第二步：現(xiàn)場(chǎng)了解

購(gòu)房者到銷售現(xiàn)場(chǎng)向售樓人員了解意向房屋的相關(guān)情況，洽談、確認(rèn)合同相關(guān)內(nèi)容。

第三步：對(duì)所要購(gòu)買的商品房進(jìn)行網(wǎng)上簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房人也可不認(rèn)購(gòu)而直接上網(wǎng)簽購(gòu)房合同。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與認(rèn)購(gòu)人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的相關(guān)條款，經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，通過(guò)管理系統(tǒng)在線填寫商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成認(rèn)購(gòu)書(shū)的編號(hào)，開(kāi)發(fā)商從網(wǎng)上打印認(rèn)購(gòu)書(shū)，同時(shí)聯(lián)機(jī)備案，管理系統(tǒng)將及時(shí)標(biāo)明這套商品房已經(jīng)預(yù)訂，雙方自簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之日起7天內(nèi)簽訂預(yù)售合同，超過(guò)7天沒(méi)有簽訂預(yù)售合同的，房屋公示信息就會(huì)恢復(fù)這套房未預(yù)訂且未預(yù)售。另外，經(jīng)濟(jì)適用房簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的，要在30天內(nèi)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行資格審核，符合購(gòu)買條件的，通過(guò)系統(tǒng)辦理預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。

■ 房博士提示：

認(rèn)購(gòu)書(shū)網(wǎng)上備案后，簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，合同主體不得隨意變更。簽訂合同的買受人變?yōu)檎J(rèn)購(gòu)人，在其同一戶籍內(nèi)的或是預(yù)訂時(shí)已明確的其他人員，不視為合同主體變更。

經(jīng)濟(jì)適用住房簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的，須在30日內(nèi)按規(guī)定進(jìn)行資格審核，符合購(gòu)買條件的，及時(shí)辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。

第四步：網(wǎng)上簽訂商品房預(yù)售合同

購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商可以對(duì)預(yù)售房屋的預(yù)售合同條款進(jìn)行協(xié)商、確認(rèn)，通過(guò)系統(tǒng)在線填寫預(yù)售合同，購(gòu)房者自己設(shè)置查詢密碼，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成合同編號(hào)，開(kāi)發(fā)商從網(wǎng)上正式打印預(yù)售合同，同時(shí)在系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案后打印預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請(qǐng)書(shū)。此時(shí)，樓盤表標(biāo)識(shí)公示這套房已經(jīng)預(yù)售。此后可以根據(jù)密碼和合同號(hào)，隨時(shí)在網(wǎng)上查詢所購(gòu)房屋的預(yù)售登記情況。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預(yù)售合同，同時(shí)在管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案，并下載打印商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請(qǐng)書(shū)，同時(shí)樓盤表標(biāo)示公示，即商品房樓盤表內(nèi)及時(shí)標(biāo)明該單元（套）商品房已預(yù)售。

同時(shí)，從2006年1月1日起，《北京市商品房預(yù)售合同》也將進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容涵蓋分戶驗(yàn)收、附屬建筑物、補(bǔ)充協(xié)議、分?jǐn)傉f(shuō)明等方面。

■ 房博士提示：

如果預(yù)售合同不能進(jìn)行聯(lián)機(jī)打印，也就無(wú)法辦理預(yù)售登記手續(xù)，可能是以下幾種情況：

（1）該商品房不在預(yù)售許可范圍內(nèi)；

（2）該商品房已取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或取得竣工備案表超過(guò)4個(gè)月；

（3）該商品房已被其他買受人聯(lián)機(jī)簽約或已預(yù)售登記；

（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱與核準(zhǔn)預(yù)售許可的預(yù)售人名稱不一樣；

（5）該商品房被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利。

通過(guò)以上流程您就可以成功的在網(wǎng)上簽訂您中意的房子了。

第五步：實(shí)施商品房預(yù)售合同預(yù)售登記程序

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)從聯(lián)機(jī)簽約之日起30日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門申請(qǐng)預(yù)售登記。購(gòu)房者可憑密碼查詢是否預(yù)售登記，還可在網(wǎng)上制定手機(jī)短信回復(fù)。

■ 房博士支招：簽約后如何退房

商品房預(yù)售合同聯(lián)機(jī)簽約后，同一購(gòu)房主體退房或換房的，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，先簽訂解除該商品房預(yù)售合同的協(xié)議，通過(guò)管理系統(tǒng)網(wǎng)上填寫并打印《預(yù)售合同解除申請(qǐng)》，并共同到房屋行政管理部門辦理解除合同手續(xù)。

同一購(gòu)房主體退房的，該房屋在樓盤表內(nèi)及時(shí)恢復(fù)可售標(biāo)識(shí)；同一購(gòu)房主體換房的，雙方當(dāng)事人按規(guī)定重新辦理網(wǎng)上合同簽約手續(xù)。

商品房預(yù)售合同其他條款變更的，雙方當(dāng)事人可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，不再通過(guò)管理系統(tǒng)變更合同內(nèi)容。

3.現(xiàn)房網(wǎng)上簽約主要流程

2006年1月1日起，取得房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證且尚未銷售的房屋均需進(jìn)行現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約，購(gòu)房者可登陸北京建設(shè)網(wǎng)（)和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)（）查詢現(xiàn)房樓盤、房屋銷售狀態(tài)及成交價(jià)等信息。

實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約后，開(kāi)發(fā)商將處在透明狀態(tài)，如果開(kāi)發(fā)商有任何違規(guī)行為，還將被管理平臺(tái)的信用系統(tǒng)公示，嚴(yán)重的還會(huì)停止該開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)的運(yùn)行。而相對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房“看得見(jiàn)摸得著”，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大大降低。現(xiàn)房合同示范文本的出臺(tái)，進(jìn)一步降低了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，現(xiàn)房合同實(shí)施后，不但可以保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也明確了責(zé)任和權(quán)利。

現(xiàn)房銷售方在網(wǎng)上簽約前需到市建委辦理用戶注冊(cè)手續(xù)，并補(bǔ)錄銷售項(xiàng)目初始登記的相關(guān)信息。

購(gòu)房人可憑打印合同時(shí)設(shè)置的密碼和合同號(hào)，登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢所購(gòu)房屋的網(wǎng)上簽約情況。如果退房，管理網(wǎng)將公示銷售單位的退房信息，并在管理信息網(wǎng)的樓盤表里及時(shí)恢復(fù)可售標(biāo)識(shí)。

雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致；原則上，在任何情況下，買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。