北上廣的房價(jià)在 2015 年到 2016 年間又經(jīng)歷了一輪暴漲，老百姓們一 邊哀嘆買不起，一邊爭先恐后地掏出最后一分家底來買一套水泥匣子。

讓人暈菜的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)

面對房價(jià)暴漲的趨勢，很多人都覺得買房旱澇保收，不會(huì)虧本。老王也不例外，他盤算著：“我反正要買一套自住，如果房價(jià)跌了，那我房子還在；可一旦房價(jià)繼續(xù)上漲，我就很難買得起啦！”

抱著這樣的心態(tài)，老王每天下班后就沿著上海的地鐵線看房子，看著 看著老王突然發(fā)現(xiàn)，上海外環(huán)以外的房子已經(jīng)達(dá)到了每平米四萬多，可內(nèi)環(huán)以里依然有一些房子每平米只要四萬多，也就是所謂的“老公房”。這 些老公房房齡老，條件差，面積小，樓層低，結(jié)構(gòu)不合理，還沒有電梯， 但地理位置極其優(yōu)越，而且得房率也高得喜人。老王看得是又驚又喜，而 中介也笑瞇瞇地帶他去看了多套老公房。

老王越看越歡喜，心想：“老公房可能條件差了點(diǎn)兒，但我一外地來的 新上海人，能有錢買房子就不錯(cuò)了，哪里還能這么講究？更何況裝修之后 住著也會(huì)很舒服?！?/p>

他還試探性地詢問他的女神：“究竟是買市區(qū)的老房子，還是郊區(qū)的新房子呢？”

女神不假思索地說：“當(dāng)然是市區(qū)的老房子。老房子雖然破一點(diǎn)兒，但裝修之后住著還可以。最重要的是交通方便，特別有助于你這樣的有為青 年事業(yè)的發(fā)展?！倍遗褚苍囂叫缘貑枺骸澳汩_始看房子啦？什么時(shí)候我 陪你去看看吧？”

老王笑而不語，心里卻是美滋滋的，心想一旦把房子搞定，那他離女 神又近了一大步吧！于是老王決定買老公房。

在碰到他的朋友林檢時(shí)，老王不由感慨：“你說咱們是真苦啊，只能買得起老公房。你說這老公房為什么便宜，還不是因?yàn)榉魁g老！說起來是買 一套房子，實(shí)際上只能算半套房子啊?！?/p>

林檢愣了一下問：“這怎么說？” 老王嘆了口氣：“這房產(chǎn)證上寫得明明白白，房屋的使用權(quán)期限是 70年。老公房樓齡大部分都已經(jīng)三十年了，甚至還有四五十年的，再過個(gè)幾 十年就收歸國家了，你說這可不是只能算半套房嗎？”

林檢笑道：“這你說得可就不對了?！?老王疑惑地問：“哪里不對？”

林檢：“也難怪你會(huì)誤會(huì)，業(yè)主對房屋享有所有權(quán)，對土地享有使用 權(quán)。使用權(quán)才有期限，所有權(quán)是沒有期限的?！?/p>

這下子輪到老王愣了：“不都是一套房子嗎？怎么還分什么房屋所有權(quán)，土地使用權(quán)，搞也搞不清楚。”

林檢：“就比如說，你現(xiàn)在準(zhǔn)備買的房子面積多大？” 老王不好意思地說：“也就是54 平方米，一室一廳吧?！?/p>

林檢：“那你這套房子對應(yīng)的土地面積是多大呢？” 老王：“當(dāng)然也 54 平方米啦?！?/p>

林檢：“錯(cuò)，頂多 9 平方米！”

老王這下子糊涂了：“我房子明明是 54 平方米，怎么對應(yīng)的土地只有9 平方米？”

林檢：“很簡單，你這老公房是 6 層樓吧？（老王點(diǎn)點(diǎn)頭。）那么你這套房子上下一共是六套吧？（老王又點(diǎn)點(diǎn)頭。）所以說，其實(shí)是你們 6 戶人家一起分?jǐn)傔@ 54 平方米。也就是老公房樓層少才有這么多土地，如果把老公房拆了重新建公寓房，那么 54 平方米的房子能對應(yīng) 9 平方米的土 地就不錯(cuò)啦?！?/p>

老王還是不懂：“你說的意思我差不多明白了，也就是說土地反正就是這么多土地，如果一塊土地上建的樓層多了，那么每戶房屋對應(yīng)的土地就 少了。但這和我們說的有什么關(guān)系呢？”

林檢：“你能明白房屋的面積和房屋對應(yīng)的土地面積是兩個(gè)概念，那我 就好說多了。對于房屋的面積，你享有的是完整的所有權(quán)，不管時(shí)間如何 推移，只要房子不被推倒，你就能一直享有房屋的所有權(quán)。但房屋對應(yīng)的 土地則不然，房屋對應(yīng)土地的所有權(quán)歸國家，而你是在國家批準(zhǔn)的期限內(nèi) 使用這塊土地，我們通常說的 70 年產(chǎn)權(quán)就是指這塊土地的使用期限?！?/p>

老王：“所以到期之后土地會(huì)被國家收回去，而房屋仍然留在你手里？” 林檢：“也不是。我們國家實(shí)行房地一體原則，即房屋的所有權(quán)和土地 的使用權(quán)必須在同一個(gè)人手里。比如你不能只買土地，不買房子；或者只 買房子，不買土地。國家在搞拆遷的時(shí)候也會(huì)把土地和房子一起收回去，不會(huì)只收土地或者只收房子?！?nbsp;

