周邊競爭者的出現(xiàn)

周邊在規(guī)劃一些大體量的購物中心，比如中關(guān)村國際商城等，在未來將對金源MALL的消費(fèi)者產(chǎn)生截留或分流，對比后進(jìn)入者，先進(jìn)入市場者雖然具有先入優(yōu)勢，但也同時具有設(shè)施相對陳舊、理念相對落后、固定資本沉沒、消費(fèi)者喜新厭舊等劣勢，如何應(yīng)對未來新進(jìn)入者的競爭，是金源MALL未來將面臨的考驗(yàn)。

品牌的號召力和吸引力弱

金源MALL引入的主力店，大多數(shù)是國內(nèi)品牌，即使易初蓮花是外資背景，其在超市中也屬于第二陣營。這說明金源MALL在開業(yè)前并沒有得到國際大牌的認(rèn)可。全是由國內(nèi)品牌或國際二線品牌組合而成的業(yè)態(tài)，其號召力和吸引力有限。特別是金源MALL一層的品牌號召力至今還沒有形成，包括五大主力店在內(nèi)，其所擁有的國際品牌較少，沒有發(fā)揮場地的規(guī)模優(yōu)勢以及品牌優(yōu)勢，沒有形成品牌的強(qiáng)大匯聚力和帶動力。

美國的MALL OF AMRICAN本身已經(jīng)注冊為一個商標(biāo)，并通過收購形成了一系列獨(dú)有的品牌。但金源MALL目前只是考慮出租和生存問題，還根本沒有余力去系統(tǒng)策劃自主品牌等長遠(yuǎn)發(fā)展問題。金源MALL至今也沒有打造自主品牌的計劃，這不利于形成絕對差異化，后期的競爭力將受影響。

旅游市場的潛力挖掘不夠

金源MALL的主要劣勢是本身景觀因素不多，而且大部分品牌都能在外地找到，沒有形成絕對的亮點(diǎn)。金源MALL盡管靠近香山、頤和園、八大處，而且主力店燕莎隸屬于首旅集團(tuán)，但本身具備的旅游資源優(yōu)勢并沒有得到很好的發(fā)掘。對于這一點(diǎn)，筆者還將在本書的《文化地產(chǎn)》一章中有更深入的論述。

團(tuán)購、貴賓卡市場的開發(fā)力度不夠

MALL作為大型商業(yè)設(shè)施，其重要的一個銷售和利潤來源就是團(tuán)購的大客戶。但金源MALL在這方面還有很大的差距。比如在2005年上半年，金源燕莎共發(fā)行了團(tuán)購卡5 000張，但總共才形成1 000萬元的銷售額，平均每個團(tuán)購卡才2 000元，顯然是有待于挖掘。

業(yè)態(tài)調(diào)整過于頻繁

根據(jù)金源MALL中小租戶的反饋，租金對中小經(jīng)營者壓力普遍較大，不斷有小品牌關(guān)張調(diào)整，業(yè)態(tài)每年的調(diào)整率近20%。顯然，這一調(diào)整率偏大，較頻繁的關(guān)閉開張，將會給經(jīng)營者的經(jīng)營信心和商場的經(jīng)營氛圍帶來不利影響。

業(yè)態(tài)的比例沒有準(zhǔn)確地進(jìn)行界定

金源MALL在事先并沒有對業(yè)態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，而是根據(jù)后期五大主力商家（燕莎、貴友、居然之家、易初蓮花和國美）的簽約面積來確定各業(yè)態(tài)的相對比例。因此，金源MALL不可避免地在業(yè)態(tài)上出現(xiàn)重復(fù)，需要在后期進(jìn)行反復(fù)調(diào)整。

根據(jù)筆者的測算，金源MALL目前的業(yè)態(tài)分布比例為

零售∶娛樂休閑∶餐飲∶公共服務(wù)及其他等于42∶21∶15∶22。目前國際通行的商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布為，購物占30%～35%，餐飲企業(yè)占20%～25%，休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占30%～40%。根據(jù)胡寶哲博士在東京地區(qū)所做的調(diào)查，銀座商業(yè)中心總占地面積為39 5公頃，南北長1 200米，東西寬500～600米，銀座商業(yè)區(qū)內(nèi)不同業(yè)態(tài)分布比例如下：零售∶餐飲∶文化休閑∶娛樂等于42 8∶26 1∶22 2∶8 9（即零售只占40%，其余占到60%）。

再根據(jù)中國步行商業(yè)街工作委員會對全國二十多條著名商業(yè)街的調(diào)查數(shù)據(jù)，著名商業(yè)街的商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布比例大致為購物占50%左右，餐飲業(yè)占20%左右，休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占30%左右。

對照以上比例可知餐飲比例要占到20%～25%，文化娛樂比例要占到30%左右。

在金源MALL中，餐飲和娛樂休閑的比例均偏小，需提高比例，以進(jìn)一步突出娛樂休閑交際的風(fēng)格。

從目前招商調(diào)整的實(shí)際結(jié)果來看，金源MALL提高了娛樂、休閑和餐飲的比例，其中娛樂、休閑、餐飲的比重比最初上升了約10%。

停車場和交通問題

根據(jù)我們的實(shí)地測算，平時金源MALL立體停車場的使用率較低，靠近居然之家附近的地面停車場使用率也較低，僅為30%，燕莎主力店和貴友主力店樓前樓后的地面停車場則顯得擁擠。三環(huán)以內(nèi)過來的駕車者主要停在MALL的東面和前樓；而從西四環(huán)上過來的駕車者多停在樓后。根據(jù)停車場實(shí)際使用率調(diào)查結(jié)果，MALL樓后的停車場一般較為擁擠，這部分車大部分是從西四環(huán)過來的，說明駕車者喜歡走人車流相對較少的四環(huán)線。

這一事實(shí)揭示出：