第三章 簽訂購(gòu)房合同

近年來(lái)，全國(guó)一些大城市相繼開(kāi)通了網(wǎng)上購(gòu)房流程。讓那些原本處于弱勢(shì)地位、“信息不對(duì)稱(chēng)”的購(gòu)房者能夠通過(guò)網(wǎng)上公示了解到開(kāi)發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目的具體情況。消費(fèi)者在購(gòu)房前先要登錄網(wǎng)站查詢(xún)所購(gòu)樓盤(pán)相關(guān)信息，購(gòu)房時(shí)一定要與賣(mài)方在網(wǎng)上完成認(rèn)購(gòu)書(shū)簽約、預(yù)售合同簽約的程序，一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有違規(guī)行為，可向當(dāng)?shù)亟ㄎ嚓P(guān)部門(mén)進(jìn)行投訴，情況一經(jīng)核實(shí)，將對(duì)違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為在網(wǎng)上信用系統(tǒng)中公示。

以北京市為例，2005年3月15日起，實(shí)行《北京市商品房預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同》網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。2006年1月1日，北京市又正式推行使用《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，那么網(wǎng)上簽約的主要流程是怎樣的呢？

1.預(yù)售房信息使上網(wǎng)買(mǎi)房人得到五大實(shí)惠

預(yù)售房信息上網(wǎng)是政府為凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的大好事。政府的新舉措能讓老百姓得到什么實(shí)惠，我們?cè)诖藢㈩A(yù)售房信息上網(wǎng)的好處一一列出。

（1）防止一房?jī)少u(mài)

［案例］2004年底已經(jīng)在××園小區(qū)住了快兩年的李老太突然發(fā)現(xiàn)，自己住房的真正主人竟然是一位名叫××的陌生人，××已經(jīng)將房子抵押給銀行，銀行隨時(shí)可能收回房子，李老太一家隨時(shí)可能無(wú)家可歸。位于××園小區(qū)有38位業(yè)主與李老太一樣，遭遇到開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u(mài)的情況，眼看每家?guī)资f(wàn)、上百萬(wàn)元的投資打了水漂。由于開(kāi)發(fā)商換了法人，原法人“一房?jī)少u(mài)”的事情才逐漸暴露出來(lái)。隨后部分業(yè)主將開(kāi)發(fā)商告到了法院，要求雙倍賠償。但是法院判決后卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)背了一屁股賬，法院判決很難執(zhí)行。

這種情況的發(fā)生就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為不透明，消費(fèi)者無(wú)法得知房屋的真實(shí)銷(xiāo)售狀況，致使讓不法商家鉆了法律的空子。

目前，在北京地區(qū)實(shí)現(xiàn)商品房網(wǎng)上簽約后，預(yù)售項(xiàng)目在預(yù)告期內(nèi)和取得商品房預(yù)售許可證后，通過(guò)北京建設(shè)網(wǎng)（）和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)（)要向社會(huì)公布預(yù)售商品房的樓盤(pán)表信息。2005年3月15日起，商品房購(gòu)房合同都將與市建委聯(lián)機(jī)打印，開(kāi)發(fā)商與一方購(gòu)房人未依法解除預(yù)售合同前，又與他人簽訂同一商品房合同的（即一房多賣(mài)），購(gòu)房合同將無(wú)法聯(lián)機(jī)打印。

交易管理系統(tǒng)為每個(gè)預(yù)售項(xiàng)目建立了樓盤(pán)表。樓盤(pán)表是表現(xiàn)房屋物理狀態(tài)信息（包括每套房屋面積、戶(hù)型、層數(shù)、用途）而形成的一個(gè)二維變化的直觀表格。如果一套住房已經(jīng)預(yù)訂或簽約，在樓盤(pán)表中將以專(zhuān)門(mén)顏色標(biāo)出，購(gòu)房人上網(wǎng)即可直觀看出。

（2）防止買(mǎi)到抵押房

[案例]2004年底，位于北京西三環(huán)附近的某商鋪?lái)?xiàng)目聚集400名業(yè)主集體向開(kāi)發(fā)商討要承諾租金，同時(shí)很多人表示購(gòu)買(mǎi)鋪位一年后仍拿不到房產(chǎn)證。在業(yè)主要求下，開(kāi)發(fā)商承認(rèn)項(xiàng)目前期有從銀行貸款，并將地上二層、三層、夾層及地下一層、二層、咖啡廳做了抵押。因此買(mǎi)了這些樓層鋪位的業(yè)主在開(kāi)發(fā)商還清貸款之前是不可能拿到房產(chǎn)證的。

據(jù)了解，在以前個(gè)別樓盤(pán)項(xiàng)目中，還有開(kāi)發(fā)商將法院的查封房拿出來(lái)賣(mài)，有的還拿業(yè)主的房再做一次抵押。

實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約后，商品房已被聯(lián)機(jī)簽約或已預(yù)售登記或被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，商品房預(yù)售合同不能進(jìn)行網(wǎng)上聯(lián)機(jī)打印，房屋行政管理部門(mén)不予辦理預(yù)售登記手續(xù)。

（3）防止買(mǎi)到假使用權(quán)房

［案例］草橋地區(qū)的XX園小區(qū)發(fā)生一起17戶(hù)使用權(quán)購(gòu)買(mǎi)者被騙，這17戶(hù)面臨錢(qián)房?jī)煽盏慕^境。據(jù)介紹，這些業(yè)主聽(tīng)信不法房屋中介公司介紹，XX園有“永久使用權(quán)”住房，一次性付款31萬(wàn)元后取得與以前住公房一模一樣的房本。然而入住2個(gè)月后，銀行敲門(mén)催債。后來(lái)得知，原來(lái)開(kāi)發(fā)商所售項(xiàng)目屬于商品房，在賣(mài)了一次產(chǎn)權(quán)后，又以“永久使用權(quán)”名義再賣(mài)了一次。

預(yù)售項(xiàng)目在官方網(wǎng)站要及時(shí)向社會(huì)公布商品房預(yù)售許可證的相關(guān)信息，包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)；預(yù)售許可證編號(hào)、發(fā)證機(jī)關(guān)和發(fā)證日期；預(yù)售商品房的項(xiàng)目名稱(chēng)、坐落位置、批準(zhǔn)預(yù)售部位、面積；預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)；土地用途和使用期限。