老王：“這不就是只能用 70 年的意思嗎？等到期之后難道還能繼續(xù)用？” 林檢開始給他普及法律常識：“在我國很多地方，擁有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主都有三本證書：房產(chǎn)證、土地證和契證。許多人認(rèn)為房產(chǎn)證象征對房子的所 有權(quán)，土地證象征對土地的所有權(quán)，這樣的觀念其實(shí)并不準(zhǔn)確，因?yàn)閮杀?證所代表的權(quán)利性質(zhì)是不一樣的?！?/p>

房子產(chǎn)權(quán)門道多

房產(chǎn)證象征著對房屋的所有權(quán)，這種所有權(quán)就好像你對鋼筆、對電腦 的所有權(quán)一樣，只要你不影響別人，那么不管你想怎么擺弄你的房子都可 以，你可以任意地裝修成不同的風(fēng)格，也不會(huì)有人來干涉你。

然而土地卻不一樣，私人不管出再多的錢，也不能對土地享有所有 權(quán)，而僅有使用的權(quán)利。那么土地的所有權(quán)歸誰呢？答案是：城市的土地歸國家，農(nóng)村的土地歸村集體，我國的土地也因此分為城市國有土地和農(nóng)村集體土地。

既然不享有土地的所有權(quán)，僅享有土地的使用權(quán)，那么公司也好，個(gè)人也罷，都必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的用途和年限來使用土地。如果土地使用權(quán)證上寫的是工業(yè)用地，那么就只能建工廠，而不能建電影院；如果寫的是 居住用地，那么就不能搞旅游開發(fā)；如果寫的是事業(yè)用地，那么就不能造 房子賣錢。

在城市是如此，在農(nóng)村也是這樣，個(gè)人不能享有土地的所有權(quán)，必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)來使用土地。如果是基本農(nóng)田，那么就不能種樹；如果是宅基地，那么就不能養(yǎng)魚。也正是根據(jù)土地的用途，我們將城市的土地劃分 為居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、事業(yè)用地和綜合用地，將農(nóng)村的土地劃分為農(nóng)業(yè)用地和宅基地。

每一種用途的土地使用權(quán)年限是不同的，對房地產(chǎn)稍加關(guān)注就知道， 小區(qū)的房子是 70 年產(chǎn)權(quán)，而單身公寓的房子只有 40 年，價(jià)格自然也是相差一半。同樣是用來住的，為什么差這么多呢？因?yàn)榫幼∮玫氐淖铋L 使用期限為 70 年，商業(yè)用地的最長使用期限為 40 年，其他用途最長都是 50 年，所以才有前面小區(qū) 70 年產(chǎn)權(quán)、公寓 40 年產(chǎn)權(quán)的說法。農(nóng)村農(nóng)田的承包經(jīng)營權(quán)年限通常為 30 年，樹木的承包經(jīng)營權(quán)年限更長，而宅基 地年限沒有期限的限制，理論上只要農(nóng)村的戶口還在，就可以子子孫孫 地傳下去。

明白了個(gè)人對房屋享有的是無期限的所有權(quán)，老王松了一口氣：“管它土地使用權(quán)怎么樣，只要房子還在就行。”

林檢接著講道：“但是，我國目前實(shí)行嚴(yán)格的房地一體原則，房隨地走，地隨房走，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的同時(shí)必須轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)，反之亦然。如果到期之后土地使用權(quán)被國家收回，或者批給了別人，那么你的房 子當(dāng)然也會(huì)隨之一并轉(zhuǎn)讓了?！?/p>

老王感覺自己要一口老血噴出來了：“好了好了，你別逗我了，到底應(yīng) 該怎么辦，你給一句痛快話?！?/p>

林檢慢悠悠地說：“根據(jù)法律規(guī)定，住宅房屋到期自動(dòng)續(xù)期?！?老王眼前一亮：“自動(dòng)續(xù)期？這么好的事？” 林檢笑道：“續(xù)期是自動(dòng)續(xù)期，可問題不是在于收費(fèi)嘛！現(xiàn)在已經(jīng)到期的土地產(chǎn)權(quán)主要是農(nóng)村的土地承包經(jīng)營權(quán)和城市的商業(yè)用地使用權(quán)。農(nóng)村的是免費(fèi)簽合同給農(nóng)民繼續(xù)承包，而城市的商業(yè)用地可不同了，按照深圳 的做法，要按照現(xiàn)在的市場價(jià)收取 35% 的費(fèi)用?！?nbsp;

老王眼里閃過一絲失望：“35% 啊，那也還好，還好?！?林檢：“但是個(gè)人的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，現(xiàn)在還沒有詳細(xì)的規(guī)定。 老王：“也就是所謂的把問題留給有智慧的后輩?！?林檢：“最重要的還不是這一點(diǎn)?！?/p>

老王：“最重要是什么？”

林檢：“最重要的是，住宅使用權(quán)是 70 年，但我國的建筑設(shè)計(jì)壽命通常只有 50 年，你能不能把房子住到那個(gè)時(shí)候，還是一個(gè)問題?？峙路炊?是這些老公房用料厚實(shí)，使用壽命說不定比現(xiàn)在的新房子更久呢！使用壽命更高一些吧！”

老王：“……”