1.2 工程部職能

工程部是房地產(chǎn)公司的主要部門(mén)之一，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中充當(dāng)著重要的角色，主要承擔(dān)著工程管理和項(xiàng)目管理兩類(lèi)職能。

1.2.1 工程管理職能

1.工程技術(shù)管理

1）根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)相關(guān)資料和項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，編制工程管理指導(dǎo)書(shū)，報(bào)公司審批。

2）配合進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作。

3）對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)估、確認(rèn)；對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行跟進(jìn)、落實(shí)。

4）協(xié)助進(jìn)行土地定界、規(guī)劃放線(xiàn)、驗(yàn)線(xiàn)工作。

5）配合進(jìn)行場(chǎng)地“三通一平”、文勘、地勘和樁基檢測(cè)等工作。

6）對(duì)工程管理過(guò)程中涉及的文件、資料進(jìn)行管理。

7）協(xié)助設(shè)計(jì)部處理設(shè)計(jì)中的相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)問(wèn)題，參與圖紙會(huì)審及施工圖交底。

8）組織重大施工方案的審定，協(xié)助處理現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)問(wèn)題。

9）協(xié)調(diào)承包商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及相關(guān)單位之間的關(guān)系。

10）負(fù)責(zé)擬定開(kāi)工報(bào)告，協(xié)助辦理各項(xiàng)報(bào)批申請(qǐng)。

11）統(tǒng)一公司內(nèi)的做法，并且對(duì)不符合統(tǒng)一做法的特殊情況進(jìn)行確認(rèn)。

12）協(xié)助設(shè)計(jì)部編制有關(guān)專(zhuān)業(yè)方面的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，協(xié)助設(shè)計(jì)部與設(shè)計(jì)院就專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)問(wèn)題進(jìn)行跟蹤協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)外圍專(zhuān)家團(tuán)的組建和管理，為圖紙的結(jié)構(gòu)體系與專(zhuān)業(yè)配套設(shè)備選型提供技術(shù)支持。

13）負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的審核工作、計(jì)量工作與工程簽證的辦理工作。

14）負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款支付的合理批復(fù)。

15）負(fù)責(zé)組織工程竣工驗(yàn)收，及時(shí)辦理各項(xiàng)移交手續(xù)。

16）配合主管部門(mén)進(jìn)行商品房面積測(cè)繪。

17）負(fù)責(zé)工程竣工決算、審計(jì)工作。

18）負(fù)責(zé)做好與物業(yè)公司的工程交接工作及后期維修、服務(wù)工作。

19）負(fù)責(zé)督促承包商對(duì)未交驗(yàn)的物業(yè)資產(chǎn)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

20）負(fù)責(zé)與總公司設(shè)計(jì)與管理部門(mén)的對(duì)接工作。將各項(xiàng)目的工程管理指導(dǎo)書(shū)、總進(jìn)度計(jì)劃及工程月報(bào)抄送總公司設(shè)計(jì)與工程管理部門(mén)備案，配合總公司設(shè)計(jì)與管理部門(mén)對(duì)各項(xiàng)目工程質(zhì)量、進(jìn)度、資料等進(jìn)行定期或不定期檢查。在總公司設(shè)計(jì)與管理部門(mén)的指導(dǎo)下，跟蹤項(xiàng)目的“三新”應(yīng)用情況，做到事前有論證，事后有總結(jié)。配合總公司設(shè)計(jì)與工程管理部門(mén)對(duì)工程人員進(jìn)行培訓(xùn)及考核。

21）與人力資源部協(xié)作，對(duì)工程技術(shù)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)及考核。

22）對(duì)主要的建筑部品進(jìn)行樣板示范。

2.工程現(xiàn)場(chǎng)檢查管理

1）定期（如每月一次）檢查各項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、安全、文明，負(fù)責(zé)進(jìn)度、文件資料等的管理工作，提出整改意見(jiàn)和建議。

2）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理各參建單位的工作，監(jiān)督監(jiān)理單位工作。

3）配合主管部門(mén)進(jìn)行商品房面積測(cè)繪。

4）組織召開(kāi)月度工程例會(huì)，必要時(shí)組織現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。

5）組織工程質(zhì)量事故及安全事故的調(diào)查、處理。

3.招標(biāo)投標(biāo)及合同管理

1）組織相關(guān)部門(mén)對(duì)承建商、供應(yīng)商進(jìn)行考察，負(fù)責(zé)合格與不合格供應(yīng)商、承建商名錄的建立和管理。

2）成立招標(biāo)投標(biāo)小組，與成本管理部組織合同額在5萬(wàn)元以上的工程招標(biāo)投標(biāo)與甲供物資采購(gòu)（包括網(wǎng)上集中采購(gòu)），進(jìn)行招標(biāo)文件、合同部分條款的擬稿，進(jìn)行相關(guān)技術(shù)標(biāo)的評(píng)審；參與合同談判、合同交底及合同糾紛的處理；參與承建商和供應(yīng)商的履約評(píng)定。

3）有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的具體規(guī)定詳見(jiàn)本書(shū)第3章內(nèi)容。

1.2.2 項(xiàng)目管理職能

1.進(jìn)度控制

1）根據(jù)公司審定的工程管理指導(dǎo)書(shū)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖紙編制項(xiàng)目施工總進(jìn)度控制計(jì)劃。

2）根據(jù)施工總進(jìn)度控制計(jì)劃編制樣板確認(rèn)計(jì)劃、施工圖交付計(jì)劃、分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及相關(guān)的工程報(bào)批報(bào)建計(jì)劃。敦促相關(guān)部門(mén)按計(jì)劃和工地實(shí)際情況及時(shí)完成有關(guān)工作。

