重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)

1.沖擊耕地保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)

構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一、競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能的風(fēng)險(xiǎn)之一是沖擊耕地保護(hù)。許多人反對(duì)集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也是顧慮耕地會(huì)保護(hù)不住。其實(shí)，這是過(guò)慮了。

面臨住房供應(yīng)嚴(yán)重不足的形勢(shì)，一旦開(kāi)放集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，肯定會(huì)出現(xiàn)蜂擁入市建房的情況。但是，這種情況不會(huì)持久。市場(chǎng)自有市場(chǎng)的調(diào)節(jié)規(guī)律，在住房建設(shè)接近供需平衡時(shí)，建房占地自會(huì)放緩，以至停止。

集體土地建房是否必然大量占用耕地？在城鎮(zhèn)常住人口年年增加，城鎮(zhèn)規(guī)模年年擴(kuò)大，而且在城市還有集聚效應(yīng)時(shí)，城市擴(kuò)張定然采取“攤大餅”的方式，所以，無(wú)論國(guó)家建設(shè)還是集體建設(shè)，占用一些耕地是必然的。然而，農(nóng)村中有大量空閑宅基地、破產(chǎn)閑置或低效利用的集體建設(shè)用地，只要確權(quán)，賦予集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等可以入市流轉(zhuǎn)的權(quán)利，這些土地自會(huì)按照市場(chǎng)需求，用于住房建設(shè)，不需占用耕地。而且城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)降低，農(nóng)民工可以舉家進(jìn)城定居，農(nóng)村可以騰出更多的宅基地來(lái)建租賃房、商品房。再說(shuō)，征收耕地占用稅和加強(qiáng)規(guī)劃管理，也可以調(diào)控集體土地的建房活動(dòng)，使集體土地建房占用耕地不至于失控。不過(guò)，現(xiàn)行的規(guī)劃方法得改：一則規(guī)劃不能以嚴(yán)格保護(hù)耕地、嚴(yán)格控制建設(shè)用地為目標(biāo)，而要以統(tǒng)籌協(xié)調(diào)耕地保護(hù)、住房建設(shè)和生態(tài)建設(shè)的土地需求為目標(biāo)；二則規(guī)劃方法得改，不能再做指標(biāo)分配式的規(guī)劃，要改做公眾參與式的規(guī)劃。現(xiàn)行指標(biāo)分配式的規(guī)劃貌似嚴(yán)格，但脫離實(shí)際，得不到實(shí)施，起不了規(guī)劃調(diào)控的作用。

2.減少地方財(cái)政收入的風(fēng)險(xiǎn)

構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一、競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府就不需要征這么多地來(lái)建設(shè)保障房、商品房。地價(jià)降低，土地出讓金也隨之降低，這樣一來(lái)，肯定會(huì)減少政府的出讓金收益。目前，地方政府對(duì)土地出讓金的依賴已如此之深，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整治、水利建設(shè)、教育基金等都要靠土地出讓金收益支付，還有上萬(wàn)億元的地方債指望用土地出讓金償還，減少出讓金收益肯定會(huì)危及地方財(cái)政收入。這是政府反對(duì)集體土地入市的主要原因，也是政府要求分配集體土地增值收益、要求農(nóng)民集體補(bǔ)交出讓金以換取小產(chǎn)權(quán)房合法性的呼聲四起的原因。

然而，無(wú)論根據(jù)馬克思地租學(xué)說(shuō)，還是根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論，只要允許集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地開(kāi)發(fā)收益就應(yīng)當(dāng)歸土地所有權(quán)、使用權(quán)人所得，政府沒(méi)有站得住腳的理由要求從中分一杯羹。政府可以征收與國(guó)有土地同樣的稅收來(lái)募集財(cái)政收入，卻沒(méi)有理由要求分享集體土地的開(kāi)發(fā)收益。

所以，要避免減少地方財(cái)政收入的風(fēng)險(xiǎn)，需要推進(jìn)以取代“賣(mài)地財(cái)政”為目標(biāo)的財(cái)稅制度改革，調(diào)整涉地稅費(fèi)，征收房地產(chǎn)稅，為地方政府建立起與其事權(quán)相匹配的、穩(wěn)定的稅源。這也是重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)必須同步實(shí)施的一項(xiàng)改革。

（原載財(cái)新《中國(guó)改革》2013年第2期）