人是不斷移動(dòng)的動(dòng)物。除了植物人之外，大概沒(méi)有不移動(dòng)的人。所以長(zhǎng)期來(lái)看人們移動(dòng)的方向是很重要的。

　　人為什么要移動(dòng)呢？最大的原因通常都是為了賺錢。每天早上搭電車去上班就是最好的例子。第二個(gè)原因就是為了花錢。為什么有百貨公司或者市場(chǎng)存在？因?yàn)槿诵枰械胤娇梢曰ㄥX。在最基本的層次上，人需要花錢吃穿。這些基本的需求解決之后，人就會(huì)花錢找?jiàn)蕵?lè)。冬天去滑雪，夏天到海邊去玩，都是在尋求娛樂(lè)?，F(xiàn)代人就是為了以上這些目的而移動(dòng)。

　　房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程，也是按照以上的路線移動(dòng)。資本主義國(guó)家當(dāng)中，選擇高度都市化模式的各國(guó)，其住宅與交通政策，基本上都是為了解決這種人流所帶來(lái)的不確定性。

　　韓國(guó)房地產(chǎn)投資的歷史，就是人們離開(kāi)農(nóng)村以及都市化的歷史。上世紀(jì)60年代的流行語(yǔ)是"收獲前得先餓肚子"，農(nóng)村的年輕人為了尋求更好的生活以及自己的夢(mèng)想，紛紛離開(kāi)農(nóng)村大舉移動(dòng)到都市。這些人也為樸正熙政權(quán)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃扮演了低工資勞動(dòng)力的角色。農(nóng)村青年移動(dòng)到都市的理由很簡(jiǎn)單，就是為了賺錢。

　　韓國(guó)都市發(fā)展的特征之一，就是人口百萬(wàn)以上都市居民數(shù)量占都市總?cè)丝诒戎氐纳仙俣葮O快。1960年這個(gè)數(shù)字是39%，1970年已經(jīng)超過(guò)50%，1990年達(dá)到63.8%。我們由此可知韓國(guó)的都市人口中，半數(shù)以上都住在百萬(wàn)人以上規(guī)模的大型都市中。韓國(guó)的都市化程度，也是從推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的當(dāng)時(shí)開(kāi)始提升。1960年都市化程度只有28%，到1980年激增至56.9%，2000年更達(dá)到81.9%。專家們都認(rèn)為，韓國(guó)的都市化過(guò)程已經(jīng)到達(dá)最終階段。

　　如果所有的人都只聚集在幾個(gè)地方，會(huì)出現(xiàn)什么樣的現(xiàn)象？當(dāng)然會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題有待解決，但其中最大的就是住宅問(wèn)題。沒(méi)錢的人當(dāng)然只能住在便宜的板屋村中，而離開(kāi)農(nóng)村的人聚集的都市區(qū)域，也就自然形成貧民區(qū)。這并不是韓國(guó)的"專利"。1979年后的中國(guó)，有超過(guò)1億人離開(kāi)農(nóng)村進(jìn)了都市，其中三分之一都是住在房?jī)r(jià)便宜的貧民區(qū)中。雖然有這樣的貧民區(qū)，但因?yàn)槿丝诔掷m(xù)涌入，都市住宅需求還是有所增加。需求增加，房?jī)r(jià)當(dāng)然跟著水漲船高。這時(shí)政府才開(kāi)始急急忙忙準(zhǔn)備穩(wěn)定住宅供給的政策，也就是想辦法增加住宅供給。在韓國(guó)，70年代首爾的汝矣島以及江南的開(kāi)發(fā)，80年代的新市鎮(zhèn)建設(shè)，都是為涌入首爾的人預(yù)備住處的措施。

　　如果讓我回到六七十年代，我一定會(huì)不管三七二十一買下大都市可蓋房子的土地。人口不斷增加，當(dāng)然需要土地來(lái)蓋房子。政府為了執(zhí)行"增加住宅供給"的政策，也只能買下這些地。其中又以首爾最被看好，因?yàn)檫@是最多人流入的地方。

　　為了賺錢而從農(nóng)村移動(dòng)到都市的人，之后又會(huì)開(kāi)始在市區(qū)內(nèi)移動(dòng)。首爾最多上班族聚集之處，就在光化門、乙支路一帶，以及江南、三成洞一帶。這兩個(gè)地方是韓國(guó)大企業(yè)總部聚集之地，人們每天搭乘地下鐵等大眾交通工具來(lái)到市中心。住在盆唐與一山新市鎮(zhèn)的人，大部分也都在這些地方工作。京畿道水原市房?jī)r(jià)之所以貴， 乃因?yàn)樵摰厥侨羌瘓F(tuán)的總部。甚至有人說(shuō)水原根本就是三星城，可見(jiàn)一個(gè)大企業(yè)集團(tuán)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響力有多大。在三星集團(tuán)上班的人當(dāng)然會(huì)盡量住在公司附近，之后當(dāng)?shù)鼐蜁?huì)出現(xiàn)以這些人為目標(biāo)消費(fèi)者的百貨公司或商業(yè)街，當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)建設(shè)自然就會(huì)漸漸完備。

