對于我國MALL的未來發(fā)展趨勢，可以通過用國內(nèi)的購物中心與美國進(jìn)行對比來進(jìn)行預(yù)測。2006年美國GDP為13 2萬億美元，而同年美國購物中心的銷售額達(dá)到2萬多億美元，占到其國民生產(chǎn)總值的17%。相比之下，無論是從絕對消費值，還是從相對比例，我國的購物中心在未來都有很大的發(fā)展空間。

歐美在進(jìn)行MALL的可行性分析時，參考的主要因素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件。歐美經(jīng)驗表明，在國外人均GDP達(dá)到3 000～4 000美元時，家庭汽車擁有率達(dá)到15%～20％時，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（主要指SHOPPING MALL）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；當(dāng)人均GDP達(dá)到10 000美元，家庭汽車擁有率達(dá)到60％時，SHOPPING MALL進(jìn)入成熟發(fā)展階段。

亞洲各地區(qū)（比如新加坡、我國香港等）在進(jìn)行MALL的可行性分析時，所參考的主要因素要比歐美要復(fù)雜一些，它的主要判斷因素包括人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量等，而且要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的屬性，把MALL分為兩類：一是都市型MALL，對城市人均GDP的要求是達(dá)到2 500美元；二是郊區(qū)型MALL，對城市人均GDP水平的要求是達(dá)到3 000美元，而且公路網(wǎng)線要發(fā)達(dá)，城市家庭汽車擁有率達(dá)10%～15％。

在以上各因素中，停車位問題尤其需要我們高度重視。按照發(fā)達(dá)國家小汽車發(fā)展的經(jīng)驗，當(dāng)人均GDP達(dá)到1 000美元時，小汽車將開始較快地進(jìn)入到居民家庭中。2006年北京的人均GDP達(dá)到6 210美元，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一指標(biāo)。因此，私人小汽車進(jìn)入家庭在北京等城市正處于加速發(fā)展階段。目前北京市機動車已達(dá)300萬輛，私車二百多萬輛，到2008年奧運會前，機動車總量會達(dá)到330萬輛，這意味著以三口之家為主的自駕車者消費者，其人口至少在600萬人以上。在其他城市也具有同樣可觀的數(shù)字。比如2006年上海的機動車為210萬輛；天津的機動車為116萬輛，其中私車87萬輛；深圳截至2006年底注冊機動車96 3萬輛；武漢2006年私人機動車保有量65萬輛。趨勢表明，越來越多的居民將依賴小汽車出行，越來越多的消費者將駕車前去消費。MALL的投資開方商應(yīng)當(dāng)高度重視這一事實。

當(dāng)然，與倫敦、東京、巴黎等一些世界大城市相比，我國北京等城市的機動車的絕對數(shù)量目前其實并不大，甚至還不如曼谷的多，但是我國機動車使用率尤其是小汽車的使用率卻極高。比如，北京私人小汽車的使用率大致相當(dāng)于東京私車使用率的4倍。因此，我國各城市面臨的同樣的現(xiàn)實是，隨著小汽車數(shù)量的增加，停車難問題越來越嚴(yán)重。因此，MALL的規(guī)劃必須充分考慮自駕車者。

對于停車車位的數(shù)量，國外MALL的規(guī)劃經(jīng)驗是每20平方米的商業(yè)營業(yè)面積規(guī)劃一個停車位，即停車場的面積與商業(yè)營業(yè)面積幾乎是1∶1的關(guān)系。從我國的實際情況來看，目前各大商業(yè)設(shè)施停車難的問題都已經(jīng)充分表現(xiàn)出來，甚至成為制約其商業(yè)發(fā)展的瓶頸。因此，筆者認(rèn)為，對于新建的10萬平方米的MALL,在市區(qū)的停車位應(yīng)當(dāng)不少于1 000個，在郊區(qū)應(yīng)當(dāng)不少于2 000個。

除了考慮停車因素，某個地段是否適合建設(shè)MALL，究竟適合建設(shè)多大的MALL，都必須經(jīng)過嚴(yán)格的數(shù)據(jù)測算和論證。比如，以目前我國的人均GDP水平，如果一個城市的常住人口少于80萬人，則支撐起一個MALL就有些困難。

筆者把類似這些相關(guān)數(shù)據(jù)整理成一個量化數(shù)據(jù)指導(dǎo)圖表，作為經(jīng)驗數(shù)據(jù)供國內(nèi)同行參考，筆者將其稱為翰卓德建設(shè)MALL的指導(dǎo)數(shù)據(jù)魚形圖，簡稱翰卓德建MALL魚形圖（見圖127）。

圖127韓卓德建設(shè)MALL的指導(dǎo)數(shù)據(jù)魚形圖