資金鏈，一些房地產(chǎn)商退出市場，一些有實力的降價，以價換量。甫一降價，有支付能力的住房剛需就入市購房，使市場轉(zhuǎn)旺；市場一旺，房價又漲。政府一再聲言調(diào)控不放松，有的地方甚至加上限價、限利潤的措施，使房價不能漲得太多。但是，房價也不能壓得太低，低到把開發(fā)商的利潤全壓掉，開發(fā)商就要退出市場；低于開發(fā)成本，開發(fā)商就要賠本破產(chǎn)，銀行壞賬就要增加。所以，現(xiàn)在的調(diào)控措施只能在開發(fā)商利潤幅度內(nèi)，來回博弈，不可能使房價回歸到與居民收入水平相適應(yīng)的合理水平，也就是說，不能形成有活力的房地產(chǎn)市場。

房價是由土地成本、稅費成本、建安成本（含前期工程費用、綠化和基礎(chǔ)設(shè)施費用、管理銷售費用等）和開發(fā)商利潤四部分組成的。開發(fā)商利潤必須保持在社會平均利潤率之上，否則就沒人愿意進入房地產(chǎn)市場。建安成本，在目前工資在漲、建材工料也要漲的情況下，沒有多大降價的空間。所以，要使房價回歸到與居民收入水平相適應(yīng)的合理水平，唯有降低土地和稅費成本一途。