人是不斷移動的動物。除了植物人之外，大概沒有不移動的人。所以長期來看人們移動的方向是很重要的。

　　人為什么要移動呢？最大的原因通常都是為了賺錢。每天早上搭電車去上班就是最好的例子。第二個原因就是為了花錢。為什么有百貨公司或者市場存在？因為人需要有地方可以花錢。在最基本的層次上，人需要花錢吃穿。這些基本的需求解決之后，人就會花錢找娛樂。冬天去滑雪，夏天到海邊去玩，都是在尋求娛樂?，F(xiàn)代人就是為了以上這些目的而移動。

　　房地產(chǎn)的發(fā)展過程，也是按照以上的路線移動。資本主義國家當中，選擇高度都市化模式的各國，其住宅與交通政策，基本上都是為了解決這種人流所帶來的不確定性。

　　韓國房地產(chǎn)投資的歷史，就是人們離開農(nóng)村以及都市化的歷史。上世紀60年代的流行語是"收獲前得先餓肚子"，農(nóng)村的年輕人為了尋求更好的生活以及自己的夢想，紛紛離開農(nóng)村大舉移動到都市。這些人也為樸正熙政權(quán)的經(jīng)濟發(fā)展計劃扮演了低工資勞動力的角色。農(nóng)村青年移動到都市的理由很簡單，就是為了賺錢。

　　韓國都市發(fā)展的特征之一，就是人口百萬以上都市居民數(shù)量占都市總?cè)丝诒戎氐纳仙俣葮O快。1960年這個數(shù)字是39%，1970年已經(jīng)超過50%，1990年達到63.8%。我們由此可知韓國的都市人口中，半數(shù)以上都住在百萬人以上規(guī)模的大型都市中。韓國的都市化程度，也是從推動經(jīng)濟發(fā)展計劃的當時開始提升。1960年都市化程度只有28%，到1980年激增至56.9%，2000年更達到81.9%。專家們都認為，韓國的都市化過程已經(jīng)到達最終階段。

　　如果所有的人都只聚集在幾個地方，會出現(xiàn)什么樣的現(xiàn)象？當然會出現(xiàn)很多問題有待解決，但其中最大的就是住宅問題。沒錢的人當然只能住在便宜的板屋村中，而離開農(nóng)村的人聚集的都市區(qū)域，也就自然形成貧民區(qū)。這并不是韓國的"專利"。1979年后的中國，有超過1億人離開農(nóng)村進了都市，其中三分之一都是住在房價便宜的貧民區(qū)中。雖然有這樣的貧民區(qū)，但因為人口持續(xù)涌入，都市住宅需求還是有所增加。需求增加，房價當然跟著水漲船高。這時政府才開始急急忙忙準備穩(wěn)定住宅供給的政策，也就是想辦法增加住宅供給。在韓國，70年代首爾的汝矣島以及江南的開發(fā)，80年代的新市鎮(zhèn)建設(shè)，都是為涌入首爾的人預(yù)備住處的措施。

　　如果讓我回到六七十年代，我一定會不管三七二十一買下大都市可蓋房子的土地。人口不斷增加，當然需要土地來蓋房子。政府為了執(zhí)行"增加住宅供給"的政策，也只能買下這些地。其中又以首爾最被看好，因為這是最多人流入的地方。

　　為了賺錢而從農(nóng)村移動到都市的人，之后又會開始在市區(qū)內(nèi)移動。首爾最多上班族聚集之處，就在光化門、乙支路一帶，以及江南、三成洞一帶。這兩個地方是韓國大企業(yè)總部聚集之地，人們每天搭乘地下鐵等大眾交通工具來到市中心。住在盆唐與一山新市鎮(zhèn)的人，大部分也都在這些地方工作。京畿道水原市房價之所以貴， 乃因為該地是三星集團的總部。甚至有人說水原根本就是三星城，可見一個大企業(yè)集團對地方經(jīng)濟的影響力有多大。在三星集團上班的人當然會盡量住在公司附近，之后當?shù)鼐蜁霈F(xiàn)以這些人為目標消費者的百貨公司或商業(yè)街，當?shù)氐幕A(chǔ)建設(shè)自然就會漸漸完備。

