這是因?yàn)榻陙矸康禺a(chǎn)行業(yè)火爆，成熟地段的住宅開發(fā)已經(jīng)基本完畢，在成熟地段只剩下商業(yè)可以繼續(xù)淘金。通過分析房地產(chǎn)的收益結(jié)構(gòu)，可知房地產(chǎn)行業(yè)的收益主要來自四個(gè)渠道，即一次性收益、持續(xù)性收益、增值式收益和溢價(jià)式收益。大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商是通過住宅或商鋪的銷售來實(shí)現(xiàn)一次性收益的，但這樣做的最大缺點(diǎn)是難以得到更大利潤，包括難以得到持續(xù)經(jīng)營帶來的租金收入，難以享受地段變得更成熟以后所帶來的物業(yè)增值，以及難以取得商業(yè)品牌所帶來的溢價(jià)。因此，在成熟地段的住宅開發(fā)基本完畢的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)紛份轉(zhuǎn)投商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)。比如中國最大的房地產(chǎn)公司之一——珠江地產(chǎn)全面啟動(dòng)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，傾力打造大型專業(yè)商貿(mào)物流平臺(tái)，未來將在全國十余個(gè)城市投資三十多個(gè)項(xiàng)目；富力地產(chǎn)在北京開發(fā)CBD商業(yè)長廊作為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的試金石；復(fù)地加大長期持有物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的比例；順馳調(diào)整資產(chǎn)和資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)；河南建業(yè)在鄭州開發(fā)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建業(yè)置地廣場；SOHO中國則宣布今后將退出住宅產(chǎn)品市場，專心去做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。他們涉足商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的共同理由是：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將取代住宅開發(fā)成為市場上利潤最高的行業(yè)。

問題二：為什么商貿(mào)流通行業(yè)稱房地產(chǎn)為“新大陸”？

這是因?yàn)樯虡I(yè)企業(yè)逐漸發(fā)現(xiàn)了其自身價(jià)值鏈延伸的規(guī)律。比如北京的燕莎奧特萊斯選址在東四環(huán)的偏僻地段，在付出巨大的努力后，終于將該區(qū)域培育成為了商業(yè)旺地。如果燕莎不進(jìn)行二期、三期開發(fā)，則意味著該地段將由別的商家來坐收其利。自己開辟了沃土，卻讓別人來種植莊稼，這是任何商家都不愿意看到的，所以商業(yè)企業(yè)開始順著價(jià)值鏈向上延伸，轉(zhuǎn)向了上游房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，以享受地段變成熟后所帶來的附加值收益。除了燕莎這種情況，還有的商家進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)是出于減少租金支出的戰(zhàn)略考慮，從而轉(zhuǎn)向收購房地產(chǎn)物業(yè)的。在這些商家看來，與其每年付出高額的租金給業(yè)主，還不如利用從資本市場圈來的資金收購所租用的物業(yè)，這樣既可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業(yè)，避免支付高額租金，回避租金年年上漲的風(fēng)險(xiǎn)，又值得花成本來對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修，把物業(yè)改造成標(biāo)準(zhǔn)化的旗艦店。比如中國最大的家電連鎖巨頭國美電器，日前斥資1億多元人民幣，購置了天津南樓店，拉開了收購物業(yè)的序幕。此前，國美在資本市場大舉融資逾65億港元，為其購置物業(yè)提供了充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備。當(dāng)然，國美的做法根本算不上新鮮，國內(nèi)外很多從事商業(yè)的企業(yè)都有過購置或自建店面的歷史。比如跨國巨頭宜家，目前在中國的發(fā)展策略就是以收購?fù)恋?、自行建店為主。購置或者自建店面，不僅能夠保證企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營周期和經(jīng)營場所，而且有利于企業(yè)在駐地進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃。

以上我從兩方面解釋了我國商業(yè)和地產(chǎn)發(fā)展的新形勢(shì)?；谏虡I(yè)與地產(chǎn)融合的大趨勢(shì)，在負(fù)責(zé)為湖南華盛集團(tuán)120余萬平方米的超級(jí)地產(chǎn)大盤進(jìn)行商業(yè)咨詢的前后，我率領(lǐng)博士專家團(tuán)隊(duì)考察了國內(nèi)外絕大數(shù)的優(yōu)秀商業(yè)模式和地產(chǎn)模式，并將其中部分心得和隨筆整理成了這本書，以供國內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)與投資的商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)以及政府和相關(guān)行業(yè)的同行參考。