天津的小洋樓大致可分為三部分。

第一部分為辦公區(qū)。它們夾峙于現(xiàn)解放路的兩側(cè)。解放路曾是租界的中心，由北向南貫穿著四國租界（法、英、美、德）。此處的洋樓多為早期租界各國在天津開設(shè)的行政、金融、貿(mào)易、新聞通訊等機構(gòu)，也有一些旅店和娛樂設(shè)施。當(dāng)時列強說了算，建筑樣式多聽命于洋人。許多建筑師也是洋人，他們從各自國家?guī)聿煌慕ㄖ厣?。故而希臘式、文藝復(fù)興式、哥特式、浪漫主義、折衷主義等風(fēng)格隨處可見，并一律完全保持著舶來樣式的原汁原味。而且這種公共性質(zhì)的建筑都是莊重嚴(yán)謹(jǐn)，典雅沉靜，體積也大，與精巧的五大道的民居建筑群炯然殊別。

第二部分是住宅區(qū)。天津最早小洋樓住宅，多為開辟租界的洋人們居住。那時五大道地區(qū)還是一片水洼葦蕩。洋人們的住宅挨著辦公區(qū)，靠近解放路一帶，還有一些在河?xùn)|原意大利租界的馬可?波羅廣場周圍。進入20世紀(jì)后，由于時勢變化，天津在中國的位置變得極為特殊與重要。一方面社會與朝政更迭變幻，租界成了政治的避風(fēng)港；另一方面天津得地理、交通與海關(guān)之利，充滿了商機。各種要人及富人擁入津門，一為安全，二為立業(yè)發(fā)財，三為住進設(shè)施齊全的小洋樓比傳統(tǒng)的四合院舒適方便。五大道地處英租界的黃金地段，人們便爭相置地建房，毗鄰而居，于是，這一帶就成了天津名副其實的富人區(qū)。

若論中國近代城市所擁有的富人區(qū)的規(guī)模，天津當(dāng)屬第一。但有兩點需要強調(diào)：一是五大道的住戶洋人很少，基本上是中國人；二是這些作為甲方的中國房主，不懂得西方建筑的風(fēng)格準(zhǔn)則，于是就隨心所欲地去刪減與添加。各種外來的建筑樣式，好比自助餐那樣放在一起，喜歡什么拿什么，他們覺得科林森式的柱子好看就在房上加幾根；喜歡哥特式的拱頂，便在自家門廳里造一個。反正是私人住宅，各由其便。這反而給建筑師們更多自由發(fā)揮的空間，使他們能展現(xiàn)更多的個性色彩。比起解放路那些正經(jīng)八百，不錯規(guī)矩的西方建筑，五大道的洋樓要隨意得多了。如果留意去看，偶爾還會發(fā)現(xiàn)一些西式山墻上的通氣孔竟然被改成一枚老錢圖案，實際上，五大道的小洋樓已經(jīng)中國化了。

外來的事物中，凡屬生活性質(zhì)的，最容易被本地化。當(dāng)年起士林西餐的成功，正在于它不是原樣的西餐，而是加入中國人的口味。起士林的一道特色菜“罐燜牛肉”，與中國人傳統(tǒng)的紅燒牛肉沒有兩樣，只不過把大蔥換成洋蔥，中餐西吃罷了。上邊所說，也正是天津小洋樓的文化特色，更是五大道獨具的地區(qū)本色。

五大道的另一特色，是建筑的私秘性構(gòu)成的深邃和幽靜的氛圍。這里的住戶，無論是寓公式的軍政要人，還是成功的實業(yè)家，在當(dāng)時吉兇難卜的社會背景下，全都希圖安逸，不事張揚。這種心理外化在五大道的環(huán)境形象上。房屋的尺度宜人，傾向低矮，沒有高樓；隔院臨街，院中花木掩住里邊的樓窗。頂緊要的是，院墻全是實墻，很少使用欄桿。最巧妙的是民園大樓的方孔式圍墻，它采用百頁窗的原理，看似透孔透光，實際上從外邊根本不可能對院內(nèi)一覽無余，這就適應(yīng)了房主人深居與私秘的心理，自然也構(gòu)成了五大道獨有的幽雅沉靜又穩(wěn)定溫馨的氛圍。

進入本世紀(jì)，睦南道有幾處拆掉了圍墻，改為鐵欄，這樣做可能想更加美觀和時髦。尤其是李勉之的故居——奧地利建筑師蓋苓設(shè)計的那四幢古典風(fēng)格的花園別墅，居然將與建筑和諧一體的圍墻拆去，換上鐵欄，里邊一院子的桌椅什物綻露無遺，原有的那種靜謐神秘之感蕩然無存，顯然改造者一定不知道五大道特有的文化特征與建筑美。

