購物中心是消費者日益提高的生活需要在商業(yè)領域的體現(xiàn)，這一業(yè)態(tài)最早出現(xiàn)在美國，隨后在世界范圍內(nèi)普及開來。日本作為亞洲經(jīng)濟最為發(fā)達的國家，購物中心在其國內(nèi)的發(fā)展已經(jīng)相對成熟。中日兩國雖然在國土面積、收入水平方面相差較大，但在人口密度、城市發(fā)展及消費文化等方面有諸多相似之處，因此日本購物中心的發(fā)展對中國具有務實的借鑒意義。

一、發(fā)展分析

日本的購物中心起源于20世紀60年代，即二戰(zhàn)之后的經(jīng)濟復蘇期。60年代末，從事食品和耐用商品銷售的日用品賣場（General Merchandised Store）開始形成分支，從事購物中心的開發(fā)工作。1969年，日本第一座大型的以百貨公司為主力店的購物中心——玉川高島屋(Tamagawa Takashimaya)購物中心在東京都世田谷區(qū)開業(yè)。以玉川高島屋為代表，日本開始發(fā)展大型購物中心。不過當時的購物中心理念仍未擺脫百貨公司的思路，所提供的服務也較為有限并且集中。在日本，城市中的火車站是貨物儲運中心和公眾聚集場，而早期的購物中心大都以火車站為中心進行開發(fā)，因此在當時的購物中心是以市區(qū)內(nèi)的購物中心為主。

20世紀70年代，伴隨經(jīng)濟的騰飛，日本的購物中心也進入快速發(fā)展階段。整個70年代日本新建的購物中心有502家，在80年代這一數(shù)字增加到626家。從70年代開始，一些專門從事商業(yè)活動的公司將歐美購物中心的模式引入日本，而且此時越來越多的家庭擁有了小汽車，郊區(qū)住宅也發(fā)展起來，借助這個時機，日本郊區(qū)購物中心開始興起。日本購物中心階段發(fā)展情況如圖1-2所示。

20世紀90年代是日本購物中心快速發(fā)展的一個時期，以現(xiàn)存購物中心的數(shù)目為基礎，有將近40%的購物中心是在這個階段建立起來的。90年代平均每年都有100多家購物中心興建，這一情況一直持續(xù)到2000年。2000年6月日本開始實行“大規(guī)模零售店選址法”（large-scale retail store location law），盡管大多數(shù)關于大型零售商店開設的限制性規(guī)定都已經(jīng)取消，但在交通阻塞、交通安全、停車、噪聲、廢棄物、廢氣排放等環(huán)境品質(zhì)方面卻對購物中心進行了規(guī)范。大型購物中心新開張數(shù)量在這個法律頒布實施之后較前幾年有所減少。2001年日本新開張的購物中心數(shù)只有37家，直到2004年以后，日本購物中心的發(fā)展才恢復到先前較為正常的水平。從1992～2006年的具體情況如圖1-3所示。

截至2006年末，日本全國共有購物中心2 759個，購物中心總面積為44 919 370平方米，其中總店鋪面積為36 538 400平方米。平均每個單體購物中心進駐商鋪總數(shù)為48個，平均面積為16 281平方米。可見，日本的購物中心主要還是以小型購物中心為主。以2006年為例，當年日本新開業(yè)的購物中心一共有79家，其中體量小于10 000萬平方米的購物中心有22家，10 000～30 000平方米之間的有33家，而體量超過30 000平方米的只有24家。2006年日本購物中心的概況如表1-1所示。

表1-1 2006年日本購物中心的概況

購物中心總數(shù)

2 759

購物中心總面積

44 919 370平方米

購物中心總店鋪面積

36 538 400平方米

單個購物中心平均面積

16 281平方米

單個購物中心平均店鋪面積

13 243平方米

單個購物中心平均租戶數(shù)

48

購物中心總銷售額

268 306億日元

單個購物中心平均銷售額

97.25億日元

平均每坪銷售額

2 506千日元