新業(yè)態(tài)與老地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)的分析

新業(yè)態(tài)與老地產(chǎn)

奧特萊斯近來(lái)年在國(guó)內(nèi)已經(jīng)成為了最受追捧的商業(yè)新業(yè)態(tài)之一。那么中國(guó)的奧特萊斯與境外的奧特萊斯有哪些差別？傳統(tǒng)商圈內(nèi)的地產(chǎn)能否借力于新業(yè)態(tài)？

在筆者看來(lái)，國(guó)內(nèi)外奧特萊斯的差別首先表現(xiàn)在數(shù)量上。目前，在美國(guó)本土目前共有近四百家?jiàn)W特萊斯，在歐洲有一百余家?jiàn)W特萊斯。如果僅僅從絕對(duì)數(shù)字來(lái)看，我國(guó)在建或開(kāi)業(yè)的大型奧特萊斯不超過(guò)幾十家，還有相當(dāng)大的發(fā)展空間。但從相對(duì)數(shù)字來(lái)看，我國(guó)目前奧特萊斯的數(shù)量并不低。在美國(guó)，如果計(jì)算大大小小的各類(lèi)零售商店，目前共有150多萬(wàn)家，其中在零售業(yè)就業(yè)的人數(shù)高達(dá)1 980萬(wàn)；但如果只計(jì)算中型和大型購(gòu)物中心，美國(guó)共有1萬(wàn)余家；如果只計(jì)算大型的購(gòu)物中心，美國(guó)則共有1 180個(gè)大型購(gòu)物中心。奧特萊斯的平均規(guī)模在2萬(wàn)平方米，按照歸類(lèi)，屬于中型購(gòu)物中心的規(guī)模。所以，美國(guó)的奧特萊斯只占到了全部中大型購(gòu)物中心總數(shù)的4%左右。以此比例來(lái)推算，我國(guó)的奧特萊斯數(shù)量已經(jīng)不算少。

一個(gè)值得研究的問(wèn)題是：既然奧特萊斯擁有如此的生命力，為什么在美國(guó)只占到總量的4%，而且選址大部分是在遠(yuǎn)郊？

這主要由奧特萊斯的功能和定位來(lái)決定的：

一方面，奧特萊斯在國(guó)外的定位是銷(xiāo)售名牌下架商品、過(guò)季商品及斷碼商品，由于這些特性，所以產(chǎn)品的價(jià)格比正常的商品低60%以上。從這一屬性來(lái)看，奧特萊斯在整個(gè)商業(yè)形態(tài)中只能扮演一種配角的角色，可以想象，哪有那么多的下架商品、過(guò)季商品及斷碼商品來(lái)供奧特萊斯選擇。

另一方面，奧特萊斯最吸消費(fèi)者的因素是價(jià)格低，但這也是制約其發(fā)展的主要瓶頸。為了維持低價(jià)格，奧特萊斯整體物業(yè)必須具有以下屬性：一是奧特萊斯購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一般都遠(yuǎn)離城市，地價(jià)低，租金低：二是運(yùn)營(yíng)成本低，商業(yè)設(shè)施簡(jiǎn)潔，投入少，而且銷(xiāo)售方式簡(jiǎn)單，費(fèi)用低，運(yùn)營(yíng)的低成本有利于經(jīng)營(yíng)者能夠盡可能地降低商品價(jià)格；三是過(guò)季名品降價(jià)銷(xiāo)售，商品降價(jià)的最主要原因是產(chǎn)品過(guò)季，奧特萊斯專(zhuān)門(mén)為品牌供應(yīng)商銷(xiāo)售其過(guò)季產(chǎn)品，這樣奧特萊斯既不影響當(dāng)季正價(jià)名品的銷(xiāo)售，又可通過(guò)為過(guò)季、斷碼的名品提供規(guī)范銷(xiāo)售的出口，保持和維護(hù)了品牌形象；四是中間環(huán)節(jié)較少；五是可變成本較低；六是可以大規(guī)模打折。以上這些特點(diǎn)決定了奧特萊斯的生存空間最適合位于地價(jià)便宜、位置偏遠(yuǎn)、與多條高速路連接的郊區(qū)。

至于在市中心是否適合引入奧特萊斯呢？在筆者看來(lái)，市中心由于位置優(yōu)越、地價(jià)成本高、高收入人群多，所以沒(méi)有必要依靠大規(guī)模打折來(lái)吸引人流；同時(shí)因?yàn)榇蛘鬯黾拥倪呺H效益往往不能抵消較高的租金成本和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，所以依靠打折來(lái)實(shí)現(xiàn)贏利的想法，往往難以如愿。因此，我們看到國(guó)內(nèi)很多位于傳統(tǒng)商業(yè)中心的地段，也在大規(guī)模引入奧特萊斯，這實(shí)際上是對(duì)奧特萊斯的誤讀。

如果傳統(tǒng)的商業(yè)中心陷入困境，那么奧特萊斯能否用來(lái)救活商場(chǎng)？在筆者看來(lái)，這主要取決于傳統(tǒng)商業(yè)中心之所以出現(xiàn)困境的原因。如果出現(xiàn)困境的原因是由于以下因素，比如硬件設(shè)施落后、定位偏差和經(jīng)營(yíng)管理水平低，這說(shuō)明困境的原因并不是由商品業(yè)態(tài)引起的。藥不對(duì)癥，自然不可能產(chǎn)生預(yù)期的效果，所以對(duì)于這些傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)的地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，試圖用大規(guī)模引入奧特萊斯這種新業(yè)態(tài)來(lái)救“場(chǎng)”的辦法，是在走一條彎路。

我國(guó)奧特萊斯的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

奧特萊斯在國(guó)內(nèi)的發(fā)展除了體現(xiàn)以上趨勢(shì)外，近年來(lái)還體現(xiàn)了一些新的趨勢(shì)和特點(diǎn)，這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

以?shī)W特萊斯為切入點(diǎn)帶動(dòng)地產(chǎn)大盤(pán)

上海金山區(qū)服裝城本身是中大型的地產(chǎn)大盤(pán)，按照規(guī)劃，它要建成國(guó)內(nèi)最大的奧特萊斯，這實(shí)際上代表了國(guó)內(nèi)的一種發(fā)展趨勢(shì)，即以引進(jìn)奧特萊斯為切入點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)綜合性收益。

上海服裝城項(xiàng)目位于上海市金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)，占地613畝，總投資逾16億人民幣（見(jiàn)圖32）。目前已建成的一期工程建筑面積38 5萬(wàn)平方米，其中別墅式商辦用房30萬(wàn)平方米，綜合精品商場(chǎng)7萬(wàn)平方米，商務(wù)中心1 5萬(wàn)平方米。正在建設(shè)中的二期工程建筑面積9 4萬(wàn)平方米，以高層建筑為主，主要有：高九十多米的地標(biāo)性建筑——衣都大廈（五星級(jí)酒店式公寓），建筑面積6 8萬(wàn)平方米，共28層；地區(qū)總部大廈，建筑面積2 6萬(wàn)平方米，共18層。其中商業(yè)部分正致力于打造成國(guó)內(nèi)最大的奧特萊斯。上海服裝城擬建的奧特萊斯定位為中國(guó)最大的“升級(jí)版”奧特萊斯，主要體現(xiàn)三大特點(diǎn)：馳名業(yè)界的品牌、令人驚喜的低價(jià)、輕松的購(gòu)物氛圍。奧特萊斯的引入有利于帶動(dòng)整個(gè)大盤(pán)的升值。