第四章 辦理購房貸款程序

如今，許多購房人都會選擇貸款買房，但是，當購房人真正辦理貸款的時候，卻感到很茫然，這就說明購房人對貸款知識的了解很不全面，而購房人對貸款知識的欠缺往往會給房地產(chǎn)開發(fā)商提供作弊的機會：明明不具備貸款條件，卻告訴購房人可以申請貸款，為的就是讓購房人先交納部分購房款。因此，購房人想要在購房時辦理貸款，就必須先了解相關(guān)的貸款常識。通常情況下，住房貸款有三種：個人住房商業(yè)貸款、個人住房公積金貸款和個人住房組合貸款。

1.個人住房商業(yè)貸款

個人住房商業(yè)貸款是指銀行向購買自用住房的自然人發(fā)放的貸款。也就是說，只有具備完全民事行為能力的自然人，才能在購買本市城鎮(zhèn)自住住房時以所購產(chǎn)權(quán)住房為抵押物向銀行申請住房商業(yè)性貸款。

2.個人住房公積金貸款

個人住房公積金貸款又叫個人住房擔保委托貸款，是指住房資金管理中心運用住房公積金，委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，利率較低，面向所有公積金繳存職工提供貸款，但是必須以擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物。

3.個人住房組合貸款

個人住房組合貸款是指符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時又繳存住房公積金，他在辦理個人住房商業(yè)性貸款的同時還可以向銀行申請個人住房公積金貸款，也就是說，借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房為抵押物，可以同時向銀行申請個人住房商業(yè)性貸款和個人住房公積金貸款。

4.貸款對象

（1）具有完全民事行為能力的中國公民。

（2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。

（3）在中國內(nèi)地有居留權(quán)的境外、國外公民。

（4）穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，并具備償還貸款本息的能力。

（5）有購買住房的合同或協(xié)議。

（6）交齊首期購房款（購房總額的30％或30％以上）的購房人。

（7）有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。

5.貸款條件

（l）必須持有合法的戶口簿（不限本市戶口）、身份證或者營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明或合法居留證、護照。

（2）購買銀行指定發(fā)展商的商品房。

（3）在銀行開立存款專戶，按銀行要求存入一部分金額。

（4）同開發(fā)商簽訂合法有效的購房合同、協(xié)議和其他證明文件。

（5）同意將所購房產(chǎn)作為貸款抵押物。

（6）愿意履行貸款合同的全部條款。

（7）同意銀行規(guī)定的相關(guān)（其他）條件。

6.借款人需要出具并提供的資料

（l）居民身份證原件和復(fù)印件。

（2）房屋認購書原件和復(fù)印件。

（3）首期購房款的繳納原件和復(fù)印件。

（4）月還款能力證明：個人及家庭的收入證明、存款證明（存折或其他有價證券）等。

（5）抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有權(quán)威部門出具的抵押物估價證明，保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明。

（6）申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明。

（7）借款人要求提供的其他文件或資料。

7.貸款期限

貸款期限是指貸款人限定借款人使用貸款資金的時間，也就是指從合同簽訂之日起至合同債務(wù)（含本金、利息和各種費用）清償之日止的這段時間。貸款期限一般由提款期、寬限期和還款期組成。

提款期是指從借款合同生效之日開始，至合同規(guī)定貸款金額全部提款完畢之日為止，或最后一次提款之日為止；寬限期是指從貸款提款完畢之日開始，或最后一次提款之日開始，至第一個還本付息之日為止，介于提款期和還款期之間。有時也包括提款期，也就是說從借款合同生效之日起至合同規(guī)定的第一筆還款日止的這段時間。在寬限期內(nèi)，銀行只收取利息，借款人不用還本或者本息都不用償還，但銀行仍按規(guī)定計算利息，并在還款期時向借款人收??；還款期是指從借款合同規(guī)定的第一次還款日起至全部本息清償日止的這段時間。按照我國法律規(guī)定，個人住房貸款的最長年限為30年。

8.貸款程序

（1）購房人與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同，并且交納了首期購房款（必須是已和銀行簽約的房地產(chǎn)開發(fā)公司）。