在百姓生活中，購(gòu)房可謂大事一樁，而簽合同是購(gòu)房的關(guān)鍵一步。雖說(shuō)有了新合同示范文本，從根本上保護(hù)了購(gòu)房者不受非法項(xiàng)目之害，但是條款的細(xì)節(jié)及補(bǔ)充條款的簽訂還有許多值得推敲的地方，這些細(xì)節(jié)對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也都是關(guān)乎其實(shí)際利益的，切不可小視。所以購(gòu)房者要注意下面一些問(wèn)題，才能保證簽合同的萬(wàn)無(wú)一失。

1.簽約前多去幾次售樓處

很多人從簽了認(rèn)購(gòu)書到簽約之前的一段時(shí)間里（一般為一周），就很少去售樓處，到售樓處通知催促簽約時(shí)，可能對(duì)自己買的房子還不太了解，比如有多少車位？車位多少錢？物業(yè)管理費(fèi)是多少？這些事項(xiàng)沒(méi)有搞清楚是不能簽約的。所以在簽合同之前，要多去幾次售樓處，了解項(xiàng)目的情況，看有沒(méi)有日后發(fā)現(xiàn)你根本不能接受的問(wèn)題，簽約時(shí)要集中精力研究合同條款，連項(xiàng)目已有或應(yīng)有些什么都不是十分了解，如何簽補(bǔ)充條款呢？

2.把每項(xiàng)承諾都記下來(lái)

售樓業(yè)務(wù)員介紹項(xiàng)目時(shí)，是你問(wèn)到什么他就答什么，他想到什么就介紹什么，不像合同內(nèi)容那樣有固定的格式。在簽合同時(shí)，你是按照合同條款一條條地討論，但可能會(huì)有很多東西沒(méi)有寫在里邊，自己也會(huì)一時(shí)想不起來(lái)，簽完合同回家再想起來(lái)，售樓業(yè)務(wù)員曾答應(yīng)過(guò)有地下儲(chǔ)藏室或一屋送一臺(tái)空調(diào)的，這時(shí)想起已經(jīng)晚了，所以平時(shí)談話時(shí)，售樓業(yè)務(wù)員的每一點(diǎn)承諾都要記錄下來(lái)，能寫進(jìn)合同里的盡量要求寫進(jìn)合同里去。

3.不厭其煩地請(qǐng)教律師

在簽約時(shí)，一般會(huì)先見一下律師（一般開發(fā)商會(huì)請(qǐng)一個(gè)律師到售樓處幫助簽合同），要知道律師是開發(fā)商請(qǐng)的，但律師費(fèi)是購(gòu)房人出的，所以律師有責(zé)任幫助購(gòu)房人搞清各種法律細(xì)節(jié)，有責(zé)任維護(hù)購(gòu)房人的利益。然而律師只有在簽了合同后才能收取律師費(fèi)，所以律師也是希望順利簽約，他們是不會(huì)主動(dòng)幫助你質(zhì)疑開發(fā)商的，所以這時(shí)你必須不厭其煩地請(qǐng)教律師才是最重要的。

4.平心靜氣地逐條推敲

很多人被通知簽約前，還沒(méi)有見過(guò)合同是什么樣的，簽約時(shí)拿到四份待簽字的合同，讀著極其專業(yè)的法律術(shù)語(yǔ)，頭就開始發(fā)懵，簡(jiǎn)直不知所云，這時(shí)簽約顯然對(duì)買房人不利。不如提前要一份合同復(fù)印件，回家平心靜氣地一條條研讀，把可能的疑問(wèn)和想補(bǔ)充的地方記在旁邊，這樣到正式簽約時(shí)才不至于手忙腳亂。

5.簽合同首先要分清文本

從20世紀(jì)90年代初至今，除了房地產(chǎn)商自己印的購(gòu)房合同外，北京市印有“北京市房地產(chǎn)管理局制”的內(nèi)、外銷商品房《預(yù)售契約》和《銷售契約》不少于10種，此次新發(fā)布的《示范文本》上寫的是“可作為簽約文本”，但并沒(méi)有要求“必須使用這個(gè)文本”因此，建議買房人在簽購(gòu)房合同前先準(zhǔn)備好新發(fā)布的《示范文本》，在簽合同時(shí)拿出來(lái)和房地產(chǎn)商提供給您的合同對(duì)一對(duì)，并盡可能要求房地產(chǎn)商使用新的《示范文本》。

