由上可見，再好的模式也要符合目標消費者的習慣，否則將面臨難以被市場認可的風險。

“高端定位”必須以高投入為保障

英國的哈羅德百貨是英國最著名的奢侈品商場。為了保持設施領先和獨特風格，它不斷進行大手筆的投入。早在19世紀,哈羅德就率先安裝了歐洲第一架電梯。為了體現(xiàn)個性，哈羅德花巨資打造巴洛克藝術風格和新藝術風格。連哈羅德的洗手間,用的都是頂級品牌“皇家道爾頓”的瓷器和潔具。當埃及富豪穆罕默德·法耶茲于1985年以6億英鎊斥資收購了這家商場后，他又花了相當于收購價格一半的錢，即3億英鎊來進行新的裝修，在原來的基礎上融入了關于埃及的異國風情等新元素。哈羅德在硬件上，可謂是琳瑯豪華，充滿了異國風情，這為高端消費者提供了非常具有吸引力的環(huán)境，也使其成為英國高端商業(yè)的代表。

“高端定位”必須逐步培育軟實力

硬件可以通過較高的投入來實現(xiàn)，但高端定位的形成還需要軟實力。比如要利用各種活動來凝聚人氣，使人們逐步認同項目的定位。商業(yè)設施投入市場后，從不認同都認同，從不知名到知名，需要精心策劃。比如上海新天地在進入到造勢階段時，即從1999年9月到2001年12月，在二年多的時間里做了大概300個以上的大小活動，平均不到三天就一次。這些活動都針對目標消費者而開展，有的針對一些文化政治的團體，有的針對國際財富階層，有的針對時尚一族，有的針對雅皮一族，有的針對中產階層。通過系列性活動，逐步擴大了上海新天地的影響力和輻射力，使大家認同上海新天地的國際化和時尚化的定位。

“高端定位”必須有高端品牌組合的支撐

高端定位必須具有充足的高端品牌組合來支撐。比如美國紐約第五大道擁有大家所熟知的LOUISVUITTON、DIOR、TIFFANY、CATIER、GUCCI、VERSACE、CHANEL、ESCADA等品牌，還有一些同樣馳名世界時尚圈的品牌，比如BROOKSBROTHERS、A．TESTONI、HARRYWINSTON等。在第五大道，隨處可見價值10萬元人民幣一件的裘皮大衣和上萬元的裙子，形成了高端品牌的薈萃地。

再比如法國巴黎的香榭麗舍，則匯集著嬌蘭、路易威登、高級時裝店、高級轎車展示中心（如“梅賽德斯—奔馳”、“菲亞特”、“雷諾”、“雪鐵龍”）、電影發(fā)行公司、影劇院、娛樂品專賣店

（如FNAC法雅克國家采購聯(lián)盟、VIRGIN MEGASTORE）、高品味餐廳（如馬克西姆、富格）、酒吧和夜總會（如麗都、好萊塢星球、堅石咖啡）等著名品牌。

圖23精品百貨式地產定位的原則

筆者將以上這些原則統(tǒng)稱為精品百貨式地產定位的五原則，或者稱為高端商業(yè)定位的五原則（見圖23）。在實操中，忽視了高檔消費的基礎條件，過于樂觀地估計了市場發(fā)展的階段，人為拔高市場定位，都極可能使高端定位成為“空中樓閣”。