3）負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體工程管理規(guī)劃的編寫(xiě)。

4）審查施工單位編制及經(jīng)監(jiān)理審核通過(guò)的施工組織設(shè)計(jì)和施工進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)督進(jìn)度計(jì)劃的完成情況，做好進(jìn)度計(jì)劃的動(dòng)態(tài)管理。

2.質(zhì)量控制

1）在工程管理指導(dǎo)書(shū)中編制重要工序的質(zhì)量控制要點(diǎn)，嚴(yán)格審查監(jiān)理審核過(guò)的施工方案，并且監(jiān)督施工、監(jiān)理單位落實(shí)與實(shí)施。

2）監(jiān)督與質(zhì)量相關(guān)的合約條款的落實(shí)情況，做好質(zhì)量目標(biāo)的事前、事中動(dòng)態(tài)控制。

3）制訂材料與設(shè)備供貨計(jì)劃，負(fù)責(zé)甲供材料樣板的保存、進(jìn)場(chǎng)材料的驗(yàn)收與發(fā)放及對(duì)不合格材料的退換、跟蹤等工作。

4）分公司需要向總公司的設(shè)計(jì)管理中心反饋設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題，組織設(shè)計(jì)變更的交底及實(shí)施。

5）對(duì)關(guān)鍵部位進(jìn)行質(zhì)量抽查，參加防水等關(guān)鍵隱蔽工程驗(yàn)收。

6）針對(duì)質(zhì)檢部門(mén)及公司提出的整改意見(jiàn)跟蹤監(jiān)理和施工單位落實(shí)。

7）處理現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)問(wèn)題。

8）協(xié)助設(shè)計(jì)部及時(shí)解決圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問(wèn)題，盡可能減少設(shè)計(jì)導(dǎo)致的工程質(zhì)量問(wèn)題。

3.成本控制及合同管理

1）制訂勘察、監(jiān)理、施工、設(shè)備、材料招標(biāo)投標(biāo)考察計(jì)劃，組織考察并編寫(xiě)考察總結(jié)。

2）組織工程款在5萬(wàn)元以下的工程及物資的招標(biāo)投標(biāo)和委托，合同在公司和成本管理部備案。

3）初審、支付進(jìn)度款，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)簽證，初審補(bǔ)充預(yù)算，對(duì)工程結(jié)算進(jìn)行初審。

4）匯總當(dāng)月工程資金使用情況，提交下月工程資金使用計(jì)劃，并且監(jiān)督承建商及供應(yīng)商的資金使用情況。

5）根據(jù)合同條款，收集一手資料，與成本管理部一起辦理工程保險(xiǎn)索賠及對(duì)承建商和供應(yīng)商的索賠、反索賠工程。

6）幫助成本管理部對(duì)項(xiàng)目分項(xiàng)工程進(jìn)行性能價(jià)格比分析，加強(qiáng)成本監(jiān)督。

7）分公司需要參與對(duì)總公司工程管理中心和成本管理中心組織的工程、物資招標(biāo)的文件和合同條款的審核。

4.協(xié)調(diào)管理

1）開(kāi)工準(zhǔn)備管理，包括現(xiàn)場(chǎng)確定紅線(xiàn)點(diǎn)、場(chǎng)地拆遷清理、地形圖測(cè)量、場(chǎng)地樹(shù)木處理、申請(qǐng)施工用水用電、申請(qǐng)施工用水排放許可、臨時(shí)施工路口報(bào)批、臨建施工報(bào)批，以及圍墻、道路及臨時(shí)設(shè)施施工，市政配套管線(xiàn)到位情況的進(jìn)一步落實(shí)、現(xiàn)場(chǎng)“三通一平”、辦理“建筑工程施工許可證”。

2）協(xié)助項(xiàng)目發(fā)展部辦理開(kāi)工前的部分報(bào)批報(bào)建手續(xù)。

3）協(xié)調(diào)質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站等周邊關(guān)系，協(xié)調(diào)監(jiān)理單位、承建商、供應(yīng)商之間的關(guān)系，監(jiān)督監(jiān)理安排好各種工序的穿插施工。

4）每月審核監(jiān)理提交的監(jiān)理月報(bào)，編制工程月報(bào)并抄送公司有關(guān)職能部門(mén)及總公司設(shè)計(jì)工程管理部門(mén)，工程月報(bào)必須包括項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、投資及需公司協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題。

5）根據(jù)工程驗(yàn)收管理程序組織并協(xié)調(diào)好分部分項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收、物業(yè)接管驗(yàn)收等工作。

6）組織由開(kāi)發(fā)商申報(bào)的項(xiàng)目評(píng)獎(jiǎng)申報(bào)工作，如國(guó)家康居示范工程等。

5.工程資料及工程檔案管理

1）整理工程文件，完成有關(guān)開(kāi)發(fā)商竣工資料的收集。

2）竣工資料驗(yàn)收通過(guò)后，將其中一份保留在公司檔案室。

3）項(xiàng)目完成時(shí)，將有關(guān)竣工資料外的工程文件檔案（如未存入竣工資料的甲方設(shè)計(jì)變更或洽商，所有與監(jiān)理、施工單位的往來(lái)文件，公司就該項(xiàng)目的有關(guān)部門(mén)間的文件、報(bào)告、批示，不需要政府參加的部分工程的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，所有合同，履約評(píng)定，結(jié)算協(xié)議書(shū)以及維修記錄等）移交公司檔案室。