2001~2003年韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，引發(fā)了全國(guó)人民的興趣。大型書(shū)店的財(cái)經(jīng)與管理書(shū)籍銷售排行榜前幾名總是被房地產(chǎn)書(shū)籍盤(pán)據(jù)。包括這一波房?jī)r(jià)急漲，大韓民國(guó)創(chuàng)建以來(lái)，總共出現(xiàn)四波房地產(chǎn)熱潮。2001年出版的《現(xiàn)在進(jìn)行式--房?jī)r(jià)第五波》，可以說(shuō)將大韓民國(guó)開(kāi)國(guó)后所有的房地產(chǎn)投機(jī)潮整理得一目了然。如同美國(guó)著名的財(cái)務(wù)顧問(wèn)蘇姿·歐曼女士所指出的，真正有益的投資書(shū)籍"不會(huì)具體推薦某種股票或者房地產(chǎn)"，并且"會(huì)從長(zhǎng)期投資角度給予建議，幫助讀者自己把握投資機(jī)會(huì)"?！斗?jī)r(jià)第五波》這本書(shū)可以說(shuō)簡(jiǎn)直是完全按照蘇姿女士的原則來(lái)寫(xiě)的。

　　這本書(shū)出版于2001年，當(dāng)時(shí)剛掀起房地產(chǎn)投機(jī)潮，這本書(shū)可以說(shuō)完全預(yù)見(jiàn)了之后韓國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的走勢(shì)。作者崔明哲在書(shū)中整理出韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史，并且也從中萃取出房?jī)r(jià)暴漲期來(lái)臨的征兆，等于是一個(gè)人獨(dú)自完成了既辛苦又偉大的工作。對(duì)于想要研究和學(xué)習(xí)相關(guān)歷史的讀者，我強(qiáng)烈建議你們讀讀這本書(shū)。

　　韓國(guó)房地產(chǎn)的第一波，時(shí)間是從1973年到1974年。當(dāng)時(shí)越戰(zhàn)的特殊需求剛結(jié)束，經(jīng)濟(jì)陷入不景氣局面。1971年9月韓國(guó)住宅公社購(gòu)入漢江邊的土地，建設(shè)了現(xiàn)在的盤(pán)浦住宅小區(qū)。當(dāng)時(shí)是以"南首爾住宅"的名義推出，但因?yàn)榫皻獠?，所以賣得并不好。當(dāng)時(shí)的批售價(jià)格，以中間價(jià)格帶為基準(zhǔn)，是5萬(wàn)韓元/平方米。當(dāng)住宅公社發(fā)現(xiàn)沒(méi)什么人參與批售，馬上將名稱改為盤(pán)浦住宅，價(jià)格驟減一半，并且允許分期付款，將頭期款壓低，可說(shuō)是將入住條件放寬不少。

　　當(dāng)時(shí)由于經(jīng)濟(jì)陷入不景氣的泥沼，韓國(guó)政府決定執(zhí)行"景氣翻揚(yáng)政策"。首先連續(xù)放寬抑制房地產(chǎn)投機(jī)的法令，并采取了"私人放款凍結(jié)"的特殊措施。所謂私人放款凍結(jié)，并不是針對(duì)公司在金融市場(chǎng)制度內(nèi)借到的錢，而是針對(duì)在首爾明洞等地的私人放款市場(chǎng)以高利借來(lái)的資金，將其強(qiáng)制凍結(jié)。為了補(bǔ)償這些私人放款業(yè)者，政府開(kāi)放讓這些人成立"共同信用金庫(kù)"（現(xiàn)已改制為共同儲(chǔ)蓄銀行）。政府一開(kāi)始推動(dòng)這些強(qiáng)有力的景氣振興措施，股市就開(kāi)始啟動(dòng)了。不管什么時(shí)代，只要政府一降利率，股市一定率先啟動(dòng)。

　　實(shí)物市場(chǎng)狀況好轉(zhuǎn)之后，從1973年起住宅市場(chǎng)也開(kāi)始活躍，導(dǎo)火線是鋼筋價(jià)格大漲。當(dāng)時(shí)鋼筋價(jià)格一下子漲了35%，木材、水泥等建材也接二連三上漲。鋼筋價(jià)格若漲，住宅價(jià)格當(dāng)然會(huì)跟著漲。房地產(chǎn)中最先開(kāi)始活躍的，就是變現(xiàn)容易的公寓或大樓住宅。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上一有新盤(pán)推出，很快就會(huì)銷售完畢。在這段期間，首爾地區(qū)具代表性的房子每平方米價(jià)格從1972年的5萬(wàn)韓元，漲到1974年的12萬(wàn)韓元，貴了兩倍以上。