歷史留給我們的絕不只是一幢幢房子，還有它迷人的氛圍。而這又不只是一種建筑氛圍，更是一種歷史人文的氣息。如果破壞了，那絕不只是建筑本身，而是這一城市獨具的人文環(huán)境。在這里，且不說人文環(huán)境的更深層的歷史文化價值，單從旅游角度說，獨一無二的人文環(huán)境從來就是旅游最有魅力的資源之一。當(dāng)然，五大道這個巨大而豐厚的文化旅游資源還遠遠沒有開發(fā)呢！

天津小洋樓的第三部分是商業(yè)區(qū)。這商業(yè)區(qū)有兩個，一個是小白樓，一個是勸業(yè)場。小白樓地處原美租界（1902年后并入英租界），由于這一地區(qū)住著一些早期開辟租界的洋人，便有各種各樣洋人的店鋪出現(xiàn)，并漸漸營造出一個商業(yè)區(qū)來。如今小白樓的一些店鋪的外墻上，往往還能依稀見到歷時久遠，斑駁殆盡的英文店名或廣告。

小白樓商業(yè)區(qū)出現(xiàn)在前，勸業(yè)場商業(yè)區(qū)出現(xiàn)在后。它位于原法租界西端，自20世紀(jì)二三十年代以來，一批新型的商業(yè)大廈拔地而起。如勸業(yè)場（1929年）、惠中飯店（1930年）、交通飯店（1931年）、渤海大樓（1934年）等等。不僅百貨云集，而且都是集商店、旅店、飯店、娛樂業(yè)為一體的多功能的巨型大樓。這種二三十年代西方剛剛流行起來的商業(yè)設(shè)施和商業(yè)形式，居然在同一時間就大規(guī)模地進入天津，不僅將天津一下子推到近代中國的最先進的前沿，而且煥然一新地影響了本地人的生活觀念與方式，就像改革開放后舶來的超級市場。而首先接受這種方式的是五大道的居民。勸業(yè)場商業(yè)區(qū)不單是購物中心，還是五大道居民各種社交活動的場所，于是五大道的住宅區(qū)，與解放路的辦公區(qū)和小白樓、勸業(yè)場的商業(yè)區(qū)密切地融為一體，天津就是這樣“洋”起來的。近代的大天津形象便由此而立。

可以說，過去曾有“兩個”天津，一個說天津話的天津，一個不說天津話的天津。一聽語調(diào)，兩地之人就徑渭分明！這樣一個巨大又生動的城市生活的板塊，怎么會無聲無息地湮沒得近乎無影無蹤了呢？關(guān)鍵的是，那種標(biāo)簽主義的歷史觀，帶來的結(jié)果很糟糕。僅僅把五大道看做是“洋人買辦、反動軍閥、遺老遺少和資本家的集聚地”，則必然是多年政治風(fēng)暴沖擊的對象。尤其“文革”時代，這一帶成了炮轟的重點。此間歷史人物的藏龍臥虎，曾極其強烈地刺激著“革命小將”們的“敵情”想像。

自辛亥革命結(jié)束了中國歷史幾千年的封建時代，天津的許多潛在條件，如海港、鐵路、電訊、建筑業(yè)等，和西方人帶來的先進城市設(shè)施以及國際資本，都成了優(yōu)勢。上世紀(jì)初，大批人涌到充滿機遇的天津來淘金，形成了天津歷史上最大的一次移民高潮。這些移民的素質(zhì)較高。他們或帶來大批資產(chǎn)，或是精通各種技術(shù)、工商和洋務(wù)的人才，其中工程師、教育家、醫(yī)師、文人的人數(shù)，遠遠超過那些聲名赫赫的寓公。

但以往人們總是從官本位出發(fā)，一提小洋樓的歷史，就歷數(shù)那些地位顯要的寓公，無視這些近代天津積極的因子。而正是他們內(nèi)與北京、上海，外與世界各國公司及其資本緊密通聯(lián)，抓住機遇，致力拓展，才使得天津在上世紀(jì)二三十年代這短短的時間里就一躍成為我國近代領(lǐng)先的魅力無窮的大都市?？梢哉f，天津作為聞名世界的近代化城市，就是在這一時期完成的。而這批移民主要都住在五大道地區(qū)。如果把這個歷史內(nèi)容抽去或刪掉，天津剩下的恐怕更多的是平民化的市井生活了。從文化視角看，五大道是近代中國中西文化沖突又融合的一個典型載體，是天津都市文化開放性的一個象征，也是近代天津發(fā)展史上一個琳瑯滿目的博物館。從歷史視角看，五大道有功于天津，它是一個富礦，正在等待我們挖掘。有理由相信，如果打開五大道，我們真的會對歷史的天津有一個嶄新認識，而且這認識一定還會有益于今天和明天。