從銷(xiāo)售額水平分析，自1979年起日本購(gòu)物中心的年銷(xiāo)售總額就開(kāi)始超過(guò)了一直保持強(qiáng)勢(shì)地位的百貨店。此后，購(gòu)物中心年銷(xiāo)售額占當(dāng)年零售總額的比例也在逐步提高，近些年來(lái)這一比例一直維持在20%左右。 具體情況如圖1-4、圖1-5所示。

此外，從2002年開(kāi)始，都市型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)在日本開(kāi)始有所回歸。尤其是在東京，由于日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，經(jīng)濟(jì)持續(xù)不景氣，東京的地價(jià)開(kāi)始下跌，因而吸引了不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市區(qū)興建購(gòu)物中心。

二、現(xiàn)狀特征

與美國(guó)相比，日本地少人多，土地資源昂貴，因此土地利用率較高，購(gòu)物中心也以多層為主，停車(chē)場(chǎng)配置率低，而美國(guó)則以大面積停車(chē)場(chǎng)和二層建筑為主。但相對(duì)而言，日本公共交通便利，到購(gòu)物中心的消費(fèi)者也以乘坐公共交通工具為主。從購(gòu)物中心的地理位置分布分析，日本有超過(guò)一半的購(gòu)物中心分布在郊外地域，此外還有26%的購(gòu)物中心集中在中心地域，即市、區(qū)等商業(yè)機(jī)構(gòu)比較集中的中心市、街地，包括大都市、中都市、小都市等，還有23%的購(gòu)物中心分布在與中心區(qū)域相鄰接的周邊區(qū)域。如圖1-6所示。

從主力店的情況分析，日本購(gòu)物中心的主力店主要有以下幾種類(lèi)型：百貨商場(chǎng)、日用品賣(mài)場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、家居中心、折扣店和藥店。在日本，60%以上的購(gòu)物中心只有一個(gè)主力店，主要是日用品賣(mài)場(chǎng)（GMS）或者從事食品銷(xiāo)售的超級(jí)市場(chǎng)（SM）。還有25%的購(gòu)物中心沒(méi)有主力店。百貨商場(chǎng)這一美國(guó)購(gòu)物中心的主力店在日本的購(gòu)物中心卻并不多，2004年日本2660家購(gòu)物中心中只有112個(gè)購(gòu)物中心有百貨商場(chǎng)，所占比例為4.2%。如圖1-7所示。

日本購(gòu)物中心的發(fā)展優(yōu)勢(shì)不僅體現(xiàn)在硬件設(shè)計(jì)上，其軟件即公共服務(wù)也在細(xì)微之處體現(xiàn)著人性化。號(hào)稱(chēng)代表日本商業(yè)地產(chǎn)新潮流的六本木新城為消費(fèi)者提供的是家庭婦孺式的服務(wù)：醫(yī)療設(shè)施、休息區(qū)、配鑰匙、寵物寄存、免費(fèi)托兒、媽媽俱樂(lè)部影院、為殘疾人服務(wù)的輪椅電梯等，一應(yīng)俱全。此外，有些購(gòu)物中心甚至連小小的試衣間里都能體現(xiàn)出服務(wù)的細(xì)致周到。比如在試衣間里鋪上厚厚的地毯，讓顧客放心光腳進(jìn)入，將鞋子擺放在試衣間門(mén)外，以防試穿褲子時(shí)褲子拖在地上弄臟。還有的購(gòu)物中心在下雨時(shí)會(huì)專(zhuān)門(mén)播放一種音樂(lè)，營(yíng)業(yè)員一聽(tīng)就知道外面下雨了，就會(huì)給顧客遞上一件遮雨的包裝物，以免商品受損。

三、趨勢(shì)表現(xiàn)

近些年來(lái)，日本部分購(gòu)物中心為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的零售業(yè)中獲得發(fā)展優(yōu)勢(shì)，開(kāi)始走主題特色的道路，主要表現(xiàn)在購(gòu)物中心有一個(gè)統(tǒng)一的主題或與眾不同的設(shè)計(jì)特點(diǎn)。以Garden Walk為例，該購(gòu)物中心是東京郊外的一個(gè)露天零售廣場(chǎng)，其特色是以花為主題。從它的花瓣形的商店屋頂?shù)接艚鹣銍娙约跋蛉湛蔚谋硌菸枧_(tái)，這個(gè)160 000平方英尺、設(shè)有56家商店的露天零售廣場(chǎng)展示著華美的花的主題。此外，在人行道上還有花形設(shè)計(jì)，而遍布整個(gè)購(gòu)物中心的是鮮花和山茱萸。

近些年來(lái)，日本的購(gòu)物中心不斷調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)而出現(xiàn)了一些新的發(fā)展趨勢(shì)。其中定位為NSC（Neighborhood Shopping Center）的小區(qū)型購(gòu)物中心正快速增加，成為近幾年購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流之一。其出現(xiàn)的原因在于早期因競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，日本購(gòu)物中心都走美式大型化路線(xiàn)，但由于投資和經(jīng)營(yíng)成本比較高，難以達(dá)到損益平衡，加上近年來(lái)大型店（GMS）的營(yíng)運(yùn)開(kāi)始走下坡路，業(yè)者紛紛轉(zhuǎn)型開(kāi)設(shè)新形態(tài)的、規(guī)模較小的購(gòu)物中心以貼近市場(chǎng)需求。

2005年，日本Chain Store Age雜志7月號(hào)公布了最佳十大購(gòu)物中心名單，其中小區(qū)性的小型購(gòu)物中心由于有地方特色、能滿(mǎn)足商圈消費(fèi)者需求，所占比例多達(dá)六成。相對(duì)表現(xiàn)最差的十大購(gòu)物中心排名中，多半是區(qū)域型大型購(gòu)物中心。鑒于此，日本伊藤榮堂宣布在未來(lái)五年內(nèi)要蓋60個(gè)NSC。由此也可看出，日本的小區(qū)型購(gòu)物中心方興未艾。

此外，體現(xiàn)購(gòu)物中心新型發(fā)展模式的lifestyle centers 近些年在日本也開(kāi)始有了發(fā)展，該模式源于美國(guó)，一般位于市內(nèi)（downtown），定位中高端，相比較大型的Mall而言，其市場(chǎng)半徑要小，但是其服務(wù)的大都是較為富裕的人口，其建筑設(shè)計(jì)不再是封閉型的，而是低密度開(kāi)放式的，以營(yíng)造體驗(yàn)式的更加休閑、娛樂(lè)的消費(fèi)環(huán)境。在日本，Mitsui Fudosan已經(jīng)開(kāi)發(fā)了兩家基于lifestyle centers概念的購(gòu)物中心，分別是LALA Garden Tsukuba和LALA Terrace Minami Senju.，體現(xiàn)了購(gòu)物中心這一業(yè)態(tài)在日本的發(fā)展活力。