　　首爾江南區(qū)房?jī)r(jià)之所以貴，是因?yàn)榇笮托^(qū)進(jìn)駐，加上辦公大樓密集的三成洞就在附近。外縣市也是如此。大型工廠進(jìn)駐之后，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)一定跟著漲。這就和該工廠職員的住宅需求有關(guān)了。以首爾為例，房?jī)r(jià)幾乎決定于是否能快速進(jìn)入光化門、乙支路，以及江南、三成洞這兩個(gè)地區(qū)。即使在同一條地鐵線上，到以上這兩個(gè)地區(qū)換線轉(zhuǎn)乘次數(shù)越少，房?jī)r(jià)也就會(huì)越高。

　　最近人們移動(dòng)還有一個(gè)原因，就是為了子女的教育。如果仔細(xì)研究，就可以知道這事其實(shí)也不算太新鮮。首爾江南剛開(kāi)發(fā)的時(shí)候，江北老市區(qū)的人不愿意搬過(guò)去，所以政府就將高中強(qiáng)制遷移。京畿高與淑明女高等傳統(tǒng)名校都被政府遷到江南，目的就是希望人口也跟著過(guò)去。2001~2003年這一波房?jī)r(jià)上漲，首爾漲幅最高的地區(qū)，究其原因就是因?yàn)橛忻Ｔ诋?dāng)?shù)亍?/p>

　　這也不是韓國(guó)獨(dú)有的現(xiàn)象。舉例來(lái)說(shuō)，賓州大學(xué)所在的費(fèi)城近郊大學(xué)城，當(dāng)教育條件甚佳的公立小學(xué)一設(shè)立，房?jī)r(jià)立刻應(yīng)聲上漲。當(dāng)?shù)厥蹆r(jià)6萬(wàn)美元的房子，在五年間漲到20萬(wàn)美元，漲幅接近4倍，而且房子并沒(méi)有重新裝潢或特別改建，所以上漲的原因完全是來(lái)自于學(xué)校。這當(dāng)然是因?yàn)楦改缚紤]到子女的教育而搬到此地。

　　我們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)投資的時(shí)候，要密切觀察的另一種移動(dòng)路線，就是有錢人往哪里去。資本主義社會(huì)，錢的多寡畢竟在很多事情上都是決定性的因素。錢越多，能獲得的機(jī)會(huì)也就越多。特別在投資的世界里，誰(shuí)有錢誰(shuí)就可以在大部分競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)。

　　資本主義社會(huì)中最有錢的是誰(shuí)？是大企業(yè)。大企業(yè)移入之處，房?jī)r(jià)必定攀升。韓國(guó)對(duì)房地產(chǎn)眼光最好的大企業(yè)就是三星。其實(shí)不只是三星，任何企業(yè)只要規(guī)模夠大，靠自己的力量就可以全面帶起房地產(chǎn)價(jià)格。忠清南道牙山、京畿道華城與水原，其房地產(chǎn)價(jià)格上漲都是因?yàn)楫?dāng)?shù)赜腥堑墓S。東亞集團(tuán)的子公司大韓通運(yùn)大樓原來(lái)在首爾中區(qū)，東亞集團(tuán)創(chuàng)辦人認(rèn)為跟著三星走準(zhǔn)沒(méi)錯(cuò)，于是把該公司大樓遷到三星城的附近，這在韓國(guó)是個(gè)很出名的案例。零售業(yè)的巨人樂(lè)天（Lotte）也因善于經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)而聞名。其實(shí)把零售業(yè)說(shuō)成是一種房地產(chǎn)也不算過(guò)分。這些集團(tuán)在買地的時(shí)候，都不是從短期觀點(diǎn)出發(fā)，而是為10年以上的未來(lái)做預(yù)備，所以如果能跟著這些集團(tuán)投資，就可以將賠錢的幾率降到非常低。

　　此外，還可以注意一般有錢人的動(dòng)向。這些人包括中小企業(yè)老板、律師、醫(yī)師、高級(jí)公務(wù)員等專業(yè)或上層人士。如果跟著這些人跑，大概也不太會(huì)賠什么錢?，F(xiàn)在韓國(guó)什么地方聚集了最多這一類的人物呢？當(dāng)然是首爾江南區(qū)。他們也希望孩子不要離自己太遠(yuǎn)，所以用孩子名義買下的房子也都在江南這一帶。在新市鎮(zhèn)當(dāng)中，盆唐的房?jī)r(jià)比一山高許多，就是因?yàn)榻蠀^(qū)這些有錢人選擇盆唐作為江南住宅的備案。用電車30分鐘之內(nèi)可抵達(dá)江南的金湖、玉水地區(qū)，房?jī)r(jià)之所以被抬高，也是因?yàn)榻蠀^(qū)這些有錢人幫孩子買房子，而投資了該地的重建大樓。

　　龍仁市房?jī)r(jià)最高的就是水枝地區(qū)。水枝的居民大多數(shù)是從江南搬過(guò)來(lái)的。所以水枝在行政區(qū)上雖然屬于龍仁，但房子面積大，高級(jí)車也多。

　　這樣觀察人們移動(dòng)的路線，我們可以獲得以下的結(jié)論：房地產(chǎn)的投資策略，基本上都市較鄉(xiāng)村為佳，大都市較小都市為佳，其余較佳處還包括大都市中離辦公處所近的地方、大型小區(qū)、有錢人喜歡投資的地方等。

　　投資房地產(chǎn)，其根本的出發(fā)點(diǎn)就在于了解人們移動(dòng)的路線。只要人潮聚集，自然會(huì)蓋起房屋，商店也會(huì)陸續(xù)開(kāi)張。要先把握其趨勢(shì)，再掏出錢來(lái)投資才行。