6.特別要注意補(bǔ)充條款

有些樓盤的開發(fā)商在購(gòu)房合同補(bǔ)充條款的地方，先填寫了自己的一些補(bǔ)充條款，這些條件往往是只對(duì)開發(fā)商有利的，比如有的開發(fā)商在合同上補(bǔ)充了這樣的約定：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)，小區(qū)和樓宇命名權(quán)歸出賣人，這顯然對(duì)購(gòu)房人不利，這就意味著購(gòu)房人雖然買了房屋，開發(fā)商還可以在它的外墻上有所作為。開發(fā)商的補(bǔ)充條款只表明了開發(fā)商的態(tài)度，購(gòu)買人如不接受可以不簽合同，也可以就這些條款增加些你的限制條件，以達(dá)成妥協(xié)，比如，外墻使用權(quán)有一定的期限約定。注意：房地產(chǎn)商可以寫補(bǔ)充協(xié)議，買房人也同樣有權(quán)寫！

可見簽合同是個(gè)動(dòng)腦子的事，千萬(wàn)馬虎不得，如果這時(shí)忽略了什么，日后可能會(huì)帶來(lái)極大的不快。建議購(gòu)房者小心從事，不如多請(qǐng)幾個(gè)朋友出出主意，俗話說(shuō)三個(gè)臭皮匠頂過(guò)一個(gè)諸葛亮嘛。

7.四大問(wèn)題需要約定

應(yīng)該說(shuō)，新的合同文本考慮得很周詳，在此根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提供一些需要在合同中添加的條款建議，供讀者參考。

（1）爛尾問(wèn)題。購(gòu)買預(yù)售房屋的買家，其最大的風(fēng)險(xiǎn)是房屋“爛尾”。分期付款的購(gòu)房人士，可以在合同中約定，如果確有證據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)商存在著《合同法》第六十八條第一款規(guī)定的情形，例如①經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；②轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；③喪失商業(yè)信譽(yù)；④有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的等等，則可以拒絕繼續(xù)付款而不必承擔(dān)責(zé)任。簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)，也可以在合同中約定，如果出現(xiàn)房屋“爛尾”情形，導(dǎo)致不可能如期交房，則買家有權(quán)提前解除合同，發(fā)展商承諾無(wú)條件（或約定條件）地退款。

《合同法》第一百一十三條第二款明確規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”

因此購(gòu)房人士可以將樓盤廣告、宣傳中的某些內(nèi)容落實(shí)在合同中，并約定如果開發(fā)商在銷售過(guò)程中欺詐消費(fèi)者，那就應(yīng)該按照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，向消費(fèi)者支付相當(dāng)于兩倍購(gòu)房?jī)r(jià)款的賠償金。

（2）關(guān)于某些不平等格式條款。例如，在一些開發(fā)商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒(méi)收買方全部已付價(jià)款?！?/p>

本人認(rèn)為這是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95％的價(jià)款，只剩5％的價(jià)款逾期未付，如果開發(fā)商以此為由，沒(méi)收其已付95％價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒(méi)收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的開發(fā)商并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收他人的財(cái)物。所以，依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無(wú)效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問(wèn)題，買家可以依據(jù)法律的規(guī)定來(lái)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

（3）關(guān)于物業(yè)管理的問(wèn)題。物業(yè)管理對(duì)業(yè)主日益重要，所以這個(gè)問(wèn)題比較突出。

不少期房預(yù)售合同在簽字時(shí)都沒(méi)有物業(yè)管理?xiàng)l款，更沒(méi)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)了。等搬進(jìn)去以后，往往會(huì)與物業(yè)管理公司在具體條款、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題上爭(zhēng)執(zhí)不休。少數(shù)開發(fā)商故意不在簽合同時(shí)簽管理公約，是想以既成事實(shí)脅迫投資者，從而達(dá)到收取高額管理費(fèi)的目的。還有一些開發(fā)商，交房時(shí)要求購(gòu)房人士必須先簽訂各種物業(yè)管理合同，并先交一年的物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)用等，否則就不給鑰匙、不辦入住手續(xù)等。應(yīng)該說(shuō)這些是不盡合理的，建議廣大的購(gòu)房人士對(duì)此多做一些了解在合同中不吝筆墨，做一些必要的約定。