土地計(jì)劃配置制度是地價(jià)、房?jī)r(jià)高漲的根本原因

先說(shuō)土地成本。2000年到2010年，70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格上漲86%，而住宅用地地價(jià)漲了163.5%。（資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）地價(jià)上漲是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

地價(jià)飛漲是從2003年開(kāi)始的。有人說(shuō)這是2002年起土地出讓實(shí)行招拍掛所致。實(shí)際上，招拍掛只是一種競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格形成機(jī)制，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)，使價(jià)格更接近于它的稀缺程度。價(jià)格主要決定于供求關(guān)系，土地供不應(yīng)求，價(jià)格才上漲；招拍掛不過(guò)使地價(jià)更真實(shí)地反映土地的稀缺程度而已，而非地價(jià)飛漲的根本原因。

有人說(shuō)是貨幣超發(fā)，流動(dòng)性過(guò)剩和低利率、負(fù)利率所致。2003年到2009年，中國(guó)的貨幣供應(yīng)量年均增長(zhǎng)近20%，超過(guò)同期GDP增長(zhǎng)率近8個(gè)百分點(diǎn)。貨幣供應(yīng)與GDP增長(zhǎng)的差額大部分轉(zhuǎn)化為通脹。持續(xù)的高通脹使長(zhǎng)期的低利率降為負(fù)值。長(zhǎng)期的低利率、負(fù)利率又鼓勵(lì)通貨離開(kāi)投資回報(bào)率低的制造業(yè)，轉(zhuǎn)向回報(bào)率高的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2009年到2010年，為刺激經(jīng)濟(jì)，政府更砸下4萬(wàn)億元、10萬(wàn)億元，大部分投資貸款進(jìn)入了國(guó)企、央企。資金雄厚的央企又將約20%的貸款投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，連軍工企業(yè)也炒起了房地產(chǎn)，于是，一時(shí)間“地王”頻現(xiàn)，大幅度抬高了地價(jià)，進(jìn)而抬高了房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)漲得快又引起投資、投機(jī)房需求的增長(zhǎng)，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。所以說(shuō)，貨幣流動(dòng)性過(guò)剩、低利率、負(fù)利率確是地價(jià)、房?jī)r(jià)高漲的重要原因，但不是根本原因。因?yàn)榈貎r(jià)漲得快，投資回報(bào)率高，資金才會(huì)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)投資回報(bào)率高的原因是住房用地短缺，供不應(yīng)求，這才使地價(jià)上漲，抬高投資回報(bào)率。所以說(shuō)，住房用地短缺、供不應(yīng)求是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

中國(guó)國(guó)土廣袤，可利用的住宅用地極多，而全國(guó)每年增加的住宅用地不過(guò)6萬(wàn)～8萬(wàn)公頃，其中還有約２/3是使用存量建設(shè)用地，怎么會(huì)短缺呢？細(xì)究下去，住宅用地短缺是1998年《土地管理法》規(guī)定的土地用途管制制度，更確切地說(shuō)，是這種土地計(jì)劃配置制度造成的，是土地供應(yīng)被政府壟斷的壟斷性房地產(chǎn)市場(chǎng)的必然結(jié)果。