（1）金源的商圈重心偏向于商業(yè)較少的西四環(huán)，而西三環(huán)區(qū)域周邊的商業(yè)較多，對這一區(qū)域的人群吸引力非常有限。

（2）整體車位利用率不高的事實說明，駕車前來金源消費的高端消費者仍然不多。

（3）立體停車場利用率較低的事實說明，國內(nèi)駕車者有只地面停車、而且喜歡扎堆停車的習慣，國內(nèi)的駕車者還不太認同立體停車場（見圖122）。

此外，由于沒有免費班車，影響了稍遠的一些中低端消費者的前來。

方特樂園退出

方特樂園于2006年底撤出金源MALL東邊的地下一層與二層部分，這說明金源MALL所吸引的人流有限，作為主力店之一的方特樂園沒有熬過培育期。目前該區(qū)域改成茶葉城，在地下商業(yè)做茶葉城，而且周邊的設施主要營造運動和娛樂的氛圍，這種調(diào)整是否成功有待時間檢驗（見圖123）。

圖122平時立體停車

場的使用率不高

圖123方特退出后留下的景象

冰場沒有實現(xiàn)人流的共享

冠軍冰場在地下二層部分經(jīng)營，但只有一個出入口，相對獨立地運作，前來娛樂的人流沒有與周邊共享（見圖124），沒有發(fā)揮娛樂業(yè)態(tài)的帶動作用。

場內(nèi)指示問題沒有解決

金源MALL指示牌的導向指示作用不明顯，對不熟悉本項目的消費者來說常常有種逛暈了一樣的感覺（見圖125）。代表國內(nèi)商業(yè)運營管理最高水平的燕莎，至今沒有解決在大MALL中布局混亂的問

題，而且目前還看不出能在二年之內(nèi)，在這一基本問題上能有所突破的跡象，說明國內(nèi)運營商在管理大MALL時顯得經(jīng)驗不足，無所適從，而且力不從心。

圖124沒有與周邊融合的冠軍冰場

圖125停下來專門研究導購圖的消費者

周邊消費支撐不強

據(jù)配貨方的反映，金源MALL易初蓮花的走量不如預期的理想。說明周邊普通居民的消費支撐并不強。

屋頂花園先天設計的缺陷

屋頂花園，夏天不能遮蔭，圖126沒有商業(yè)使用功能的屋頂花園冬天不能御寒，沒有觀光的功能，更沒有安排任何商業(yè)設施，而且沒有滾梯直接連接，只有在樓后的一處直梯可以直達（見圖126），說明金源MALL的前期策劃確實非常不到位。

投資商前20年的回報低，無法滿足進一步融資的要求

金源MALL最核心的問題是以較低的租金全部出租給主力商家，自主招商的區(qū)域少，不能實現(xiàn)租金收益的最大化。以目前的租金回報率來測算，無法滿足REITS上市年租金回報率要達到8%的要求，不能體現(xiàn)REITS融資溢價的優(yōu)勢。也就是說，以目前的模式經(jīng)營，金源MALL在較長時期內(nèi)面臨的主要是以經(jīng)營為主的生存問題，還談不上REITS上市等發(fā)展問題。這一點，與萬達REITS不能上市的原因相似。

總之，金源MALL在定位、項目設計、后期運營和商業(yè)管理等方面，都暴露出較多的弊端。在整體實力上，該MALL目前還達不到成為“亞洲最大的MALL”的條件，但如果其能有效解決以上瓶頸，在國內(nèi)經(jīng)濟快速增長和北京居民消費水平迅速提高的有利條件下，金源MALL的未來發(fā)展不可限量。