　　但是后來(lái)，這一波房?jī)r(jià)漲勢(shì)卻被石油危機(jī)所打斷。市場(chǎng)第一波過(guò)去之后，住宅景氣沉滯了一段時(shí)間。1974~1976年，房屋批售價(jià)格可說(shuō)是一直在原地踏步。

　　韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第二波，是從1977年到1978年底。創(chuàng)造房?jī)r(jià)第二波的主角是中東特殊需求。當(dāng)時(shí)韓國(guó)有大批勞工在中東工作，他們匯回的錢提升了韓國(guó)人的家庭所得，這時(shí)人們就有錢買房子了。第二波房?jī)r(jià)漲勢(shì)的導(dǎo)火線，是1977年7月國(guó)稅廳決定課增值稅。因?yàn)檫@一措施，現(xiàn)行房?jī)r(jià)在兩個(gè)月之內(nèi)暴增50%，每個(gè)人都急著要買自己的房子。

　　舊的房子價(jià)格高了，連帶也拉抬了新蓋房子的價(jià)格。這段時(shí)期人們注目的焦點(diǎn)就在首爾汝矣島。該地原本每平方米10.6萬(wàn)韓元的房子，在一年半之后漲到每平方米33萬(wàn)韓元。隨著房?jī)r(jià)上升，地價(jià)也跟著上揚(yáng)。首爾明洞地價(jià)從每平方米180多萬(wàn)韓元漲到300多萬(wàn)韓元，江南區(qū)的住宅用地則開(kāi)價(jià)30萬(wàn)韓元。

　　房?jī)r(jià)第三波發(fā)生在1982~1983年。1979年中東特殊需求結(jié)束，栗山集團(tuán)跳票事件緊接著發(fā)生，實(shí)物市場(chǎng)景氣開(kāi)始快速萎縮。當(dāng)時(shí)又發(fā)生了第二次石油危機(jī)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)陷入進(jìn)退兩難的狀況。政府為拯救景氣，再度出手。當(dāng)時(shí)的張英子支票欺詐事件，使得全國(guó)金融市場(chǎng)凍結(jié)，所以政府用強(qiáng)力措施重新打開(kāi)金融市場(chǎng)，降低利率并為市場(chǎng)注入源源不絕的資金。原來(lái)達(dá)到24%的年利率立刻降至8%。這時(shí)，資金就開(kāi)始流入房地產(chǎn)市場(chǎng)了。低利政策轉(zhuǎn)變了大眾的投資心理，小型住宅與房屋租金開(kāi)始上升，新住宅價(jià)格也隨之攀升。抽國(guó)宅中簽的所謂零順位賬戶，可說(shuō)是個(gè)個(gè)賺大錢--額度200萬(wàn)韓元的賬戶可以轉(zhuǎn)賣2500萬(wàn)，額度500萬(wàn)的可以賣到4000萬(wàn)。

　　政府看到房?jī)r(jià)大漲，又開(kāi)始推行新制度，最具代表性的例子就是指定投機(jī)過(guò)熱地區(qū)，并且改行債券競(jìng)標(biāo)制度。所謂債券競(jìng)標(biāo)制度是指不考慮出價(jià)高低，而是讓購(gòu)買住宅債券最多的人優(yōu)先承購(gòu)的制度。原本政府想通過(guò)這種方式，將新國(guó)宅的附加利潤(rùn)通過(guò)債券吸收，防范投機(jī)客于未然，出售債券所得的資金則拿來(lái)建設(shè)低收入民眾的租賃住宅。但結(jié)果出乎意料，債券競(jìng)標(biāo)制竟造成人們競(jìng)相購(gòu)買債券，反而更推升了房?jī)r(jià)。最近首爾附近的板橋新市鎮(zhèn)采用該制度，也導(dǎo)致類似的結(jié)果，拉高了板橋一帶的房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)第三波可說(shuō)是政府的景氣振興政策催生的。

　　第四波發(fā)生在1987～1991年底。這時(shí)有所謂"三低景氣"，也就是低利率、低油價(jià)、韓元弱勢(shì)，使得房市開(kāi)始活絡(luò)。在整體房?jī)r(jià)上漲前，首爾木洞與上溪洞大規(guī)模推出的住宅很多都標(biāo)售不出去。但是在三低景氣與首爾奧運(yùn)需求的推動(dòng)下，金融市場(chǎng)資金充裕，從股市又溢出到了房市。這就是資金一充裕，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲的最好例證。這個(gè)時(shí)期的房?jī)r(jià)上漲，是從首爾江南區(qū)開(kāi)始，一直擴(kuò)散到全國(guó)。