　　首爾江南區(qū)房價之所以貴，是因為大型小區(qū)進駐，加上辦公大樓密集的三成洞就在附近。外縣市也是如此。大型工廠進駐之后，當?shù)氐姆績r一定跟著漲。這就和該工廠職員的住宅需求有關(guān)了。以首爾為例，房價幾乎決定于是否能快速進入光化門、乙支路，以及江南、三成洞這兩個地區(qū)。即使在同一條地鐵線上，到以上這兩個地區(qū)換線轉(zhuǎn)乘次數(shù)越少，房價也就會越高。

　　最近人們移動還有一個原因，就是為了子女的教育。如果仔細研究，就可以知道這事其實也不算太新鮮。首爾江南剛開發(fā)的時候，江北老市區(qū)的人不愿意搬過去，所以政府就將高中強制遷移。京畿高與淑明女高等傳統(tǒng)名校都被政府遷到江南，目的就是希望人口也跟著過去。2001~2003年這一波房價上漲，首爾漲幅最高的地區(qū)，究其原因就是因為有名校在當?shù)亍?/p>

　　這也不是韓國獨有的現(xiàn)象。舉例來說，賓州大學所在的費城近郊大學城，當教育條件甚佳的公立小學一設(shè)立，房價立刻應(yīng)聲上漲。當?shù)厥蹆r6萬美元的房子，在五年間漲到20萬美元，漲幅接近4倍，而且房子并沒有重新裝潢或特別改建，所以上漲的原因完全是來自于學校。這當然是因為父母考慮到子女的教育而搬到此地。

　　我們在進行房地產(chǎn)投資的時候，要密切觀察的另一種移動路線，就是有錢人往哪里去。資本主義社會，錢的多寡畢竟在很多事情上都是決定性的因素。錢越多，能獲得的機會也就越多。特別在投資的世界里，誰有錢誰就可以在大部分競爭中獲得優(yōu)勢。

　　資本主義社會中最有錢的是誰？是大企業(yè)。大企業(yè)移入之處，房價必定攀升。韓國對房地產(chǎn)眼光最好的大企業(yè)就是三星。其實不只是三星，任何企業(yè)只要規(guī)模夠大，靠自己的力量就可以全面帶起房地產(chǎn)價格。忠清南道牙山、京畿道華城與水原，其房地產(chǎn)價格上漲都是因為當?shù)赜腥堑墓S。東亞集團的子公司大韓通運大樓原來在首爾中區(qū)，東亞集團創(chuàng)辦人認為跟著三星走準沒錯，于是把該公司大樓遷到三星城的附近，這在韓國是個很出名的案例。零售業(yè)的巨人樂天（Lotte）也因善于經(jīng)營房地產(chǎn)而聞名。其實把零售業(yè)說成是一種房地產(chǎn)也不算過分。這些集團在買地的時候，都不是從短期觀點出發(fā)，而是為10年以上的未來做預(yù)備，所以如果能跟著這些集團投資，就可以將賠錢的幾率降到非常低。

　　此外，還可以注意一般有錢人的動向。這些人包括中小企業(yè)老板、律師、醫(yī)師、高級公務(wù)員等專業(yè)或上層人士。如果跟著這些人跑，大概也不太會賠什么錢。現(xiàn)在韓國什么地方聚集了最多這一類的人物呢？當然是首爾江南區(qū)。他們也希望孩子不要離自己太遠，所以用孩子名義買下的房子也都在江南這一帶。在新市鎮(zhèn)當中，盆唐的房價比一山高許多，就是因為江南區(qū)這些有錢人選擇盆唐作為江南住宅的備案。用電車30分鐘之內(nèi)可抵達江南的金湖、玉水地區(qū)，房價之所以被抬高，也是因為江南區(qū)這些有錢人幫孩子買房子，而投資了該地的重建大樓。

　　龍仁市房價最高的就是水枝地區(qū)。水枝的居民大多數(shù)是從江南搬過來的。所以水枝在行政區(qū)上雖然屬于龍仁，但房子面積大，高級車也多。

　　這樣觀察人們移動的路線，我們可以獲得以下的結(jié)論：房地產(chǎn)的投資策略，基本上都市較鄉(xiāng)村為佳，大都市較小都市為佳，其余較佳處還包括大都市中離辦公處所近的地方、大型小區(qū)、有錢人喜歡投資的地方等。

　　投資房地產(chǎn)，其根本的出發(fā)點就在于了解人們移動的路線。只要人潮聚集，自然會蓋起房屋，商店也會陸續(xù)開張。要先把握其趨勢，再掏出錢來投資才行。