　　直到房?jī)r(jià)提高至將近100萬(wàn)韓元/m2，政府才開(kāi)始采取對(duì)策，首先公布新市鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃，接著不斷修正強(qiáng)化債券競(jìng)標(biāo)制。1988年8月10日發(fā)布的810措施，將一家庭一戶住宅免稅的條件，修正為居住一年以上、持有三年以上并有實(shí)際居住、或者持有五年以上，一家庭兩住宅的交易稅免稅期則從兩年縮短到六個(gè)月。這反映出政府抑制房?jī)r(jià)的強(qiáng)大決心。

　　房?jī)r(jià)第五波發(fā)生在2001~2003年期間。這段時(shí)期的特征，就是1999年之后景氣太差，政府開(kāi)始實(shí)施低利政策并增加貨幣供應(yīng)，也開(kāi)始解除之前推行的各項(xiàng)限制。包括讓建筑業(yè)者自訂批售價(jià)格、允許預(yù)先販賣購(gòu)買權(quán)，等等。

　　然而，1997年的亞洲金融風(fēng)暴造成許多建設(shè)公司跳票，兩三年間很少有新屋上市，這時(shí)房屋供需不均衡的問(wèn)題開(kāi)始浮現(xiàn)。市場(chǎng)資金泛濫、低利率、供需不均衡--所有房?jī)r(jià)上升的條件都匯聚在一起了。

　　這時(shí)的政府用盡各種手段拯救房地產(chǎn)景氣，一下子放寬太多規(guī)定，無(wú)異于火上加油。就像第四波一樣，這次的房?jī)r(jià)漲勢(shì)是從江南區(qū)先開(kāi)始，擴(kuò)散到新市鎮(zhèn)，之后廣布全國(guó)。而且也一樣是從變現(xiàn)性高的住宅開(kāi)始漲起，然后是辦公大樓、店面，一直到土地為止。隨后，政府想盡辦法要縮減房屋交易量，其抑制房?jī)r(jià)措施包括指定投資過(guò)熱區(qū)域、加重交易稅與房屋稅、限制購(gòu)買權(quán)的預(yù)先販賣等等。

　　本章到此為止，我們跟隨著崔明哲的《房?jī)r(jià)第五波》，回顧了韓國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)熱潮的歷史，從中我們可以了解到以下幾點(diǎn)：

　　第一，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷入不景氣，政府就會(huì)為了提振景氣而降低利率、增大貨幣供給，并放松相關(guān)的管制措施，這時(shí)就是適合投資房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)。前述的第一、第四及第五波房?jī)r(jià)上漲，都是在這樣的情形下發(fā)生的。

　　第二，市面上的資金量非常重要。如果金融市場(chǎng)中充斥資金，自然會(huì)產(chǎn)生物價(jià)膨脹現(xiàn)象，繼而會(huì)拉升房地產(chǎn)價(jià)格。中東特殊需求造成油元（Oil Dollar）流入韓國(guó)，國(guó)民購(gòu)買力增加帶來(lái)第三波房?jī)r(jià)大漲，三低景氣與奧運(yùn)會(huì)需求也帶動(dòng)了第四波房?jī)r(jià)上漲。整個(gè)社會(huì)資金充裕，就是叫你趕快購(gòu)置房產(chǎn)的訊號(hào)。

　　第三，要能掌握政府政策的動(dòng)向。要仔細(xì)觀察政府現(xiàn)在是要提振房地產(chǎn)景氣，還是要開(kāi)始抑制。房?jī)r(jià)漲得太高，政府會(huì)使出的各種抑制手段，任何時(shí)候都差不多--不是通過(guò)強(qiáng)化稅制，就是指定投機(jī)過(guò)熱區(qū)域，想辦法減少交易量。房地產(chǎn)投資的賺與賠，某種程度上可以說(shuō)是取決于投資人跟政府斗智的結(jié)果。

　　第四，要了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲的固定模式。例如前兩波大漲，都是從首爾精華地段江南開(kāi)始，再擴(kuò)散到新市鎮(zhèn)。新市鎮(zhèn)以盆唐為首開(kāi)始上漲，其中又以該地中心的書(shū)硯洞和亭子洞最先起漲。席卷新市鎮(zhèn)之后，接下來(lái)就是江北舊市區(qū)跟整個(gè)首都圈了。在此之后，就會(huì)輪到店面與辦公大樓，最后才波及土地。不管是股票還是房地產(chǎn)，都一定要有抬高價(jià)格的總帥。如果說(shuō)股市的總帥是三星電子等龍頭股，那么房地產(chǎn)的總帥就是江南的住宅。